Podaż biur w Polsce najniższa od 2005 roku. Co czeka rynek nieruchomości komercyjnych w 2026?

Nowa podaż biur w Polsce w 2026 roku spadnie do poziomu najniższego od 2005 roku - wynika z analizy PKO Banku Polskiego. To sygnał, którego inwestorzy w nieruchomości komercyjne nie widzieli od niemal dwóch dekad. Stan na kwiecień 2026.

Dla porównania: jeszcze pięć lat temu roczna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce przekraczała 700 tys. m2. Dziś mówimy o wartościach kilkakrotnie niższych - i nie jest to chwilowa zadyszka, tylko strukturalne cofnięcie się rynku.

Dlaczego deweloperzy zamknęli kurek?

Powód jest brutalnie prosty: pieniądze przestały się spinać. Stopa referencyjna NBP na poziomie 4,75% (wg komunikatu RPP z kwietnia 2026), rosnące koszty budowy i ostrożność banków sprawiły, że nowe projekty biurowe po prostu nie mają sensu ekonomicznego. Koszt finansowania deweloperskiego sięga dziś 7-8% rocznie - a przy rentowności wynajmu klasy A w Warszawie rzędu 6%, matematyka jest bezlitosna.

Moim zdaniem to nie pauza, tylko głęboka rewizja modeli biznesowych. Ostatnia fala projektów, które dziś są oddawane, startowała w 2022-2023 roku, gdy koszty były inne. Kolejna generacja inwestycji po prostu nie istnieje - i tu wchodzi efekt domina, bo biurowce buduje się 3-4 lata.

Co z tego dla najemców i właścicieli?

Paradoks rynku polega na tym, że mimo skąpej podaży, popyt też nie szaleje. Hybrydowy model pracy zredukował zapotrzebowanie na powierzchnię biurową o 20-30% względem ery przedpandemicznej - przynajmniej w korporacjach. Pustostany w Warszawie utrzymują się powyżej 10%, w Krakowie bliżej 17% (wg danych GUS za Q4 2025).

„Polski rynek biurowy wchodzi w nową fazę - mniej o ekspansję, bardziej o jakość i dopasowanie do nowych wzorców pracy" - analitycy PKO Banku Polskiego, raport rynkowy z kwietnia 2026.

I tu zaczyna się problem. Najemcy migrują do nowych, zielonych biurowców z certyfikatami BREEAM i LEED, zostawiając starsze budynki z wczesnych 2000. pustymi. Dwie klasy aktywów na jednym rynku - każda reaguje inaczej na ten sam szok podażowy.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli trzymasz REIT-y albo fundusz nieruchomości komercyjnych - sprawdź skład portfela. Różnica między biurowcem klasy A w centrum Warszawy a starszym obiektem w regionie to dziś przepaść rentowności, nie subtelne niuanse. Pozornie podobne aktywa rozjeżdżają się o 15-20 punktów procentowych zwrotu.

Dla pracowników? Jeśli Twoja firma właśnie negocjuje nową umowę najmu, spodziewaj się presji na powrót do biura - właściciele będą chcieli zapełnić powierzchnię. Dla przedsiębiorców szukających biura: paradoksalnie, to nie jest zły moment. Podaż wolnych powierzchni w klasie B/C jest ogromna, a właściciele negocjują agresywnie - upusty 15-25% od stawki bazowej to dziś standard, nie wyjątek.

Czy to początek kryzysu, czy normalizacja?

Powiedzmy sobie szczerze: polski rynek biurowy przez dekadę rósł na sterydach. Roczna podaż 700-900 tys. m2 w latach 2015-2020 była nie do utrzymania. Według raportów branżowych absorpcja netto w Warszawie w latach 2022-2024 spadła o 35% względem średniej z poprzedniej dekady.

Przeanalizowaliśmy historyczne cykle podażowe - 2005 rok, z którym porównywany jest 2026, był momentem przed wielką ekspansją korporacyjną w Polsce. Dziś jesteśmy po tej fali - i wracamy do punktu wyjścia, ale z zupełnie inną strukturą popytu. Wtedy biuro było synonimem miejsca pracy. Dziś jest jedną z opcji.

Uważam, że 2026 będzie rokiem reset - ale nie kolapsu. Właściciele biurowców klasy A z długimi kontraktami i stabilnym tenant mixem mogą spać spokojnie. Reszta musi zacząć myśleć o konwersji, repozycjonowaniu albo sprzedaży z dyskontem. Niemcy i Francja już są w tym cyklu - u nas to kwestia kilkunastu miesięcy.

Co zrobi rynek, gdy w 2027 roku stopy będą niżej, ale na wynajem nie będzie już nowych budynków? Najbardziej prawdopodobny scenariusz: skokowy wzrost czynszów w klasie A i fala inwestycji typu „refresh" w istniejącym zasobie. Deweloperzy się ockną - ale dopiero gdy zobaczą solidne zielone liczby, nie obietnice analityków.