Rynek nieruchomości w USA hamuje w 2026. Co z tego dla polskiego inwestora?

Amerykańskie mieszkania sprzedają się najwolniej od 30 lat - wynika z najnowszego raportu Redfin. Mediana oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego w USA trzyma się wg danych Freddie Mac powyżej 6,7%, a kupujący po prostu siedzą na rękach. Stan na kwiecień 2026.

To nie jest chwilowe drgnięcie. Liczba transakcji na rynku wtórnym w USA spadła w 2025 roku do poziomów z połowy lat 90. - i wszystko wskazuje na to, że pierwszy kwartał 2026 będzie równie słaby. Powód jest prosty: Amerykanie, którzy zaciągnęli kredyty przy 3% w 2020-2021 roku, nie chcą się przeprowadzać, bo nowy kredyt kosztowałby ich dwa razy więcej miesięcznie. Rynek się zakleszczył.

Co konkretnie pokazują dane Redfin?

Amerykańska sprzedaż mieszkań w marcu 2026 pozostaje o ok. 20% poniżej średniej sprzed pandemii, przy jednoczesnym wzroście liczby ofert wiszących na rynku powyżej 60 dni. Ceny nie chcą spadać, bo podaż jest ograniczona, ale tempo transakcji dusi cały sektor.

Mój komentarz - to klasyczny przypadek „lock-in effect", zjawiska które ekonomiści opisywali już w latach 80., ale nigdy w takiej skali. 82% aktywnych kredytów hipotecznych w USA ma oprocentowanie poniżej 6%, a prawie 60% poniżej 4% - dane FRED. Dopóki Fed nie zbije stóp poniżej 4%, nikt rozsądny nie będzie się ruszał.

„Nie spodziewamy się istotnego przyspieszenia aktywności transakcyjnej w pierwszej połowie 2026 roku. Kupujący pozostają nadzwyczaj ostrożni, a sprzedający trzymają swoje niskooprocentowane kredyty niczym skarb." - Daryl Fairweather, główna ekonomistka Redfin (komunikat z kwietnia 2026)

Dlaczego to powinno obchodzić kogoś znad Wisły?

Bo globalny rynek nieruchomości nie jest wyspą, a kapitał płynie tam, gdzie widzi szansę. Gdy amerykańscy inwestorzy dostrzegają, że rodzimy rynek stoi, część z nich szuka okazji w Europie - w tym w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, gdzie yield z najmu bije amerykańskie odpowiedniki.

Według danych GUS przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w Q4 2025 przekroczyła 17 500 zł, a w całym 2025 roku wzrosła o ok. 9% rok do roku. Polski rynek zwalnia wolniej niż amerykański między innymi dlatego, że wg NBP luka mieszkaniowa dalej wynosi ok. 1,5 mln lokali. U nas za mało się buduje, u nich - za mało się sprzedaje.

Czy Fed może uratować rynek w 2026 roku?

Fed w marcu 2026 pozostawił stopy w paśmie 4,25-4,50%, co przekłada się na 30-letni kredyt hipoteczny w USA na poziomie prawie 7%. Prezes Jerome Powell w komunikacie po posiedzeniu podkreślił, że inflacja bazowa wciąż nie wróciła do celu 2%, więc obniżki są możliwe, ale nie pewne. Bez cięć rzędu 100-150 punktów bazowych, rynek nie drgnie.

I tu pojawia się problem dla polskich inwestorów. Jeśli Fed utrzyma stopy wyżej przez dłużej, dolar pozostanie silny, a wg EBC strefa euro będzie musiała dłużej trzymać dolny pułap. To przekłada się na wolniejszy cykl obniżek w Polsce - bo NBP ogląda się na globalny krajobraz, nie tylko na krajową inflację.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli rozważasz zakup mieszkania w Polsce - nie licz na to, że „krach w USA" zbije u nas ceny. Nasz rynek ma własną dynamikę, a strukturalny niedobór mieszkań jest znacznie silniejszym czynnikiem niż globalne sentymenty. Zastanawiasz się, czy brać kredyt teraz? Moim zdaniem warto poczekać z decyzją do końca Q2 2026 - powinniśmy wtedy wiedzieć, czy RPP utrzyma tempo obniżek, czy jednak Fed wymusi pauzę.

Dla inwestorów trzymających REIT-y na amerykański rynek mieszkaniowy lub ETF typu iShares US Home Construction - sytuacja jest trudna. Powiedzmy sobie szczerze: bez cięć Fed, ten sektor nie wystrzeli. Ale to też nie jest moment paniki, bo fundamenty demograficzne w USA są silne, a deficyt mieszkań realny.

Polski rynek? Moim zdaniem dalej płynie w swoim rytmie - ceny rosną, bo Polacy nie mają gdzie mieszkać, a banki udzielają kredytów na ok. 7,5%. Jeśli pojawi się rządowy program dopłat podobny do „Pierwszego Mieszkania", popyt jeszcze wzrośnie. A podaż? Podaż dalej kuleje.