20 maja 2026 roku rejestr najmu krótkoterminowego staje się obowiązkowy. Właściciel mieszkania, który wystawi lokal na Airbnb albo Booking bez wpisu do państwowej bazy, ryzykuje karę do 50 tys. zł. Brzmi jak straszak. Ale skala zmiany jest realna - Polska wreszcie dogania Lizbonę, Barcelonę i Amsterdam, które od lat reglamentują ten segment rynku.

Stan na kwiecień 2026: projekt ustawy implementującej rozporządzenie UE 2024/1028 wszedł w finisz prac legislacyjnych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada uruchomienie cyfrowego rejestru w marcu 2026 - z dwumiesięcznym buforem dla operatorów.

Kogo dokładnie obejmie obowiązek?

Przepisy dotyczą każdego lokalu wynajmowanego na krócej niż 30 dni, bez względu na liczbę mieszkań w portfelu właściciela. Pani Grażyna z jednym kawalerem na Krupówkach i fundusz z 200 apartamentami w Warszawie - ten sam reżim. Każdy lokal dostaje indywidualny numer rejestracyjny, który operator ma obowiązek umieścić w ogłoszeniu. Platformy dostaną dostęp do bazy i same zablokują oferty bez numeru.

Ile dokładnie wyniosą kary?

Ustawa przewiduje trzy progi sankcji administracyjnych:

  • brak rejestracji - do 50 tys. zł
  • wynajem po cofnięciu numeru (np. za notoryczne zakłócanie ciszy sąsiadom) - maksymalnie 30 tys.
  • brak raportu kwartalnego o liczbie nocy i gości - 10 tys. zł górnej granicy

Moim zdaniem najtrudniejszy dla małych graczy będzie ten trzeci próg. Pojedynczy właściciel, który traktuje najem jako dorywcze zajęcie, nie ma księgowej od dat i raportów. A urząd gminy dostanie dostęp do danych platform i porówna je z deklaracjami w ciągu sekund.

Klucz:

Od maja 2026 każde ogłoszenie najmu krótkoterminowego bez numeru rejestracyjnego będzie blokowane przez Airbnb i Booking automatycznie. Bez rejestracji - brak przychodu.

Co to oznacza dla Ciebie?

Masz mieszkanie pod najem krótkoterminowy albo planujesz taki zakup? Policz jeszcze raz. Formalizacja rynku oznacza wyższe koszty operacyjne - księgowość, zgłoszenia, cyfrowe rozliczanie opłaty miejscowej - ale też przesunięcie części oferty na rynek najmu długoterminowego. Wg szacunków Polskiego Instytutu Ekonomicznego w samej Warszawie w segmencie STR operuje ok. 12-14 tys. mieszkań, a szara strefa obejmuje 30-40% z nich. Jeśli choćby połowa wróci do długoterminówki, stawki czynszu w stolicy mogą spaść o 3-5% - szczególnie w centrum i na Pradze-Północ.

„Regulacja jest konieczna, ale kluczowy będzie sposób egzekucji. Bez realnych kontroli w terenie rejestr stanie się martwym spisem" - dr Tomasz Narkun, Polskie Towarzystwo Mieszkaniowe (marzec 2026).

Dla inwestorów hipotecznych nasze obliczenia pokazują, że rentowność STR w Warszawie po nowych obciążeniach spada z ok. 7-8% do 5,5-6% rocznie. Dalej więcej niż najem długoterminowy (4-4,5% wg danych NBP), ale różnica się skraca. Przy kredycie hipotecznym z WIBOR 5,7% i marżą 1,8% margines między rentownością a ratą robi się niebezpiecznie cienki.

Wspólnoty mieszkaniowe mają powód do zadowolenia. Ustawa daje statutową podstawę do ograniczenia STR w budynku uchwałą wspólnoty. Kilka spółdzielni w Krakowie już przygotowuje takie uchwały na maj.

Powiedzmy sobie szczerze - ten rynek potrzebował regulacji od dawna. Pytanie brzmi, czy urzędy gminy faktycznie zaczną egzekwować przepisy, czy kara 50 tys. pozostanie na papierze jak wiele innych sankcji w polskim prawie. Obstawiam, że pierwsze 12 miesięcy przyniesie garść pokazowych spraw w Warszawie i Krakowie. A potem wszystko wróci do normy. Do kolejnego audytu Komisji Europejskiej.

Przeczytaj też