Rada Ministrów 14 kwietnia 2026 przyjęła projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (nr UD316 w wykazie prac legislacyjnych). Wniosek o decyzję o warunkach zabudowy będzie mógł złożyć wyłącznie podmiot mający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. To koniec praktyki, którą branża uprawiała od dekad.

Dotychczas każdy mógł pójść do urzędu gminy i wystąpić o WZ dla cudzej działki. Najczęściej robili to kupujący, chcąc sprawdzić - zanim podpiszą akt notarialny - czy da się tam w ogóle postawić dom. Sprzedający też wyrabiali WZ na zapas, żeby podbić cenę oferty. Dla gmin oznaczało to lawinę wniosków, z których spora część nie kończyła się budową. Stan na kwiecień 2026.

Na czym polega zmiana?

Wniosek o WZ złoży właściciel, użytkownik wieczysty, najemca z umową uprawniającą do zabudowy albo inny podmiot mający tytuł prawny do nieruchomości z prawem do jej zabudowy. Kupujący, który jeszcze nie podpisał umowy przenoszącej własność, wypada z tej listy. Alternatywą pozostaje umowa przedwstępna z wyraźnym pełnomocnictwem do dysponowania działką na cele budowlane.

Projekt wpisał się w szerszy pakiet reformy planowania przestrzennego z 2023 roku. Na tle wcześniejszych zmian - 5-letniego terminu ważności WZ od 1 stycznia 2026 i wymogu zgodności z planem ogólnym gminy od 1 lipca 2026 - to kolejny krok domykający system.

Klucz:

Po wejściu nowelizacji w życie kupujący działkę bez planu miejscowego nie sprawdzi już sam, czy da się tam budować. Musi to załatwić sprzedający albo wymusić na nim pełnomocnictwo w umowie przedwstępnej.

Dlaczego to problem dla kupujących?

Moim zdaniem tu tkwi największy praktyczny kłopot. Działka bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to w Polsce norma - wg danych GUS pokrycie planami miejscowymi na koniec 2024 roku sięgało około 33% powierzchni kraju. Reszta wymaga WZ, żeby cokolwiek na niej postawić.

Do tej pory schemat wyglądał tak: znajdujesz ofertę, składasz wniosek o WZ, czekasz kilka miesięcy, dostajesz decyzję, kupujesz albo rezygnujesz. Teraz trzeba kupić w ciemno, zaufać sprzedającemu, albo wynegocjować klauzulę o pełnomocnictwie z prawem odstąpienia przy negatywnej decyzji.

Ile czasu zostało na stary tryb?

Wnioski złożone przed wejściem w życie nowelizacji - według projektu - będą rozpatrywane na dotychczasowych zasadach. Praktyczny termin zależy od tempa prac w Sejmie, ale realistycznie inwestorzy mają najwyżej kilka tygodni na ostatnie „WZ-ki kontrolne”.

Decyzje WZ, które stały się ostateczne do 30 czerwca 2026, pozostają bezterminowe. Te uzyskane po tej dacie wygasną po 5 latach, jeśli nie ruszy budowa.

Plany ogólne przesunięte o dwa miesiące

Przy okazji rząd przesunął termin uchwalenia przez gminy tzw. planów ogólnych - z 30 czerwca na 31 sierpnia 2026. Plan ogólny zastępuje dawne studium uwarunkowań. Brak uchwalenia = brak możliwości wydawania nowych WZ.

„Projekt ma usprawnić system planowania przestrzennego i ograniczyć nadużywanie decyzji o warunkach zabudowy przez podmioty nieuprawnione" - takie stanowisko przedstawił rząd w komunikacie po posiedzeniu Rady Ministrów z 14 kwietnia 2026.

Wskazówka praktyczna:

Jeśli rozważasz zakup działki bez MPZP, wpisz do przedwstępnej pełnomocnictwo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz warunek zawieszający uzależniony od pozytywnej WZ.

Kto zyska, kto straci?

Zyskują gminy - spadnie liczba „śmieciowych” wniosków. Zyskują deweloperzy z gotowym bankiem ziemi i MPZP. Tracą drobni właściciele próbujący sprzedawać grunty bez WZ oraz pośrednicy. Kierunek reformy jest logiczny - system był nadużywany. Ale dla przeciętnego kupującego dom to realna komplikacja.

Przeczytaj też