W skrócie

  • 47,1 pkt wyniósł subindeks Barometru EFL dla budownictwa w II kw. 2026 r. - spadek o 4,3 pkt kwartał do kwartału (komunikat EFL, maj 2026 r.).
  • 3 proc. firm budowlanych prognozuje wyższą sprzedaż wobec 19 proc. w I kw. 2026 r. - oczekiwania skurczyły się sześciokrotnie (Barometr EFL).
  • 31 proc. firm planuje niższe inwestycje, a tylko 14 proc. zwiększy nakłady - przewaga pesymistów ponad dwukrotna.
  • IV kw. 2022 r. (46,6 pkt) - ostatni niższy odczyt subindeksu, gdy WIBOR 3M atakował 7,4 proc., a inflacja CPI sięgała 17,9 proc.
  • GUS notuje koniunkturę w budownictwie na poziomie -2,4 pkt w kwietniu 2026 r. - to poprawa wobec -4,0 pkt sprzed roku.

Subindeks Barometru EFL dla budownictwa spadł w II kw. 2026 r. do 47,1 pkt z 51,4 pkt kwartał wcześniej - to najniższy odczyt od IV kw. 2022 r. (komunikat EFL z maja 2026 r.). Dla każdego, kto wynajmuje mieszkanie za 3 100 zł i odkłada 110 tys. zł na wkład własny, sygnał z deweloperki przekłada się na konkretną decyzję - czekać na spadek cen czy pchnąć kupno teraz.

Co pokazuje subindeks EFL 47,1 pkt w II kw. 2026 r.?

Subindeks Barometru EFL dla budownictwa zszedł poniżej neutralnej granicy 50 pkt, która oddziela warunki sprzyjające rozwojowi od niesprzyjających. Spadek o 4,3 pkt względem I kw. 2026 r. (51,4 pkt) to drugi z rzędu kwartał pogorszenia oczekiwań. Niżej wskaźnik znalazł się ostatnio w IV kw. 2022 r. (46,6 pkt), gdy WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa, po której banki pożyczają sobie pieniądze, wg GPW Benchmark) atakował 7,4 proc., a CPI (Consumer Price Index, indeks cen konsumpcyjnych) zbliżał się do 17,9 proc. r/r.

Barometr EFL bada cztery komponenty: prognozy sprzedaży, inwestycji, płynności finansowej i popytu na finansowanie zewnętrzne wśród MŚP (mikro, małych i średnich przedsiębiorstw). W II kw. 2026 r. trzy z czterech komponentów załamały się jednocześnie. Wzrostu sprzedaży spodziewa się tylko 3 proc. ankietowanych firm budowlanych wobec 19 proc. kwartał wcześniej. To najsilniejszy sygnał ostrzegawczy z całej ankiety - oczekiwania skurczyły się sześciokrotnie w trzy miesiące.

Poprawę płynności prognozuje 3 proc. firm (wobec 10 proc. w I kw. 2026 r.), a większy popyt na finansowanie zewnętrzne tylko 1 proc. (wobec 11 proc.). Komponent inwestycji wygląda paradoksalnie - wyższe nakłady planuje 14 proc. firm (przy 13 proc. kwartał wcześniej), ale 31 proc. zapowiada cięcie. Przewaga pesymistów ponad dwukrotna.

Komponenty Barometru EFL dla budownictwa - I kw. vs II kw. 2026 r.
KomponentI kw. 2026II kw. 2026Zmiana
Subindeks ogólny51,4 pkt47,1 pkt-4,3 pkt
Firmy: wzrost sprzedaży19 proc.3 proc.-16 pp
Firmy: poprawa płynności10 proc.3 proc.-7 pp
Firmy: popyt na finansowanie11 proc.1 proc.-10 pp
Firmy: wyższe inwestycje13 proc.14 proc.+1 pp

Czy dane GUS potwierdzają sygnał z Barometru EFL?

Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie GUS (Główny Urząd Statystyczny) dla kwietnia 2026 r. wyniósł -2,4 pkt - to poprawa wobec -2,8 pkt w marcu i -4,0 pkt sprzed roku (komunikat GUS, kwiecień 2026 r.). Pozytywne wskazania notowano w 8 województwach (najwyższe w podlaskim +11,6 pkt), a negatywne również w 8 (najniższe w świętokrzyskim -16,6 pkt).

Sygnał GUS i sygnał EFL nie pokrywają się idealnie - i tu zaczyna się ciekawa diagnoza. GUS bada bieżącą koniunkturę miesiąc po miesiącu, EFL prognozy MŚP na kolejne trzy miesiące. Innymi słowy: kwiecień 2026 r. branża zamknęła nieco lepiej niż marzec, ale firmy patrzące w II i III kw. 2026 r. widzą gęstszą mgłę.

Produkcja budowlano-montażowa GUS-u za I kw. 2026 r. potwierdza zmienny obraz: -12,8 proc. r/r w styczniu (mrozy zatrzymały budowy), kilkunastoprocentowe spadki w lutym oraz +0,4 proc. r/r w marcu - odmrożenie aktywności po ostrej zimie. Marzec wypadł lepiej od prognoz analityków, którzy oczekiwali spadku o 1,3 proc. r/r (dane GUS). Pytanie brzmi, czy to początek odbicia, czy chwilowy oddech.

Ile firm prognozuje większe zamówienia w II kw. 2026 r.?

3 proc. firm budowlanych z próby Barometru EFL spodziewa się wzrostu sprzedaży w II kw. 2026 r. To brutalne skurczenie oczekiwań - z 19 proc. ostrożnego optymizmu w I kw. do twardego defensywnego nastawienia w trzy miesiące. Ankieta CATI objęła 600 mikro, małych i średnich firm budowlanych z całej Polski.

"Dziś priorytetem firm nie jest przyspieszenie, lecz bezpieczeństwo operacyjne i utrzymanie kontroli nad biznesem" - Radosław Woźniak, prezes EFL (Europejski Fundusz Leasingowy), komunikat prasowy z maja 2026 r.

Komentarz prezesa EFL opisuje cały sektor MŚP, ale szczególnie celnie pasuje do budownictwa. Bezpieczeństwo operacyjne brzmi defensywnie - i takie właśnie jest. Firmy nie myślą o ekspansji, tylko o przetrwaniu kolejnych kwartałów na cienkich marżach.

Jan Styliński, prezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (PZPB), wielokrotnie zwracał uwagę (komunikaty PZPB 2025-2026), że spodziewana akumulacja inwestycji infrastrukturalnych po 2026 r. wywoła silny wzrost cen materiałów i kosztów pracy - bo podaż wykonawców okaże się niewystarczająca. Innymi słowy: dzisiejszy spadek nastrojów to ostatni moment chłodu przed potencjalnie silnym odbiciem rynku - co dla kupujących mieszkanie ma znaczenie podwójne.

Co spadek nastrojów oznacza dla rynku mieszkaniowego?

Słaba koniunktura w deweloperce przekłada się na mniej rozpoczętych budów - a to oznacza węższą podaż za 18-24 miesiące. Cięcie inwestycji deklarowane dziś przez 31 proc. firm budowlanych zemści się brakiem mocy wykonawczych w 2027 i 2028 r. Mniej budów teraz to mniej mieszkań do oddania w II połowie 2027 r. i w 2028 r. To paradoks taniego kredytu w działaniu - stopa referencyjna NBP (Narodowy Bank Polski) na poziomie 4,50 proc. pomaga zdolnością kredytową, ale ograniczenie podaży podbije ceny mieszkań.

W I kw. 2026 r. ceny transakcyjne mieszkań w 7 największych miastach Polski spadły o 1,2-1,4 proc. r/r, ale ten ruch to korekta po szczycie 2024 r., a nie nowy trend - więcej w naszej analizie cen transakcyjnych za I kw. 2026 r.. Pełen kontekst makro znajdziesz też w analizie rynku nieruchomości 2026: ceny rosną, CPI 3,0 proc. blokuje obniżki stóp.

