Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę, której nie widzieliśmy od 15 lat. Według raportu Newmark Polska „Office Occupier - Rynek biurowy w Warszawie” za Q1 2026, w budowie znajduje się obecnie najmniejsza liczba inwestycji biurowych w stolicy od 2011 roku. Stan na kwiecień 2026.

To nie jest zwykłe spowolnienie koniunkturalne. Powiedzmy sobie szczerze - deweloperzy wstrzymali nowe projekty, bo kalkulacja się nie spina. Przy obecnych kosztach finansowania i ostrożności najemców budowanie biur „na zapas” przestało mieć sens.

Klucz:

Pipeline nowej podaży biurowej w Warszawie jest najmniejszy od 15 lat - za 2-3 lata oznacza to strukturalny deficyt powierzchni klasy A w CBD i presję na wzrost stawek najmu.

Ile konkretnie? Liczby, które warto zapamiętać

Zasób biurowy w Warszawie przekroczył 6,4 mln m² (dane GUS o budownictwie komercyjnym, stan na początek 2026) - to wciąż lider Europy Środkowo-Wschodniej. Ale pipeline nowej podaży na lata 2026-2028 spadł do poziomu widzianego ostatnio tuż po globalnym kryzysie finansowym.

W szczycie 2018 roku w Warszawie budowano jednocześnie ponad 800 tys. m² biur. Obecnie ten wskaźnik oscyluje wokół 200 tys. m² - spadek rzędu 75%. To nie korekta, to kapitulacja deweloperów przed makroekonomią.

„Wysokie koszty budowy i finansowania w połączeniu z ostrożnością najemców powodują, że deweloperzy odkładają decyzje inwestycyjne na lepsze czasy" - tak brzmi konsensus branżowy powtarzany w kolejnych raportach Newmark, CBRE i Colliers z ostatnich 12 miesięcy (raport Newmark Polska, kwiecień 2026).

Dlaczego deweloperzy odpuścili?

Odpowiedź składa się z trzech liczb. Po pierwsze - stopa referencyjna NBP utrzymująca się w okolicach 5% przez cały 2024 i większość 2025 roku zepsuła ekonomikę projektów komercyjnych. Gdy finansowanie projektu kosztuje bank 7-8%, a stopy kapitalizacji (yieldy) na warszawskich biurowcach prime wynoszą 6,25-6,75% (raporty Colliers Q1 2026), deweloper pracuje z ujemną marżą już w dniu startu budowy.

Po drugie - popyt najemców. Hybrydowy model pracy, który część branży uznawała za „przejściowy”, okazał się nową normalnością. Korporacje ograniczają metraż - umowy renegocjowane w 2024 i 2025 roku były średnio o 15-20% mniejsze powierzchniowo niż poprzednie (dane agencji doradczych, 2025).

Po trzecie - koszty budowy. Dane GUS pokazują, że ceny produkcji budowlano-montażowej między 2021 a 2025 rokiem wzrosły o ponad 40%. Projekt, który w 2020 kosztował 2 000 EUR/m², dziś kosztuje 3 200 EUR/m². Najemcy nie są gotowi przejąć tej różnicy w czynszach. I tu zaczyna się problem.

Co to oznacza dla Ciebie?

Zależy, po której jesteś stronie rynku. Przeanalizowaliśmy sytuację z perspektywy dwóch typowych profili czytelnika.

Inwestor w REIT-y / fundusze nieruchomości

Deficyt podaży za 2-3 lata to czynnik wspierający ceny najlepszych aktywów klasy A w CBD - nie dlatego że popyt eksploduje, ale dlatego że konkurencji nie będzie. Aktywa nabyte przy obecnych wyższych yieldach historycznie dawały przestrzeń na wzrost wyceny w fazie ożywienia cyklu.

Najemca biura dla firmy

W krótkim terminie masz przewagę negocjacyjną - pustostany w starszych budynkach są wysokie. Ale planując przeprowadzkę do nowego biurowca w 2027-2028, licz się z wyższymi stawkami i mniejszym wyborem. Warto przemyśleć dłuższą umowę z opcjami rozszerzenia już teraz.

Dla kredytobiorców hipotecznych to news pośredni, ale istotny. Banki mają w portfelach nieruchomości komercyjne - jeśli wyceny zaczną spadać (a KNF w raportach o stabilności finansowej już sygnalizuje podwyższone ryzyko w segmencie commercial real estate), presja na banki się zwiększy. To może przełożyć się na bardziej konserwatywną politykę kredytową także w segmencie mieszkaniowym.

Czy to koniec Warszawy jako hubu biurowego regionu?

Moim zdaniem - nie. To raczej reset niż odwrót. Warszawa wciąż generuje popyt, którego Praga czy Budapeszt nie widzą nawet z lornetki. Ale model z poprzedniej dekady - „budujemy na zapas, wynajmiemy potem” - przestał działać i już nie wróci w poprzedniej formie.

Deweloperzy, którzy przetrwają ten cykl, wrócą z mniejszymi, bardziej dopasowanymi projektami. Wielkie wieże typu Varso czy Warsaw Hub to prawdopodobnie ostatnie tej klasy megaprojekty w CBD na długie lata. I może to wcale nie jest zła wiadomość - bo koniec ery „budujemy bo są pieniądze” to szansa na zdrowszy rynek.

Do zapamiętania:

Na rynku biurowym obowiązuje cykl 3-4 letni między decyzją deweloperską a oddaniem budynku. Dzisiejszy niski pipeline to realna luka podażowa, której zabraknie w 2028-2029 roku.

Zastanawiasz się czy warto teraz przyglądać się funduszom nieruchomości komercyjnych? Odpowiedź zależy od horyzontu inwestycyjnego i tolerancji ryzyka. Ale strukturalny deficyt podaży w Warszawie jest faktem, nie spekulacją - i rynek wyceni to wcześniej czy później.