Dwa konkurencyjne projekty ustaw o najmie krótkoterminowym, żaden nie uchwalony, a Sejm w kwietniu 2026 wreszcie bierze się za głosowanie. Projekt poselski Polski 2050 trafi pod obrady jako pierwszy - wyprzedzając rządowy autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki, który utknął gdzieś w konsultacjach. Stan na kwiecień 2026.

I tu zaczyna się problem. Bo oba projekty różnią się w jednej zasadniczej kwestii: kto ma prawo powiedzieć „nie” właścicielowi mieszkania, który chce je wynajmować turystom na doby.

Wspólnota mieszkaniowa vs właściciel - kto wygra?

Projekt Polski 2050 zakłada, że wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mogłaby uchwałą zakazać lub ograniczyć najem krótkoterminowy w budynku. Pomysł wzorowany na tym, co zrobiła Hiszpania - w 2024 roku wprowadziła wymóg uzyskania zgody wspólnoty na prowadzenie najmu turystycznego, a w Barcelonie de facto zakazano nowych licencji Airbnb. Wg danych Eurostat, Hiszpania odnotowała spadek ofert krótkoterminowych o ok. 15% w ciągu roku od wejścia regulacji.

Dla Polski to nowość. Dotychczas właściciel mieszkania mógł wynajmować je komu chciał i na jak długo chciał - wspólnota nie miała tu praktycznie żadnych narzędzi prawnych. Owszem, były wyroki sądowe nakazujące zaprzestanie uciążliwej działalności, ale droga przez sąd to lata.

„Prawo własności nie jest absolutne - musi być równoważone prawem sąsiadów do spokojnego korzystania z nieruchomości" - prof. Ewa Łętowska, była sędzia Trybunału Konstytucyjnego (wypowiedź dla Rzeczpospolitej, 2024)

Rządowy projekt Ministerstwa Sportu idzie łagodniej - rejestr wynajmujących, obowiązki informacyjne, ale bez oddawania wspólnotom prawa weta. Moim zdaniem to podejście zbyt ostrożne. Kto mieszkał obok mieszkania wynajmowanego turystom na wieczory kawalerskie, ten wie, że rejestr to za mało.

Sedno sprawy:

Jeśli projekt Polski 2050 przejdzie, wspólnota mieszkaniowa będzie mogła uchwałą zablokować najem krótkoterminowy w całym budynku. Dla inwestorów kupujących mieszkania pod Airbnb to ryzyko, które trzeba wycenić już dziś.

Co to oznacza dla inwestora w nieruchomości?

Jeśli kupiłeś mieszkanie pod najem krótkoterminowy albo planujesz taki zakup - musisz liczyć się ze scenariuszem, w którym wspólnota po prostu zagłosuje przeciw. Wg danych AirDNA, w Polsce w 2025 roku funkcjonowało ponad 95 000 aktywnych ofert najmu krótkoterminowego, z czego ok. 40% w samej Warszawie, Krakowie i Trójmieście.

Rentowność najmu krótkoterminowego w dużych miastach to wg szacunków Expandera i Rentier.io średnio 6-8% brutto rocznie - przy założeniu obłożenia na poziomie 60-70%. Najem długoterminowy daje 4-5,5% brutto. Różnica jest, ale nie kosmiczna.

Najem długoterminowy

Rentowność: 4-5,5% brutto
Ryzyko regulacyjne: niskie
Obsługa: minimalna
Wspólnota: nie ingeruje

Najem krótkoterminowy (Airbnb)

Rentowność: 6-8% brutto
Ryzyko regulacyjne: rosnące
Obsługa: wysoka (lub firma zarządzająca 20-25% prowizji)
Wspólnota: może zakazać

Te dodatkowe 1,5-2,5 punktu procentowego przestaje wyglądać tak atrakcyjnie, kiedy doliczysz ryzyko uchwały wspólnoty, koszty obsługi i potencjalne kary za brak rejestracji.

Hiszpański precedens - i polski sceptycyzm

Hiszpania borykała się z problemem najmu turystycznego znacznie dłużej niż Polska. Barcelona, Lizbona, Paryż - te miasta już mają twarde regulacje. W Barcelonie wg władz miejskich od 2028 roku nie będzie ani jednej legalnej oferty Airbnb w centrum.

Polska jest na innym etapie. Nasz rynek jest młodszy, mniej nasycony, a problem - choć realny - dotyczy głównie starówek i dzielnic turystycznych kilku miast. Powiedzmy sobie szczerze: w bloku na Ursynowie nikt nie prowadzi najmu turystycznego na masową skalę.

Uwaga dla kredytobiorców:

Jeśli finansujesz zakup mieszkania inwestycyjnego kredytem hipotecznym i planujesz najem krótkoterminowy - bank może nie uwzględnić tego dochodu przy liczeniu zdolności kredytowej. Wg wytycznych KNF z 2024 r., banki powinny konserwatywnie podchodzić do dochodów z najmu okazjonalnego.

Ale przepisy tworzy się na przyszłość, nie na dzisiejszy stan. I tu projekt Polski 2050 ma rację - lepiej dać wspólnotom narzędzia zanim problem się rozrośnie, niż łatać dziury po fakcie.

Czas pokaże, który projekt wygra. Ale jedno jest pewne: era „kupuję mieszkanie i robię z nim co chcę” powoli się kończy. Kto inwestuje w nieruchomości pod krótki najem, powinien to ryzyko regulacyjne wpisać do swojego arkusza kalkulacyjnego. Bo uchwała wspólnoty może zmienić Twój biznesplan z dnia na dzień.

Przeczytaj też