Rynek najmu w Polsce przechodzi cichą rewolucję. Stan na marzec 2026: liczba dostępnych ofert najmu systematycznie rośnie, a średnie czynsze w największych miastach praktycznie nie drgnęły w porównaniu z poprzednimi miesiącami – wynika z najnowszego raportu GetHome.

„Właściciele mieszkań nie mają dziś argumentów, by podnosić czynsze” – Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome (marzec 2026)

To zdanie dobrze podsumowuje obecną sytuację. Po kilku latach, w których najemcy byli de facto zakładnikami rosnących stawek, szala wreszcie zaczyna się przechylać.

Klucz:

Na rynku najmu przybywa ofert, czynsze się ustabilizowały – najemcy zyskują pozycję negocjacyjną, jakiej nie mieli od 2021 roku.

Dlaczego ofert przybywa, a czynsze nie rosną?

Główna przyczyna to nasycenie rynku po fali inwestycji w mieszkania na wynajem z lat 2021–2024, kiedy stopy procentowe odcinały wielu kupujących od kredytów hipotecznych. Część z nich ulokowała kapitał w nieruchomościach pod wynajem. Teraz te mieszkania trafiają na rynek jednocześnie – a popyt nie nadąża za podażą. Wg danych GetHome, w Warszawie liczba aktywnych ogłoszeń najmu wzrosła o ok. 15–20% r/r w pierwszym kwartale 2026. W Krakowie i Wrocławiu dynamika jest podobna.

Druga sprawa – imigracja zarobkowa, która w 2022 roku napędzała popyt (zwłaszcza po wybuchu wojny w Ukrainie), ustabilizowała się. Część uchodźców wróciła, część znalazła stałe lokum. Mniej nagłych, desperackich poszukiwań mieszkań, które windowały czynsze.

Do tego dochodzi konkurencja z platformami PRS (Private Rented Sector). Deweloperzy instytucjonalni – Resi4Rent, Vantage Rent, Fundusz Mieszkań na Wynajem – budują tysiące lokali w segmencie najmu instytucjonalnego. Wg JLL, w 2025 roku w Polsce funkcjonowało już ponad 15 000 mieszkań PRS, a kolejne 8 000 było w budowie. To wciąż ułamek rynku, ale w dużych miastach robi różnicę.

Kupić czy wynająć – co się dziś bardziej opłaca?

To pytanie wraca jak bumerang, ale teraz odpowiedź jest mniej oczywista niż rok temu. Przy stabilnych czynszach i wciąż relatywnie wysokich cenach zakupu, wskaźnik price-to-rent w Warszawie oscyluje wokół 280–320 (czyli tyle miesięcznych czynszów potrzeba, by „spłacić” zakup). Historyczna średnia to ok. 200–250. Moim zdaniem, dla osób bez wkładu własnego lub z niestabilną sytuacją zawodową, najem w 2026 roku jest racjonalnym wyborem – nie gorszym.

Najem w 2026

Czynsz: stabilny, negocjowalny
Elastyczność: wysoka
Koszt wejścia: kaucja 1–2 mies.
Ryzyko: brak ekspozycji na spadek cen nieruchomości

Zakup na kredyt

Rata: zależna od WIBOR (obecnie ~5,5%)
Elastyczność: niska
Koszt wejścia: min. 10–20% wkładu
Ryzyko: zmienność stóp + potencjalna korekta cen

Co to oznacza dla najemców i właścicieli?

Jeśli szukasz mieszkania do wynajęcia – masz dziś komfort, jakiego rynek nie oferował od lat. Możesz negocjować. Możesz przebierać w ofertach. Właściciele, którzy przez ostatnie 3 lata przyzwyczaili się do dyktowania warunków, muszą się przestawić. Powiedzmy sobie szczerze: puste mieszkanie przez miesiąc kosztuje więcej niż obniżka czynszu o 200 zł.

Dla inwestorów w mieszkania na wynajem sygnał jest jasny – stopy zwrotu z najmu spadają. Wg szacunków Expandera, rentowność najmu brutto w Warszawie to obecnie ok. 4,2–4,8%, podczas gdy obligacje skarbowe dają 5,75–6% bez żadnego kłopotu z lokatorem. Nie mówię, że najem inwestycyjny umarł, ale złote czasy minęły.

Wskazówka:

Negocjując czynsz, powołuj się na inne oferty w okolicy – portale jak Otodom i OLX pozwalają łatwo porównać stawki. Właściciel, który widzi 20 konkurencyjnych ogłoszeń, jest znacznie bardziej skłonny do ustępstw.

Czy ten trend się utrzyma? Wiele zależy od decyzji RPP w kwestii stóp procentowych. Jeśli w drugiej połowie 2026 dojdzie do cięć – część najemców przejdzie na kredyty, co zmniejszy popyt na najem i dodatkowo ustabilizuje czynsze. Jeśli stopy zostaną wysoko – rynek najmu pozostanie nasycony. Tak czy inaczej, czas łatwych podwyżek się skończył. Właściciele, którzy to zrozumieją wcześniej, stracą mniej.

Przeczytaj też