Bruksela dała Polsce do maja 2026 roku, żeby uruchomić rejestr wynajmu krótkoterminowego - i zegar tyka. Rozporządzenie UE 2024/1028 wymusza obowiązkową rejestrację każdego apartamentu wystawianego na Bookingu czy Airbnb. To dopiero początek dyskusji, bo w polskich miastach narasta presja, żeby pójść znacznie dalej niż wymaga UE.

Stan na kwiecień 2026: w obrębie krakowskich Plant - według niezależnych analiz rynkowych i szacunków lokalnych ośrodków badawczych - od kilkunastu do ponad dwudziestu procent mieszkań funkcjonuje jako STR. W Warszawie najwięcej skoncentrowanych jest na Pradze Północ, Powiślu i w Śródmieściu. Gdańsk, Wrocław, Sopot - schemat ten sam.

Z perspektywy turysty wynajem na doby to wygoda i często niższy koszt niż hotel. Z perspektywy mieszkańca bloku, w którym co weekend pojawiają się nowi „goście" z walizkami - to hałas, śmieci w korytarzu i zerwany kontakt z sąsiadami. Z perspektywy rynku najmu długoterminowego - po prostu wycofany lokal.

Co zakłada nowy rejestr STR?

Każdy gospodarz wynajmujący lokal turystycznie krócej niż 30 dni dostanie obowiązek wpisu i unikalny numer identyfikacyjny. Bez tego numeru platformy - Booking, Airbnb, Vrbo - nie opublikują ogłoszenia. Dane spływają do administracji, a samorząd zyskuje twardą wiedzę, ile w mieście jest STR i gdzie konkretnie. Brzmi rozsądnie. Tylko że sam rejestr niczego nie ogranicza - on jedynie liczy. A miasta chcą czegoś więcej.

Czy Polska pójdzie drogą Barcelony?

Krótka odpowiedź: na razie nie. Barcelona zapowiedziała wygaszenie do listopada 2028 roku wszystkich ok. 10 100 licencji na STR - mieszkania mają wrócić na rynek długoterminowy. Berlin od 2014 roku stosuje Zweckentfremdungsverbot, który traktuje STR jako „zmianę przeznaczenia" lokalu mieszkalnego i wymaga zezwolenia. Paryż ograniczył wynajem mieszkań niebędących głównym miejscem zamieszkania do 90 dni rocznie.

W Polsce o tak twardych narzędziach mówi się wciąż w trybie warunkowym. Ministerstwo Sportu i Turystyki - bo to ono prowadzi temat - zapowiedziało wdrożenie unijnego rejestru. Dalsze ograniczenia zostawiono samorządom. I to moim zdaniem największa słabość tego podejścia, bo gminy bez ustawowych narzędzi nie mają czego użyć.

„Bez współpracy z samorządami i jasnej delegacji ustawowej nie da się skutecznie regulować rynku najmu krótkoterminowego" - parafraza stanowiska Związku Miast Polskich z dyskusji nad implementacją rozporządzenia 2024/1028, kwiecień 2026.

Wynajem krótko- czy długoterminowy: co bardziej opłaca się właścicielowi?

Różnica zysku między modelami nie jest dziś tak oczywista, jak chciałby pokazać marketing platform STR. Brutto STR wygrywa w sezonie i atrakcyjnych lokalizacjach. Netto - po prowizjach, sprzątaniu, amortyzacji mebli i własnym czasie - dystans często topnieje do kilku punktów procentowych.

Najem długoterminowy

Stabilny przychód miesięczny, jeden najemca, niskie koszty obsługi. Stopa zwrotu w centrum dużych miast: zwykle 4-5,5% brutto rocznie (wg typowych ofert na portalach nieruchomości, kwiecień 2026). Niskie ryzyko regulacyjne.

Najem krótkoterminowy

Wyższy potencjalny przychód, ale wysokie koszty: prowizje platform 15-20%, sprzątanie, rotacja, własny czas. Realna stopa zwrotu po kosztach: 6-9% brutto, ale przy obłożeniu min. 60%. Rosnące ryzyko regulacyjne.

Powiedzmy sobie szczerze: część właścicieli STR po prostu nie liczy tego dobrze. Pomijają zużycie lokalu i traktują własną pracę jako darmową.

Klucz:

Rejestr STR to dopiero pierwszy krok. Realne ograniczenie podaży najmu krótkoterminowego wymaga decyzji ustawowych - na kwiecień 2026 ich w Polsce nie ma.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby: do maja 2026 powinieneś być w rejestrze. Brak rejestracji = brak ogłoszenia na platformach. Sprawdź też uchwały swojej wspólnoty mieszkaniowej - po nowelizacji ustawy o własności lokali z 2023 roku wspólnota może większością 2/3 udziałów ograniczyć lub zakazać STR w budynku.

Jeśli szukasz mieszkania długoterminowo: w miastach z dużą podażą STR ograniczenia mogą - z czasem - zwiększyć dostępność i schłodzić ceny. Ale to perspektywa lat, nie miesięcy. Wg danych GUS presja na czynsze w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu w 2026 roku pozostaje silna.

Jeśli rozważasz zakup mieszkania pod wynajem: kalkulacja oparta tylko na STR jest dziś obarczona większą niepewnością regulacyjną niż 2 lata temu. Wg analiz NBP dotyczących rynku mieszkaniowego, rentowność najmu długoterminowego w największych miastach od 2024 roku systematycznie spada - presja na STR może to częściowo odwrócić, ale wymaga ostrożnego podejścia w analizie.