Pierwszy kwartał 2026 przyniósł coś, czego rynek mieszkaniowy nie widział od półtora roku: równoczesny wzrost popytu i kurczenie się podaży. Sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach była wyraźnie wyższa niż rok wcześniej, a deweloperzy - zamiast odkręcać kurek - go zakręcają. Dane aktualne na kwiecień 2026.

To przepis na wzrost cen. Znowu.

Dlaczego Polacy wrócili po kredyty?

Bo kredyt stał się tańszy. WIBOR 3M spadł z okolic 5,85% z początku 2024 roku do poziomu około 4,30% wiosną 2026. Zmiana o około 1,5 pp obniża ratę 500 000 zł na 25 lat o mniej więcej 450-500 zł miesięcznie. Do tego dochodzi stabilizacja inflacji w pobliżu celu NBP, potwierdzona w komunikatach RPP z Q1 2026, i odblokowane zdolności kredytowe.

Powiedzmy sobie szczerze - to nie jest boom jak przy „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Tam popyt był sztucznie napompowany dopłatą budżetową, a kolejkę do banków ustawiono na miesiące. Teraz działa zwykła matematyka: niższe stopy, wyższa zdolność, pent-up demand z dwóch trudnych lat.

„Liczba udzielonych kredytów hipotecznych i ich wartość w I kwartale 2026 wyraźnie przekroczyła poziom sprzed roku” - to fraza, która powtarzała się w kolejnych raportach BIK od początku roku.

Deweloperzy wstrzymują oddech - dlaczego?

Bo się sparzyli. W 2022 i 2023 wielu z nich nazbierało gruntów i ruszyło z inwestycjami, gdy stopy NBP były blisko szczytu. Klienci zniknęli, koszty finansowania eksplodowały, nierozprzedane mieszkania wisiały w księgach miesiącami. Teraz - zanim uwolnią nową podaż - chcą zejść z zapasów po rozsądnych marżach.

Według wstępnych danych GUS liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Q1 2026, spadła w ujęciu rok do roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę też wyhamowała. To oznacza jedno: kolejna fala nowej podaży trafi na rynek najwcześniej w 2027 - jeśli obecny popyt się utrzyma i deweloperzy uwierzą, że to nie jest chwilowe odbicie.

Klucz:

Popyt rośnie szybciej niż podaż. Jeśli RPP utrzyma ścieżkę obniżek, a deweloperzy nie ruszą z nowymi projektami w drugim półroczu - ceny w największych miastach mogą wrócić na trajektorię dynamicznego wzrostu jeszcze w 2026 roku.

Co to oznacza dla Ciebie?

Zależy od tego, po której stronie stołu siedzisz. Przeanalizowaliśmy dwa najczęstsze scenariusze czytelników.

Rozważasz zakup pierwszego mieszkania

Warunki kredytowe są wyraźnie lepsze niż w 2023-2024. Ale konkurencja o mieszkania też rośnie. Im dłużej zwlekasz, tym droższy metr - historia rynku od 2015 pokazuje, że kupowanie „na spadkach” to rzadki luksus.

Masz już mieszkanie i kredyt w WIBOR

Rata spada bez Twojej ingerencji. Moim zdaniem to dobry moment, żeby nie łapać się na każdą ofertę refinansowania - różnica marż bywa mniejsza niż koszty operacji. Przelicz dokładnie z własnym bankiem.

Pamiętaj:

Wzrost cen mieszkań nie jest prawem natury. [Dane NBP](https://nbp.pl/publikacje/rynek-nieruchomosci/) z lat 2008-2012 pokazują, że korekta cen w największych miastach potrafiła trwać 3-4 lata. Dziś fundamenty wyglądają inaczej, ale ryzyko nigdy nie znika.

Sceptycy powiedzą: już to widzieliśmy, a potem przyszedł COVID, wojna, inflacja w okolicach 18%. Mają rację - wszystko to wydarzyło się w ciągu ostatnich pięciu lat. Kto dziś prognozuje Warszawę po 25 000 zł za metr w 2028 roku, robi to na własną odpowiedzialność.

Ja obstawiam inny scenariusz: rynek w 2026 pójdzie w górę, ale bez fajerwerków z 2021 i 2023. Popyt jest realny, nie dopalony dopłatą. Podaż wróci, gdy deweloperzy zobaczą trwały trend - a to zajmie 2-3 kwartały. W międzyczasie ceny dalej rosną, tylko wolniej.

Jedno jest pewne. Kto liczył, że po cyklu obniżek stóp ceny nieruchomości spadną - dostał właśnie lekcję ekonomii z dużym cennikiem.