Średnie czynsze ofertowe w Warszawie spadają nieprzerwanie od ponad sześciu miesięcy. Stan na kwiecień 2026 – to najdłuższa seria spadkowa od czasu pandemicznego krachu w 2020 roku, a na kilku największych rynkach w Polsce stawki są już niższe niż rok temu. Dane Otodom Analytics potwierdzają to, co wielu najemców wyczuwało intuicyjnie: rynek najmu się ochładza.

Marcowa korekta to zjawisko sezonowe – po zimowym zastoju właściciele obniżają oczekiwania, żeby przyciągnąć najemców przed nowym sezonem akademickim. Ale tym razem skala zmian wykracza poza typowy wzorzec. Powiedzmy sobie szczerze: rynek najmu w dużych miastach był przegrzany od 2022 roku, napędzany falą uchodźców z Ukrainy i późniejszym boomem na relokację pracowników IT. Te czynniki słabną.

Ile spadły czynsze i gdzie najbardziej?

Największe korekty dotyczą Warszawy, gdzie wg danych Otodom Analytics średnia cena ofertowa najmu mieszkania dwupokojowego oscyluje w okolicach 3 400–3 600 zł – kilkanaście procent poniżej szczytów z jesieni 2024. Kraków i Wrocław też notują spadki rok do roku, choć mniejsze, rzędu 3–5%. Łódź i Katowice trzymają się stabilniej, bo tam czynsze nigdy nie odleciały tak daleko od fundamentów.

„Rynek najmu w największych miastach wchodzi w fazę równoważenia po okresie dynamicznych wzrostów" – Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań Otodom Analytics

Ale uwaga: spadają ceny ofertowe, nie transakcyjne. A to spora różnica – właściciele, którzy faktycznie chcą wynająć, schodzą z ceny jeszcze bardziej. Mieszkania, które rok temu znikały z portali w 2-3 dni, teraz wiszą tydzień, dwa.

Kupić pod wynajem czy wstrzymać się z inwestycją?

Dla osób rozważających zakup mieszkania inwestycyjnego pod wynajem to sygnał ostrzegawczy. Rentowność najmu w Warszawie przy obecnych cenach zakupu i spadających czynszach schodzi poniżej 4% brutto rocznie – i to przed podatkiem, kosztami utrzymania i ryzykiem pustostanu. Obligacje skarbowe dają tyle samo bez żadnego kłopotu z lokatorami.

Obligacje skarbowe 4-letnie (COI)

Zysk: ok. 6,5% w pierwszym roku (dane MF, kwiecień 2026)
Ryzyko: minimalne
Płynność: średnia (wykup po roku z utratą odsetek)

Mieszkanie na wynajem (Warszawa)

Zysk: 3,5–4,5% brutto, ~3% netto
Ryzyko: pustostany, spadek czynszów, koszty napraw
Płynność: niska (sprzedaż trwa miesiące)

Moim zdaniem moment na agresywne zakupy inwestycyjne jeszcze nie nadszedł. Ceny mieszkań stoją wysoko – wg danych NBP z raportu o stabilności systemu finansowego mediana cen transakcyjnych na rynku wtórnym w Warszawie to ok. 16 500 zł/m². Jednocześnie czynsze spadają. Ta nożyca nie sprzyja inwestorom.

Co to oznacza dla osób z kredytem hipotecznym?

Jeśli spłacasz kredyt i zastanawiasz się nad wynajmem zamiast sprzedaży – kalkuluj ostrożnie. Spadające czynsze oznaczają, że bufor bezpieczeństwa między ratą kredytu a przychodem z najmu się kurczy. Przy kredycie z marżą 2% i WIBOR 3M na poziomie ok. 5,5% (dane NBP, marzec 2026) rata za mieszkanie warte 500 tys. zł na 25 lat to ok. 3 400 zł. A tyle właśnie wynosi teraz średni czynsz za dwupokojowe w Warszawie – czyli wychodzisz na zero, bez uwzględnienia kosztów.

Klucz:

Spadające czynsze przy wciąż wysokich cenach mieszkań i stopach procentowych oznaczają, że inwestowanie w najem wymaga dziś większego wkładu własnego niż rok temu – inaczej liczby się nie spinają.

Dla najemców to oczywiście dobra wiadomość. Negocjujcie – właściciele wolą obniżyć czynsz o 200 zł niż szukać nowego lokatora przez miesiąc. A jeśli rozważacie przesiadkę z najmu na własne M z kredytem hipotecznym – paradoksalnie spadające czynsze mogą oznaczać, że warto poczekać. Bo jeśli rentowność najmu dalej będzie spadać, część inwestorów zacznie wystawiać mieszkania na sprzedaż. I wtedy ceny zakupu też mogą drgnąć w dół.

Przeczytaj też