Wynajmujący przy 3 100 zł czynszu obserwuje równolegle inny sygnał - czynsze najmu spadły o 5 proc., ale opłaty rosną do 1 100 zł, więc realny koszt najmu pozostaje bez zmian. Cierpliwość nie opłaca się tak, jak liczył w 2024 r.

Wpływ na decyzję o kupnie lub wynajmie

Przy 110 tys. zł oszczędności, najmie 3 100 zł/mc i jednoosobowym gospodarstwie domowym kalkulacja break-even przy 10-letnim horyzoncie wygląda następująco. Kredyt 650 tys. zł na mieszkanie 760 tys. zł (15 proc. wkładu własnego) przy obecnym oprocentowaniu 6,30 proc. to rata ok. 4 060 zł/mc. Różnica wobec najmu wynosi 960 zł/mc - przeznaczona przez 10 lat na ETF (Exchange Traded Fund) globalny przy założeniu 7 proc. rocznie po podatku Belki daje ok. 165 tys. zł kapitału.

W tym samym horyzoncie kupujący posiada mieszkanie warte szacunkowo 920-980 tys. zł (założenie 2 proc. wzrostu r/r) z saldem kredytu ok. 480 tys. zł. Kapitał netto: 440-500 tys. zł, czyli ponad 2,5-krotnie więcej niż w scenariuszu "wynajem + ETF". Powiem wprost - moim zdaniem przy obecnej słabości deweloperki ryzyko ograniczenia podaży przeważa nad ryzykiem przepłacenia za mieszkanie kupowane w II kw. 2026 r. Pełną kalkulację z parametrami dopasowanymi do Twojej sytuacji policzysz w Decyzjomacie Kupno vs Wynajem lub w kalkulatorze najem vs kupno. Szczegółowe porównanie 10-letnie znajdziesz też w analizie kupić czy wynajmować w Polsce 2026.

Komentarz redakcji - to nie jest powtórka z 2022 r.

Subindeks 47,1 pkt brzmi alarmistycznie, ale kontekst makro jest inny. W IV kw. 2022 r. budowlanka stała przed wyzwaniami strukturalnymi: WIBOR 3M w okolicach 7,4 proc., CPI 17,9 proc. i koszty materiałów rosnące dwucyfrowo miesiąc po miesiącu. Dziś WIBOR 3M jest wyraźnie niżej, inflacja CPI w marcu 2026 r. wyniosła 3,0 proc. r/r, a stopa referencyjna NBP - 4,50 proc.

Sygnał z Barometru EFL czytam jako wyhamowanie po krótkim okresie nadziei, a nie zwiastun krachu. Polskie firmy budowlane przez I kw. 2026 r. liczyły, że marcowe odmrożenie aktywności okaże się trwałe. II kw. 2026 r. studzi te nadzieje - ale fundamenty wzrostu (KPO 110 mld zł grantów do końca sierpnia 2026 r., obniżki stóp NBP, projekt ustawy deweloperskiej UD361 stabilizujący ceny mieszkań) nie zniknęły. To korekta nadmiernego optymizmu, a nie zmiana cyklu.

W 2027 r. Polska wejdzie w akumulację inwestycji infrastrukturalnych z KPO. Wtedy dzisiejsze cięcie inwestycji przez 31 proc. firm budowlanych odbije się brakiem mocy wykonawczych - i pchnie ceny w górę. Jeśli planujesz zakup mieszkania, II kw. 2026 r. może być oknem, w którym ceny ofertowe stoją w 7 miastach, a sprzedaż w niektórych lokalizacjach spada. Sprawdź marże w rankingu kredytów hipotecznych i policz swoją zdolność w Decyzjomacie Hipotecznym. Pełen przegląd analiz rynku znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji