Wspólnoty mieszkaniowe z prawem blokowania Airbnb? Sejm bierze się za najem krótkoterminowy

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz nie owijała w bawełnę - kilkuletnie vacatio legis w rządowym projekcie regulacji najmu krótkoterminowego jest „nie do przyjęcia”. Stan na kwiecień 2026: w Sejmie leżą dwa projekty ustaw, które mogą zmienić rynek Airbnb w Polsce. I wreszcie coś się rusza.

Dwa projekty, jedna bolączka

Projekt poselski Polski 2050 zakłada natychmiastowe wejście przepisów w życie, podczas gdy propozycja rządowa przewiduje wieloletnie przejście. Różnica jest kolosalna - mieszkańcy bloków w Krakowie, Warszawie czy Trójmieście czekają na rozwiązanie od lat, a kolejne odwlekanie to de facto utrzymanie status quo. Wg danych AirDNA z 2025 roku, w samym Krakowie funkcjonowało ponad 14 000 aktywnych ofert najmu krótkoterminowego, a w Warszawie blisko 12 000.

Najważniejsza zmiana w obu projektach: wspólnoty mieszkaniowe miałyby prawo podjęcia uchwały zakazującej najmu na doby w swoim budynku. Brzmi prosto, ale to rewolucja. Dotychczas wspólnota mogła co najwyżej pisać gniewne pisma do właściciela mieszkania, a ten spokojnie je ignorował.

„Projekt rządowy, który zakłada wejście przepisów za kilka lat, jest nie do przyjęcia" - Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej, przewodnicząca Polski 2050 (wypowiedź w Sejmie, 14 kwietnia 2026)

Rządowy projekt vs propozycja Polski 2050

Moim zdaniem rządowe vacatio legis to klasyczne odkładanie problemu. Branża najmu krótkoterminowego miała lata na przygotowanie się do regulacji - w UE temat krąży od 2022 roku, kiedy Komisja Europejska zaproponowała rozporządzenie o przejrzystości danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Kto potrzebuje jeszcze kilku lat na dostosowanie się?

Kto straci, kto zyska

Przegrani są oczywisti - inwestorzy, którzy kupili mieszkania wyłącznie pod Airbnb. W Krakowie wg raportu Otodom z 2025 r. nawet 8-10% transakcji na rynku mieszkaniowym było motywowanych najmem krótkoterminowym. Jeśli wspólnoty zaczną masowo blokować ten model, rentowność takich inwestycji spadnie z dnia na dzień.

Ale powiedzmy sobie szczerze - to nie jest problem inwestorów, to ich ryzyko biznesowe. Natomiast dla zwykłych mieszkańców bloków, którzy od lat żyją z walizkami na kółkach pod oknem i imprezami turystów o trzeciej w nocy, to może być przełom. Wg badania CBOS z 2024 roku aż 67% Polaków mieszkających w budynkach wielorodzinnych popierało ograniczenie najmu na doby.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości

Jeśli ustawa wejdzie w życie szybko - zgodnie z propozycją Polski 2050 - możemy zobaczyć falę wyprzedaży mieszkań „airbnbowych” w centrach dużych miast. To z kolei mogłoby zwiększyć podaż na rynku wynajmu długoterminowego i lekko zbić czynsze. Wg NBP średni czynsz najmu w Warszawie w IV kw. 2025 wynosił ok. 4 200 zł za mieszkanie 50 m², a w Krakowie ok. 3 100 zł - przy takich stawkach każdy dodatkowy lokal na rynku się liczy.

Jest też drugie dno. Wspólnoty, które zablokują najem na doby, mogą zobaczyć wzrost wartości mieszkań - bo „spokój” stanie się dodatkowym atutem lokalizacji. Rynek sam to wyceni.

Teraz piłka po stronie Sejmu. Pytanie nie brzmi już „czy regulować najem krótkoterminowy”, tylko „jak szybko”. I tu moja prognoza: kompromis gdzieś pomiędzy oboma projektami, z vacatio legis na rok-dwa, nie na kilka lat. Ale znając tempo polskiej legislacji - nie zdziwię się, jeśli na finalne przepisy poczekamy do 2027.