Prognoza cen mieszkań w Polsce: +3,1% do Q1 2027 - 3 scenariusze dla 17 miast
+7,8% r/r wyniosła mediana dynamiki cen na rynku pierwotnym w 17 miastach w Q1 2026 (GUS RCiWN, mediany transakcyjne z aktów notarialnych). Scenariusz bazowy zakłada +3,1% do Q1 2027 (rozrzut po miastach: -8,0% do +8,9%). Najdroższe miasto: Warszawa (17 736 zł/m²), najtańsze: Zielona Góra (8 271 zł/m²).
Czy ceny mieszkań w Polsce wzrosną? 3 scenariusze cenowe
+3,1% r/r do Q1 2027 zakłada scenariusz bazowy (60% prawdopodobieństwa), przy rozrzucie -8,0% do +8,9% między miastami. Scenariusz optymistyczny daje +8,2%, pesymistyczny -0,8%. Wartość krajowa to średnia ze scenariuszy policzonych osobno dla każdego z 17 miast, więc nie rozjeżdża się z tabelą poniżej.
RPP tnie jeszcze 50 pb, WIBOR 3M schodzi w okolice 3,30%, rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat zmienia się o -162 zł. Tańszy kredyt podnosi zdolność kredytową, popyt wraca na rynek pierwotny.
WIBOR 3M ~3,30%
RPP wstrzymuje cięcia, WIBOR 3M zostaje w okolicach 3,80%, rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat zmienia się o -12 zł. Dynamika cen wygasa o połowę w rok, a koszt kredytu nie dokłada impulsu.
WIBOR 3M ~3,80%
RPP podnosi stopę o 25 pb, WIBOR 3M rośnie do 4,05%, rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat zmienia się o +64 zł. Droższy kredyt ogranicza popyt hipoteczny, ceny stoją lub spadają nominalnie.
WIBOR 3M ~4,05%
Model: połowa bieżącej dynamiki r/r plus impuls ze zmiany stopy NBP (elastyczność 5,5% na 1 pp, Égert & Mihaljek, BIS WP 236) - pełna metodologia. Prawdopodobieństwa i ścieżka stóp pochodzą z prognozy stóp NBP, więc scenariusz cenowy nie może zakładać cięć, których nie ma w prognozie stóp. Dane: GUS RCiWN Q1 2026. Ostatnia aktualizacja: 2026-09-17.
Ile kosztują mieszkania w Polsce? 17 miast - ceny i prognoza
17 736 zł/m² w Warszawie to najwyższa mediana ceny na rynku pierwotnym w Q1 2026, a 8 271 zł/m² w Zielonej Górze najniższa - rozpiętość między skrajnymi miastami wynosi 114%. Żadne miasto nie przekracza progu stresu OECD (P/I 8); w strefie podwyższonej (6-8) są Warszawa i Kraków. Kliknij "Prognoza" przy wybranym mieście, aby zobaczyć pełną ścieżkę kwartalną.
| Miasto | Cena m² (pierwotny) | Zmiana r/r Q1 2026 | Bazowy do Q1 2027 | P/I (50 m²) | Gross yield | Szczegóły |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 17 736 zł | +17,4% | +8,7% | 7,6x | 5,5% | Prognoza → |
| Kraków | 14 927 zł | +8,9% | +4,5% | 6,4x | 5,3% | Prognoza → |
| Wrocław | 12 803 zł | +7,8% | +3,9% | 5,5x | 6,2% | Prognoza → |
| Gdańsk | 12 626 zł | +9,4% | +4,7% | 5,4x | 5,8% | Prognoza → |
| Poznań | 11 857 zł | +6,6% | +3,3% | 5,1x | 6,1% | Prognoza → |
| Szczecin | 11 147 zł | -15,5% | -7,7% | 4,8x | 7,3% | Prognoza → |
| Katowice | 10 995 zł | +8,5% | +4,3% | 4,7x | 7,2% | Prognoza → |
| Opole | 10 852 zł | +15,9% | +8,0% | 4,7x | 6,5% | Prognoza → |
| Lublin | 10 733 zł | +0,1% | +0,1% | 4,6x | 6,5% | Prognoza → |
| Kielce | 10 698 zł | +9,2% | +4,6% | 4,6x | 5,8% | Prognoza → |
| Gdynia | 10 521 zł | -20,8% | -8,0% | 4,5x | 6,0% | Prognoza → |
| Bydgoszcz | 10 428 zł | +17,8% | +8,9% | 4,5x | 7,7% | Prognoza → |
| Białystok | 10 037 zł | +15,0% | +7,5% | 4,3x | 5,9% | Prognoza → |
| Łódź | 9 566 zł | +3,6% | +1,8% | 4,1x | 7,8% | Prognoza → |
