Podatek od najmu 2026: NSA potwierdza, że media nie są przychodem. Możesz zapłacić mniej

Do końca kwietnia zostało niecałe dwa tygodnie, a ja ciągle dostaję to samo pytanie od znajomych wynajmujących mieszkania: czy 8,5 proc. ryczałtu płacić od kwoty z umowy, czy od tego, co najemca faktycznie przelewa? Stan na kwiecień 2026 jest taki, że Naczelny Sąd Administracyjny w kolejnym już wyroku potwierdził korzystną dla właścicieli wykładnię. Media nie są przychodem.

W praktyce oznacza to tyle: jeśli w umowie najmu masz zapisane czynsz 2 500 zł plus opłaty za media według zużycia, ryczałt liczysz wyłącznie od tych 2 500 zł. Nie od 3 200 zł, które co miesiąc wpada na konto razem z zaliczkami na prąd i gaz. To nie jest nowa interpretacja - linia orzecznicza NSA jest spójna od wyroku II FSK 1673/16 z 2018 roku - ale wciąż spora część wynajmujących nadpłaca podatek z ostrożności.

Skąd się wzięła wątpliwość i co naprawdę mówi NSA

NSA konsekwentnie wskazuje, że refakturowane media to nie przychód wynajmującego, tylko przepływ pieniężny w imieniu najemcy. Właściciel jest tu pośrednikiem - płaci rachunek dostawcy, a potem odzyskuje kwotę od lokatora. Zysku z tego nie ma, więc i podatku być nie powinno.

Problem w tym, że fiskus przez lata stał na innym stanowisku. Krajowa Informacja Skarbowa w starszych interpretacjach indywidualnych traktowała całość wpłaty od najemcy jako przychód. Dopiero seria przegranych w sądach wymusiła na ministerstwie finansów zmianę podejścia. W interpretacji ogólnej z 2021 roku potwierdzono linię korzystną dla wynajmujących - pod jednym warunkiem.

Warunek brzmi tak: umowa musi jasno rozdzielać świadczenia. Jeśli napiszesz w umowie czynsz 3 200 zł wraz z mediami - płacisz ryczałt od całej kwoty. Jeśli rozdzielisz na czynsz 2 500 zł plus zwrot kosztów mediów według rachunków - płacisz tylko od 2 500 zł. Brzmi banalnie, ale nadal widzę umowy konstruowane po staremu.

Ile można realnie zaoszczędzić

Policzę to na przykładzie, bo abstrakcje nikogo nie przekonują. Mieszkanie w Warszawie wynajmowane za 3 500 zł plus media średnio 600 zł miesięcznie. Roczne wpływy od najemcy: 49 200 zł. Czynsz najmu rocznie: 42 000 zł.

Różnica - 612 zł rocznie. Przy dwóch mieszkaniach ponad 1 200 zł. Przy portfelu pięciu mieszkań kwoty robią się poważne. A wystarczy poprawnie skonstruowana umowa.

Pamiętaj też o progu 100 000 zł rocznego przychodu z najmu prywatnego. Powyżej tej kwoty stawka rośnie do 12,5 proc. - i tu wliczenie mediów do podstawy opodatkowania może nawet wepchnąć wynajmującego w wyższy próg. Na 2026 rok próg ten nie został zmieniony przez ustawodawcę, mimo postulatów waloryzacji.

Co z czynszem dla wspólnoty czy spółdzielni

Tu sprawa jest mniej oczywista. Czynsz administracyjny płaci się wspólnocie lub spółdzielni za zarządzanie nieruchomością, fundusz remontowy, sprzątanie części wspólnych. To koszt stały, którego najemca samodzielnie nie konsumuje. NSA w wyroku II FSK 1697/19 wskazał, że tego typu opłaty można traktować analogicznie do mediów - jeśli umowa wyraźnie nakazuje ich zwrot przez najemcę.

„Wartości, które właściciel mieszkania otrzymuje od najemcy tytułem zwrotu kosztów eksploatacji lokalu, nie stanowią jego przychodu z najmu, jeżeli umowa najmu wyraźnie wskazuje, że najemca jest obowiązany do ponoszenia tych kosztów." - z uzasadnienia wyroku NSA, II FSK 1697/19

Moim zdaniem to właśnie ten element jest najczęściej pomijany przez wynajmujących. Czynsz administracyjny w blokach z drogim zarządcą potrafi sięgać 800-1 000 zł miesięcznie - przy mieszkaniu wynajmowanym za 3 000 zł to jedna trzecia podstawy opodatkowania, która może nie powinna się tam znaleźć.

Co to oznacza dla Ciebie

Jeśli wynajmujesz mieszkanie i rozliczasz ryczałt, do 30 kwietnia masz dwie rzeczy do zrobienia. Po pierwsze - złożyć PIT-28 za 2025 rok. Po drugie, i ważniejsze na przyszłość - przejrzeć swoją umowę najmu. Jeśli czynsz zapisany jest jako kwota brutto z mediami, na 2026 rok podpisz aneks. Różnica w podatku to często więcej niż miesięczny zysk z najmu.

Drugi praktyczny wniosek: trzymaj rachunki. Refakturowanie mediów oznacza, że musisz być w stanie udowodnić, ile zapłaciłeś dostawcy i ile odzyskałeś od najemcy. W razie kontroli skarbowej brak dokumentacji oznacza, że fiskus może zakwestionować wyłączenie mediów z podstawy.

I jeszcze jedno - jeśli przez ostatnie lata płaciłeś ryczałt od pełnej kwoty z czynszem brutto, masz prawo złożyć korekty PIT-28 za poprzednie lata. Termin przedawnienia to 5 lat. Realne pieniądze do odzyskania, choć procedura jest żmudna i często wymaga doradcy podatkowego.