Ponad 48 tys. wniosków kredytowych w jeden miesiąc - takiego wyniku rynek hipoteczny nie widział od czasów boomu sprzed kryzysu finansowego 2008 roku. Stan na kwiecień 2026: dane BIK za marzec potwierdzają, że popyt na kredyty mieszkaniowe osiągnął poziom, który jeszcze rok temu wydawał się abstrakcyjny.

I nie chodzi tylko o liczbę wniosków. Średnia kwota wnioskowanego kredytu wzrosła do ok. 430 tys. zł, co wg danych BIK oznacza wzrost o blisko 12% rok do roku. Banki przetwarzają dokumenty z kilkutygodniowym opóźnieniem - u niektórych czas decyzji kredytowej wydłużył się do 4-5 tygodni.

Co napędza lawinę wniosków?

Główne paliwo tego boomu? Splot trzech rzeczy: obniżki stóp procentowych przez RPP, poprawiająca się zdolność kredytowa i rosnące oczekiwania, że pieniądz będzie jeszcze tańszy. WIBOR 3M oscyluje w okolicach 4,0-4,2%, czyli wyraźnie niżej niż szczytowe 7,2% z przełomu 2022/2023. Rata kredytu na 400 tys. zł na 25 lat spadła z ponad 3 200 zł do ok. 2 500 zł miesięcznie - to robi wrażenie.

„Obserwujemy wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Łączna wartość zapytań kredytowych w marcu przekroczyła 21 mld zł" - dr Waldemar Rogowski, główny analityk BIK (raport BIK, kwiecień 2026)

Jest jeszcze jeden czynnik, o którym mówi się mniej: efekt psychologiczny. Po dwóch latach paraliżu rynku wiele osób, które odkładały decyzję o zakupie, wchodzi na rynek jednocześnie. Klasyczny mechanizm - im więcej ludzi kupuje, tym więcej innych boi się, że „nie zdąży”.

Klucz:

Rekordowy popyt to nie tylko efekt niższych stóp - to odłożony popyt z lat 2023-2024, który wraca na rynek jednocześnie i nakręca spiralę: im więcej kupujących, tym większa presja na resztę.

Najtańsze mieszkania znikają - kupić teraz czy czekać?

Segment mieszkań do 400 tys. zł w dużych miastach kurczy się w tempie 8-12% kwartalnie, wg danych Otodom Analytics. W Warszawie znalezienie dwupokojowego mieszkania poniżej 500 tys. zł graniczy już z cudem. W Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku niewiele lepiej - ofert w przedziale 350-450 tys. zł jest o połowę mniej niż rok temu.

Powiedzmy sobie szczerze: to jest problem przede wszystkim dla kupujących pierwsze mieszkanie. Osoby z budżetem 300-400 tys. zł, czyli typowi beneficjenci programów wspierających zakup, trafiają na rynek, na którym oferta w ich przedziale cenowym jest dramatycznie mała.

Kupić teraz

Stopy wciąż relatywnie atrakcyjne
Oferta mieszkań kurczy się z miesiąca na miesiąc
Ryzyko: ceny mogą się skorygować przy spowolnieniu

Poczekać na dalsze obniżki stóp

WIBOR może spaść do 3,5% w 2H 2026
Rata niższa o 100-200 zł miesięcznie
Ryzyko: mniej mieszkań w niskich cenach, ceny rosną dalej

Moim zdaniem kupujący, którzy mają zdolność i znaleźli mieszkanie w rozsądnej cenie, nie powinni zwlekać z nadzieją na kolejne cięcia stóp. Oszczędność 150 zł na racie traci sens, jeśli w międzyczasie cena mieszkania wzrośnie o 20-30 tys. zł.

Banki zarabiają, ale marże budzą pytania

Banki notują świetny kwartał pod względem sprzedaży hipotek. Wg szacunków ZBP, I kwartał 2026 może przynieść łączną wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie 25-28 mld zł. Dla porównania - cały rok 2023 zamknął się kwotą ok. 43 mld zł wg danych NBP.

Problem w tym, że marże bankowe nie spadły proporcjonalnie do stóp. Średnia marża wciąż wynosi 1,8-2,2 pp, a jeszcze w 2021 r. zdarzały się oferty z marżą poniżej 1,5 pp. Banki tłumaczą to wyższymi kosztami regulacyjnymi i buforem na ryzyko. Brzmi logicznie, ale przy WIBOR-ze spadającym co kwartał - banki mają coraz lepiej, a kredytobiorca niekoniecznie proporcjonalnie.

Wskazówka:

Negocjuj marżę! Przy obecnym popycie banki konkurują o klienta. Cross-selling (konto, karta, ubezpieczenie) to standard - ale marża 1,7% jest do ugrania, jeśli masz wkład własny powyżej 25% i dobrą historię w BIK.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli planujesz zakup mieszkania na kredyt, marzec 2026 potwierdza trend: okno cenowe się zamyka, szczególnie w segmencie do 500 tys. zł. Obecne stopy procentowe - choć wyższe niż w erze ultra-taniego pieniądza 2020-2021 - są historycznie rozsądne.

Dla osób już spłacających kredyt ze zmienną stopą sytuacja wygląda coraz lepiej. Jeśli twoja rata spadła o 300-500 zł w ciągu ostatniego roku, rozważ nadpłatę kredytu zamiast „przejadania” różnicy. Każde dodatkowe 500 zł miesięcznie na nadpłatę to potencjalnie 3-5 lat krócej spłaty przy typowym kredycie na 25 lat.

A jeśli dopiero przymierzasz się do pierwszego kredytu - nie czekaj na „idealny moment”. On nie istnieje. Istnieje za to moment, w którym masz zdolność, znalazłeś mieszkanie i stopy są niżej niż rok temu. I właśnie teraz jest taki moment.

Przeczytaj też