Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie spadły o ok. 2–3% kwartał do kwartału – wynika ze wstępnych danych raportu Barometr Metrohouse i Credipass za I kwartał 2026. Kraków notuje podobny ruch w dół. Gdańsk? Tam ceny rosną. Stan na kwiecień 2026.

To nie przypadek, że rynek wtórny budzi się akurat teraz. Po serii obniżek stóp procentowych przez RPP od jesieni 2025 roku zdolność kredytowa przeciętnego Polaka wzrosła o kilkanaście procent. Wg danych BIK z marca 2026, liczba wniosków kredytowych rok do roku skoczyła o ponad 30%. Klienci wrócili – i to z konkretnym budżetem.

Dlaczego Warszawa i Kraków tanieją?

Oba miasta korygują po okresie szalonego wzrostu cen z lat 2021–2024, kiedy metr kwadratowy podrożał o 40–60% w zależności od dzielnicy. Podaż na rynku wtórnym rośnie, bo część inwestorów realizuje zyski – kupowali tanio, teraz sprzedają drogo. Wg Metrohouse średnia cena transakcyjna w Warszawie to ok. 16 200 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza spadek z okolic 16 700 zł/m² w Q4 2025.

W Krakowie sytuacja jest analogiczna. Rynek nasycił się ofertami z segmentu popularnego (30–50 m²), a kupujący mają z czego wybierać. Negocjują twardo – i skutecznie. Moim zdaniem to zdrowa korekta, nie krach. Ceny wracają do poziomów racjonalnych po okresie, w którym za kawalerkę na Pradze płacono jak za dwupokojowe na Mokotowie pięć lat temu.

Gdańsk – dlaczego idzie pod prąd?

Gdańsk to historia rosnącego popytu przy ograniczonej podaży. Trójmiasto przyciąga pracowników IT i sektora usług wspólnych, a rynek wtórny w atrakcyjnych lokalizacjach (Wrzeszcz, Oliwa, Przymorze) jest wąski. Jest jeszcze efekt turystyczny – mieszkania na wynajem krótkoterminowy wciąż generują solidny yield.

„Gdańsk od dwóch lat jest jednym z najszybciej rosnących rynków mieszkaniowych w Polsce. Popyt napędzają zarówno migracja wewnętrzna, jak i inwestorzy szukający alternatywy dla przegrzanej Warszawy" – Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse (raport Barometr Q1 2026)

Ceny transakcyjne w Gdańsku przekroczyły 14 500 zł/m² na rynku wtórnym – wzrost o ok. 3–4% kw/kw wg wstępnych danych Metrohouse i Credipass.

Kupować teraz czy czekać?

Powiedzmy sobie szczerze – na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi. Zależy gdzie kupujesz i po co.

Kupić teraz (Warszawa/Kraków)

Ceny w korekcie, zdolność kredytowa najwyższa od 2 lat. Rata kredytu 400 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3M ~4,5% to ok. 2 700 zł. Pół roku temu było 3 000 zł.

Poczekać (szczególnie Gdańsk)

Gdańsk drożeje, ale dalsze obniżki stóp mogą zwiększyć podaż w 2026/2027. Ryzyko: ceny mogą jeszcze urosnąć zanim zdecydujesz.

Tyle że obniżki stóp działają z opóźnieniem. Wg NBP pełny efekt transmisji polityki monetarnej na rynek nieruchomości to 12–18 miesięcy. Obecne dane odzwierciedlają decyzje z jesieni 2025. Prawdziwy test dopiero przed nami.

Klucz:

Rynek wtórny się różnicuje – strategia „kupuję w dużym mieście, bo zawsze rośnie” już nie działa. Lokalizacja i timing mają znaczenie jak nigdy.

Co z tego wynika w praktyce?

Jeśli planujesz zakup mieszkania w Warszawie lub Krakowie – masz teraz przewagę negocjacyjną. Sprzedający zaczynają schodzić z cen ofertowych. Wg Metrohouse różnica między ceną ofertową a transakcyjną w Warszawie wynosi ok. 5–7%, podczas gdy rok temu było to 2–3%.

Kredytobiorcy spłacający raty odczuwają realną ulgę. Każde 0,25 pp w dół to ok. 45–55 zł mniej raty miesięcznej na kredycie 400 tys. zł.

A inwestorzy celujący w wynajem? Gdańsk wciąż generuje yield na poziomie 5–6% brutto, ale ceny wejścia rosną. Uważam, że okno dla łatwych okazji w Trójmieście powoli się zamyka.

Jedno jest pewne: 2026 to nie będzie rok jednolitego trendu. Kto patrzy na średnią krajową, ten nic nie widzi.

Przeczytaj też