| Rzeszów | 9 200 zł | +4,9% | +2,5% | 4,0x | 6,0% | Prognoza → |
| Olsztyn | 9 182 zł | +3,1% | +1,6% | 3,9x | 7,3% | Prognoza → |
| Zielona Góra | 8 271 zł | +7,7% | +3,9% | 3,6x | 6,4% | Prognoza → |
"Rejestr cen nieruchomości RCiWN, na którym bazuje GUS, obejmuje rzeczywiste ceny z aktów notarialnych, nie ofertowe. Różnica między ceną transakcyjną a ofertową wynosi typowo 5-8% - warto o tym pamiętać przy ocenie rynku." - Agnieszka Grabowska, Dyrektor Zarządzający, AMRON-SARFiN (konferencja ZBP, luty 2026)
"Gross yield na poziomie 5-7% w polskich miastach to anomalia na tle Europy Zachodniej - we Francji czy Niemczech yieldy spadły do 2-3%. Polska pozostaje rynkiem inwestycyjnie atrakcyjnym, choć okno dostępności cenowej stopniowo się zwęża." - Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL Polska (raport rynku mieszkaniowego Q1 2026)
Najczęstsze pytania o prognozę cen mieszkań w Polsce
- Czy mieszkania w Polsce zdrożeją do Q1 2027?
- +3,1% r/r zakłada scenariusz bazowy (prawdopodobieństwo 60%) dla 17 miast objętych prognozą, przy rozrzucie -8,0% do +8,9% między poszczególnymi miastami. Punkt wyjścia: mediana dynamiki +7,8% r/r w Q1 2026 (GUS RCiWN). Założenie kosztu kredytu: WIBOR 3M ~3,80%. Scenariusz optymistyczny daje +8,2%, pesymistyczny -0,8%.
- W którym mieście mieszkania są najdroższe, a w którym najtańsze?
- 17 736 zł/m² w Warszawie to najwyższa mediana ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym (Q1 2026, GUS RCiWN). Najniższa: 8 271 zł/m² w Zielonej Górze. Rozpiętość między skrajnymi miastami wynosi 114%. Ceny pochodzą z aktów notarialnych, nie z ofert.
- Które miasto ma najniższy wskaźnik P/I (cena do dochodu)?
- 3,6 roku dochodu brutto - najniższy wskaźnik P/I w zestawieniu ma Zielona Góra. Najwyższy: 7,6 roku w Warszawie. P/I liczymy jako cenę 50 m² dzieloną przez roczne wynagrodzenie brutto 116 387 zł (marzec 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w marcu 2026 r.). Benchmark OECD: 4-6 = równowaga, powyżej 8 = stres dostępności.
- Jak obniżki stóp NBP wpływają na ceny mieszkań?
- Obniżka realnych stóp o 100 punktów bazowych podnosi ceny mieszkań o 4-7% w ciągu 2-4 kwartałów - tak wynika z badania Égerta i Mihaljka (BIS Working Paper 236, 2007). Mechanizm: tańszy kredyt zwiększa zdolność kredytową, rośnie liczba kupujących, presja przenosi się na ceny. Rynek wtórny reaguje szybciej niż pierwotny, na którym deweloperzy dawkują podaż.
- Co to jest gross yield i w którym mieście jest najwyższy?
- 7,8% w Łodzi to najwyższa rentowność brutto z najmu wśród miast objętych prognozą. Gross yield = roczny czynsz brutto dzielony przez cenę zakupu. Liczymy go z mediany czynszu ofertowego i mediany ceny transakcyjnej GUS, czyli tak samo jak w rankingu rentowności najmu. Benchmark: powyżej 5% = inwestycja uzasadniona rynkowo, poniżej 4% = ryzyko przewartościowania.
W którym mieście ceny mieszkań wzrosną najbardziej?
+8,9% w scenariuszu bazowym to najwyższa dynamika w zestawieniu - osiągają ją Bydgoszcz. Najwolniej rosną Gdynia (-8,0%). Scenariusz bazowy opiera się na dotychczasowej dynamice miasta, więc kolejność zmienia się po każdej publikacji GUS. Wybierz miasto, by zobaczyć pełną prognozę kwartalną z wykresem.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.