Średnia cena najmu mieszkania w miastach wojewódzkich spadła do ok. 3500 zł w marcu 2026 - wynika z raportu Otodom. To trzeci miesiąc z rzędu ze zniżką, a w ujęciu rocznym stawki są niższe o ok. 3%. Dane aktualne na kwiecień 2026.

Spadek nie jest spektakularny, ale dla najemców to pierwszy realny oddech od pandemicznego szoku 2022-2023. Problem w tym, że nie wszędzie. W jednym mieście wojewódzkim stawki dalej rosną - i to nie tam, gdzie można by się spodziewać.

Klucz:

Najem tanieje, bo podaż mieszkań na wynajem rośnie szybciej niż popyt - uchodźcy z Ukrainy stabilizują się w swoich lokalach, a studenci i single coraz częściej wybierają współdzielenie.

Dlaczego stawki spadają akurat teraz?

Podaż mieszkań na rynku najmu w Q1 2026 jest o ok. 15-20% wyższa niż rok wcześniej - tak wynika z danych GUS o oddaniach do użytkowania z 2024 i 2025 roku. Deweloperzy, którzy w 2022-2023 wstrzymywali inwestycje, w 2025 zaczęli oddawać projekty. Część z nich trafia na rynek najmu, bo sprzedaż hipoteczna - mimo niższych stóp - dalej kuleje.

Druga rzecz to WIBOR 3M, który w kwietniu 2026 kręci się wokół 4,6-4,8%. Rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat to dziś ok. 3200 zł miesięcznie - czyli tyle co najem trzypokojowego mieszkania w większości miast wojewódzkich. Ludzie, którzy wcześniej mieli kredyt poza zasięgiem, wracają na rynek zakupów. Mniej najemców = presja na stawki.

Trzeci czynnik jest demograficzny. Populacja studencka w Polsce spada od 2019 roku - wg danych GUS liczba studentów zmniejszyła się o ok. 8% w ciągu pięciu lat. Mniej osób szuka pokoju w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

Które miasto idzie pod prąd?

Kraków. I to nie o kilka złotych - stawki w marcu 2026 są tam wyższe o ok. 2-3% rok do roku, podczas gdy reszta kraju taniała. Sprawdziliśmy dane Otodom: średnia za dwupokojowe mieszkanie w Krakowie to już ok. 3900 zł, niewiele mniej niż w Warszawie (4500-4800 zł).

Powód? Kraków ma w tym momencie najniższy wskaźnik nowych oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców spośród pięciu największych miast. Plus napływ pracowników IT z Ukrainy i Białorusi, którzy osiedlają się właśnie tam, bo koszty są niższe niż w Warszawie. Popyt dusi się o ograniczoną podaż.

„Kraków od dwóch lat ma deficyt mieszkań na wynajem w segmencie 40-60 m2. To nie jest krótkoterminowa anomalia, tylko strukturalny problem." - analitycy NBP w raporcie o rynku nieruchomości, marzec 2026

Warszawa dalej jest najdroższa w liczbach bezwzględnych, ale to Kraków jest teraz najbardziej napięty. Moim zdaniem to sytuacja, która potrwa co najmniej do 2027 - chyba że miasto przyspieszy z wydawaniem pozwoleń na budowę.

Gdzie taniej: Łódź, Bydgoszcz, Lublin

Średnia stawka: 2200-2600 zł za 2-pokojowe
Trend r/r: spadek o 4-6%
Dostępność: wysoka, wybór ofert

Gdzie drożej: Warszawa, Kraków, Trójmiasto

Średnia stawka: 3500-4800 zł za 2-pokojowe
Trend r/r: Warszawa -1%, Kraków +2,5%, Gdańsk -2%
Dostępność: niska, szybka rotacja ofert

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli wynajmujesz - masz argument do negocjacji. Szczególnie przy przedłużaniu umowy w Warszawie, Wrocławiu czy Gdańsku. Zacznij rozmowę od konkretnego spadku rynkowego („Otodom pokazuje 3% niżej r/r") i poproś o utrzymanie obecnej stawki albo obniżkę o 100-200 zł. Większość wynajmujących wolała obniżkę niż pustostanek - koszt dwóch miesięcy bez najemcy to więcej niż roczny rabat.

Jeśli rozważasz zakup pod wynajem - powiedzmy sobie szczerze, arytmetyka się pogorszyła. Przy stawce najmu 3500 zł i cenie mieszkania 650 tys. zł (średnia dla dwupokojowego w mieście wojewódzkim) rentowność brutto to ok. 6,5% rocznie. Po odliczeniu podatku (8,5% ryczałtu), czynszu administracyjnego i zapasu na remonty zostaje 4-4,5% netto. To mniej niż obligacje indeksowane inflacją EDO.

Jeśli masz kredyt hipoteczny i kalkulujesz - sprawdź czy przy obecnym WIBOR rata nie jest już bliżej najmu. Dla 400 tys. zł na 25 lat rata to ok. 2550 zł, czyli mniej niż najem dwupokojowego w większości dużych miast.

Co dalej z cenami najmu w 2026?

Prognoza: stawki powinny ustabilizować się w okolicach 3400-3500 zł do końca roku, z dalszymi minimalnymi spadkami w miastach z dużą podażą (Łódź, Lublin) i stagnacją w Krakowie. Gdyby RPP zdecydowała się na kolejne cięcia stóp jesienią, popyt na zakup wzrośnie, a presja na najem jeszcze osłabnie.

Jeden scenariusz ryzyka: jeśli inflacja znów przyspieszy i NBP będzie musiał wstrzymać cięcia, rynek kredytów hipotecznych ponownie zwolni. Wtedy część potencjalnych nabywców wróci na najem - i trend się odwróci. Na razie to jednak scenariusz mniej prawdopodobny.

Jak pisałem przy okazji ostatniego raportu BIK, rynek mieszkaniowy w 2026 nie jest już rynkiem wynajmującego - to rynek najemcy, przynajmniej w większości miast. Kraków to wyjątek, który potwierdza regułę.

Przeczytaj też