Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę, w której to wynajmujący dyktują warunki. Pustostany w Central Business District spadły do 7,1 proc. na koniec 2025 r. – wynika z danych CBRE. To spadek o 3,9 pkt proc. rok do roku, jeden z najmocniejszych w Europie Środkowej. Stan na kwiecień 2026.

Ogólny wskaźnik pustostanów dla całej stolicy to 9,5 proc. na koniec marca 2026 r. – 597 100 m² wolnej powierzchni – wg raportu PINK. Wzrost o 0,4 pkt proc. kwartał do kwartału jest pozornym odbiciem. Rok wcześniej wolnej powierzchni było więcej o pełen punkt procentowy.

Skąd bierze się ten niedobór

Na koniec marca 2026 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6 277 700 m² – wg danych PINK, opartych na raportach konsorcjum dziesięciu największych firm doradczych (Avison Young, Axi Immo, BNP Paribas, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Newmark, Savills).

W I kwartale 2026 r. na rynek trafiły dwa budynki: Studio A od Skanski oraz Vena Polskiego Holdingu Nieruchomości. Łącznie 42 900 m². Brzmi skromnie – i jest skromnie. Ale rok wcześniej, w I kw. 2025, do Warszawy dostarczono zaledwie 5 600 m². Ożywienie jest, tyle że startujemy z bardzo niskiej bazy.

Czego chcą najemcy

Popyt ciągną głównie firmy z sektora usług biznesowych (BSS) i technologie. Duże umowy to dziś częściej renegocjacje w istniejących lokalizacjach niż przeprowadzki do nowych – bo nowych po prostu nie ma tyle, ile powinno być.

„Na rynku biurowym w Warszawie widać trwały deficyt nowoczesnej podaży, zwłaszcza w dużych, zwartych modułach. Taki układ napędza renegocjacje umów i selektywne podwyżki czynszów w najlepszych aktywach." – analitycy AXI IMMO, raport „Warsaw Office Market 2025 & Forecasts 2026", luty 2026

Ile kosztuje dziś biuro w centrum

Prime rents w centrum stolicy utrzymują się w przedziale 22,5–26 euro za m² miesięcznie, wg raportu Savills. W nowych projektach deweloperskich w CBD stawki ofertowe sięgają już 28–30 euro. Jeszcze w 2023 r. mało kto w branży zakładał, że w Warszawie zobaczymy trójkę z przodu.

Warszawa – Q1 2026

CBD: pustostany 7,1 proc.
Prime rent: 22,5–26 EUR/m²
Nowa podaż Q1: 42 900 m²
Zasób całkowity: 6,28 mln m²

Warszawa – Q1 2025

CBD: pustostany ok. 11 proc.
Prime rent: ok. 20–24 EUR/m²
Nowa podaż Q1: 5 600 m²
Zasób całkowity: ok. 6,23 mln m²

Klucz:

Warszawa przeszła z rynku najemcy do rynku wynajmującego. Umowy podpisywane w 2023 r. wyglądają przy renegocjacji w 2026 r. zupełnie inaczej – i nie w kierunku korzystnym dla najemcy.

Co to znaczy w praktyce

Deweloperzy dostrzegają zmianę cyklu. Niższe pustostany i wyższe czynsze zaczynają uzasadniać nowe starty. Problem w tym, że czas realizacji biurowca klasy A to 3–4 lata. Napięcie na rynku potrwa więc przynajmniej do 2027–2028 r. Firmy planujące ekspansję albo renegocjację umowy powinny brać to pod uwagę dziś, nie za kwartał. A że rynek idzie w górę – to mało kogo w branży już dziwi.