Większość Polaków chce zaostrzenia przepisów o wynajmie krótkoterminowym - wynika z sondażu SW Research dla Onetu. To nie jest zaskoczenie. Zaskakuje raczej to, że polski ustawodawca wciąż zwleka - unijne rozporządzenie 2024/1028 i tak wejdzie w życie 20 maja 2026.

Stan na kwiecień 2026: w Sejmie nie ma gotowego projektu kompleksowej ustawy o najmie krótkoterminowym. Ministerstwo Sportu i Turystyki konsultuje założenia od kilkunastu miesięcy, a Kraków, Warszawa i Gdańsk - trzy miasta najmocniej dotknięte zjawiskiem - od dawna proszą o narzędzia.

Klucz:

Polski ustawodawca ma jeszcze 13 miesięcy na wdrożenie unijnych przepisów o danych z platform najmu krótkoterminowego. Bez tego polskie samorządy dalej będą pracować po omacku.

Co konkretnie mówi sondaż

SW Research pokazuje, że poparcie dla zaostrzenia przepisów rośnie wraz z wiekiem respondentów, a najmocniej popierają je mieszkańcy największych miast. Najmłodsi - ci, którzy z Airbnb i Booking.com korzystają głównie jako najemcy - są bardziej podzieleni. Nic dziwnego: oni widzą tańsze noclegi w centrum Krakowa, a nie sąsiada, który nie może spać przez weekendowe imprezy w lokalu obok.

Moim zdaniem to klasyczny konflikt interesów: konsument turysta kontra mieszkaniec stałego adresu. I to mieszkaniec wygrywa w sondażu, co ma sens - bo on głosuje w wyborach samorządowych, a turysta nie.

Dlaczego unijne rozporządzenie zmieni grę?

Rozporządzenie UE 2024/1028 o gromadzeniu i wymianie danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego wchodzi w życie 20 maja 2026. Od tego dnia każda platforma typu Airbnb, Booking.com czy Vrbo będzie musiała przekazywać państwom członkowskim dane o wynajmujących, lokalach i liczbie nocy.

Dla polskich miast to przełom. Po raz pierwszy będą wiedziały, ile dokładnie mieszkań w Krakowie generuje przychody z krótkoterminu, kto za nimi stoi i czy płaci podatek. Dziś samorządy opierają się na scrapowaniu danych z platform - prowizoryczne, ale lepsze niż nic. Krakowski Instytut Rozwoju Miast od lat sygnalizuje, że w obrębie Plant funkcjonuje spora pula lokali wyłącznie krótkoterminowych - tylko dokładnych liczb brakuje, bo nikt nie ma uprawnień, żeby o nie zapytać platformę.

Czy regulacje obniżą ceny mieszkań?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi - i każdy, kto twierdzi inaczej, sprzedaje obietnicę. Wpływ najmu krótkoterminowego na ceny mieszkań w polskich metropoliach jest realny, ale ograniczony do określonych dzielnic (centrum Krakowa, Stare Miasto w Gdańsku, Mokotów i Śródmieście w Warszawie). Według danych GUS ceny mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie w 2025 roku przekroczyły średnio 14 000 zł/m2, a w Warszawie 18 800 zł/m2.

Gdyby z dnia na dzień połowa krakowskich kwater krótkoterminowych wróciła na rynek długoterminowy, czynsze najmu w wybranych dzielnicach mogłyby spaść o kilkanaście procent. Ceny zakupu - znacznie mniej, bo na nie wpływają stopy procentowe, WIBOR i podaż nowych inwestycji, a nie sezonowi turyści.

Barcelona, którą wszyscy lubią cytować jako wzór, wprowadza zakaz nowych licencji na najem krótkoterminowy do 2028 roku. Lizbona zamroziła wydawanie pozwoleń w centrum miasta już od 2023 roku. Według danych Eurostatu liczba noclegów w obiektach platformowych w UE w 2024 roku wzrosła o ponad 20% rok do roku - czyli problem narasta, nie kurczy się.

Co to oznacza dla Ciebie

Jeśli wynajmujesz mieszkanie krótkoterminowo - przygotuj się na obowiązek rejestracji, raportowania danych do platform i prawdopodobnie ograniczenia liczby dni najmu w roku. To standard w UE. Włochy, Hiszpania i Portugalia idą tą drogą od lat.

Kupujesz mieszkanie z myślą o najmie krótkoterminowym jako modelu biznesowym? Kalkuluj ostrożnie. Stopa zwrotu z krótkoterminu w Krakowie czy Warszawie wygląda dziś atrakcyjnie (8-12% brutto rocznie wg typowych ofert na rynku) tylko dlatego, że nie ma jeszcze pełnego reżimu regulacyjnego. Po 2026 marża spadnie.

A jeśli mieszkasz w bloku, gdzie jeden z lokali działa jako kwatera turystyczna - od maja 2026 dostajesz narzędzie. Spółdzielnia lub wspólnota będzie mogła wystąpić do urzędu miasta o weryfikację, czy lokal jest zarejestrowany. To koniec szarej strefy.

„Dane z platform to fundament każdej polityki mieszkaniowej w miastach turystycznych. Bez nich samorządy są bezbronne wobec zjawiska, którego skali nie znają" - takie stanowisko Związek Miast Polskich prezentuje w konsultacjach rządowych od 2024 roku.

Czego brakuje w polskiej dyskusji

Powiedzmy sobie szczerze: polski model nadzoru nad rynkiem nieruchomości jest słaby od dawna. KNF reguluje banki i kredyty, GUS zbiera statystyki, ale rynek najmu - szczególnie krótkoterminowego - to ciemna strona księżyca. Sondaż SW Research jest sygnałem dla rządu, że społeczne przyzwolenie na regulacje jest. Pytanie, czy ustawodawca to wykorzysta, zanim Bruksela zrobi to za niego.

Moim zdaniem zrobi to z opóźnieniem i połowicznie - tak jak z większością unijnych dyrektyw w obszarze konsumenckim. A samorządy, które najbardziej tego potrzebują, dostaną narzędzia w wersji okrojonej.

Przeczytaj też