Oprocentowanie kredytów hipotecznych: banki cofają podwyżki, ale spokoju nie ma. Zmienny czy stały?

Kilka tygodni temu oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych rosło jak na drożdżach - eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie, inwazja na Iran, panika na rynkach obligacji. Teraz banki zaczynają cofać część podwyżek. Stan na kwiecień 2026: marże wracają w dół, ale do poziomów sprzed eskalacji wciąż daleko. I szczerze? Nikt nie wie, czy to trwałe odwrócenie trendu, czy tylko chwilowa ulga.

Dlaczego banki cofają podwyżki?

Banki reagują na spadek rentowności obligacji skarbowych i stabilizację stawek IRS, które wyznaczają koszt stałego oprocentowania. Wg danych z rynku międzybankowego, IRS 5Y obniżył się o ok. 0,3-0,4 pp od szczytu z marca 2026. To przełożyło się na tańsze oferty kredytów ze stałą stopą - choć „tańsze” to tutaj pojęcie względne, bo wciąż mówimy o oprocentowaniu rzędu 7-8% w wariancie stałym wobec ok. 6,5-7% przy zmiennym.

„Decyzja dotycząca wyboru rodzaju oprocentowania jest dziś bardzo trudna. Mamy wyraźny dylemat: z jednej strony znacznie niższą ratę przy oprocentowaniu zmiennym, z drugiej realną obawę przed dalszymi wahaniami" - ekspert rynku kredytowego cytowany przez Interię Biznes (kwiecień 2026)

Powiedzmy sobie szczerze: to nie jest dylemat akademicki. Przy kredycie na 500 tys. zł na 25 lat różnica między wariantem stałym a zmiennym to nawet 300-500 zł miesięcznie. Przez rok robi się z tego kilka tysięcy złotych.

Stałe vs zmienne oprocentowanie - co wybrać w kwietniu 2026?

Tu nie ma jednoznacznie dobrej odpowiedzi. Oprocentowanie zmienne (WIBOR 3M + marża) daje niższą ratę tu i teraz, ale wystawiasz się na każdą decyzję RPP i każdy geopolityczny wstrząs. Stałe daje przewidywalność na 5 lat, ale kosztuje więcej - i jeśli RPP zacznie ciąć stopy, przepłacisz.

Moim zdaniem klucz leży w indywidualnej sytuacji. Jeśli twój budżet domowy nie zniesie wzrostu raty o 20-25%, stałe oprocentowanie to nie luksus - to ubezpieczenie. Jeśli masz zapas finansowy i horyzont spłaty powyżej 15 lat, zmienny WIBOR historycznie wychodził taniej. Ale „historycznie” to słowo, które w 2026 roku straciło dużo ze swojej mocy.

Geopolityka steruje ratami - i to się szybko nie zmieni

To co widzieliśmy w marcu - skok oprocentowania o 0,5-0,8 pp w ciągu kilku tygodni - to efekt tego, jak mocno rynek reaguje na ryzyko geopolityczne. Wg NBP, oczekiwania inflacyjne konsumentów wzrosły w I kwartale 2026 do ok. 6-7%, częściowo napędzane cenami energii i obawami o dostawy ropy.

I tu zaczyna się problem. RPP utrzymuje stopy na niezmienionym poziomie od miesięcy, stopa referencyjna to wciąż 5,75%, a prezes Glapiński nie daje sygnałów szybkich cięć. Dopóki inflacja bazowa nie zejdzie trwale poniżej 4%, trudno liczyć na obniżki, które realnie obniżyłyby WIBOR.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu w najbliższych tygodniach, obecny moment jest lepszy niż szczyt z marca - ale daleki od okazji. Kilka konkretów:

• Negocjuj marżę - banki walczą o klientów po okresie zastoju sprzedaży. Wg danych BIK, liczba zapytań kredytowych spadła o ok. 12-15% r/r w I kwartale 2026. To daje ci siłę negocjacyjną.
• Nie czekaj na „idealny moment” - bo go nie będzie. Nikt nie przewidział inwazji na Iran, nikt nie przewidzi kolejnego szoku.
• Rozważ split - niektóre banki oferują podział kredytu na część ze stałym i część ze zmiennym oprocentowaniem. Kompromis, który ma sens przy dużych kwotach.

Dla tych, którzy już spłacają kredyt ze zmienną stopą - na razie bez zmian. WIBOR 3M oscyluje w okolicach 5,8-5,9% i dopóki RPP nie ruszy stóp, wasza rata zostaje tam gdzie jest. Ale przynajmniej nie rośnie. Na ten moment to dobra wiadomość.