Prognoza cen mieszkań w Polsce: +3,6% do Q2 2027 - 3 scenariusze dla 17 miast
+7,3% r/r wyniosła mediana dynamiki cen na rynku pierwotnym w 17 miastach w Q2 2026 (Rejestr Cen Nieruchomości (9 miast) i GUS RCiWN (8 miast), mediany transakcyjne z aktów notarialnych). Scenariusz bazowy zakłada +3,6% do Q2 2027 (rozrzut po miastach: -2,6% do +8,2%). Najdroższe miasto: Warszawa (16 699 zł/m²), najtańsze: Zielona Góra (8 255 zł/m²).
Czy ceny mieszkań w Polsce wzrosną, czy spadną? 3 scenariusze cenowe
+3,6% r/r do Q2 2027 zakłada scenariusz bazowy (60% prawdopodobieństwa), przy rozrzucie -2,6% do +8,2% między miastami. Scenariusz optymistyczny daje +6,6%, pesymistyczny -2,1%. Wartość krajowa to średnia ze scenariuszy dla każdego z 17 miast, dlatego jest spójna z tabelą poniżej.
RPP wstrzymuje cięcia, WIBOR 3M zostaje w okolicach 3,90%, rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat zmienia się o +0 zł. Tańszy kredyt podnosi zdolność kredytową, popyt wraca na rynek pierwotny.
WIBOR 3M ~3,90%
RPP wstrzymuje cięcia, WIBOR 3M zostaje w okolicach 3,90%, rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat zmienia się o +0 zł. Dynamika cen wygasa o połowę w rok, a koszt kredytu nie dokłada impulsu.
WIBOR 3M ~3,90%
RPP podnosi stopę o 50 pb, WIBOR 3M rośnie do 4,40%, rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat zmienia się o +154 zł. Droższy kredyt ogranicza popyt hipoteczny, ceny stoją lub spadają nominalnie.
WIBOR 3M ~4,40%
Model: połowa bieżącej dynamiki r/r plus impuls ze zmiany stopy NBP (elastyczność 5,5% na 1 pp, Égert & Mihaljek, BIS WP 236) - pełna metodologia. Prawdopodobieństwa i ścieżka stóp pochodzą z prognozy stóp NBP, więc scenariusz cenowy nie może zakładać cięć, których nie ma w prognozie stóp. Dane: Rejestr Cen Nieruchomości (9 miast) i GUS RCiWN (8 miast) Q2 2026. Ostatnia aktualizacja: 2026-11-02.
W perspektywie roku w scenariuszu bazowym oczekujemy stabilizacji rynku z umiarkowanym (około 5%) wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyja temu utrzymujący się większy popyt, pobudzony rosnącymi dochodami.
Ile kosztują mieszkania w Polsce? 17 miast - ceny i prognoza
16 699 zł/m² w Warszawie to najwyższa mediana ceny na rynku pierwotnym w Q2 2026, a 8 255 zł/m² w Zielonej Górze najniższa - rozpiętość między skrajnymi miastami wynosi 102%. Żadne miasto nie przekracza progu stresu OECD (P/I 8); w strefie podwyższonej (6-8) są Warszawa i Kraków. Kliknij "Prognoza" przy wybranym mieście, aby zobaczyć pełną ścieżkę kwartalną.
| Miasto | Cena m² (pierwotny) | Zmiana r/r Q2 2026 | Bazowy do Q2 2027 | P/I (50 m²) | Rentowność brutto | Szczegóły |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 699 zł | +15,8% | +7,9% | 7,2x | 5,5% | Prognoza → |
| Kraków | 15 019 zł | +1,8% | +0,9% | 6,5x | 5,1% | Prognoza → |
| Wrocław | 13 259 zł | +3,6% | +1,8% | 5,7x | 5,8% | Prognoza → |
| Gdańsk | 13 238 zł | +16,3% | +8,2% | 5,7x | 5,8% | Prognoza → |
| Gdynia | 12 971 zł | +7,1% | +3,6% | 5,6x | 5,7% | Prognoza → |
| Opole | 11 817 zł | +3,5% | +1,8% | 5,1x | 6,1% | Prognoza → |
| Poznań | 11 313 zł | -5,2% | -2,6% | 4,9x | 6,0% | Prognoza → |
| Szczecin | 11 300 zł | +11,7% | +5,9% | 4,9x | 7,1% | Prognoza → |
| Katowice | 11 200 zł | +0,9% | +0,5% | 4,8x | 7,0% | Prognoza → |
| Kielce | 10 982 zł | +14,4% | +7,2% | 4,7x | 5,7% | Prognoza → |
| Lublin | 10 969 zł | +12,1% | +6,1% | 4,7x | 6,0% | Prognoza → |
| Łódź | 10 500 zł | +10,5% | +5,3% | 4,5x | 7,5% | Prognoza → |
| Białystok | 10 199 zł | +7,3% | +3,7% | 4,4x | 5,7% | Prognoza → |
| Bydgoszcz | 9 994 zł | +10,4% | +5,2% | 4,3x | 7,4% | Prognoza → |
| Olsztyn | 9 811 zł | +10,2% | +5,1% | 4,2x | 7,2% | Prognoza → |
| Rzeszów | 9 495 zł | -0,4% | -0,2% | 4,1x | 5,9% | Prognoza → |
| Zielona Góra | 8 255 zł | +2,0% | +1,0% | 3,6x | 6,4% | Prognoza → |
Najczęstsze pytania o prognozę cen mieszkań w Polsce
- Czy mieszkania w Polsce zdrożeją do Q2 2027?
- +3,6% r/r zakłada scenariusz bazowy (prawdopodobieństwo 60%) dla 17 miast objętych prognozą, przy rozrzucie -2,6% do +8,2% między poszczególnymi miastami. Punkt wyjścia: mediana dynamiki +7,3% r/r w Q2 2026 (Rejestr Cen Nieruchomości (9 miast) i GUS RCiWN (8 miast)). Założenie kosztu kredytu: WIBOR 3M ~3,90%. Scenariusz optymistyczny daje +6,6%, pesymistyczny -2,1%.
- Czy ceny mieszkań w Polsce spadną do Q2 2027?
- -2,1% r/r - taki spadek cen mieszkań w Polsce do Q2 2027 zakłada scenariusz pesymistyczny (prawdopodobieństwo 30%), przy założeniu: WIBOR 3M ~4,40%. Pozostałe scenariusze: bazowy +3,6%, optymistyczny +6,6%.
- W którym mieście mieszkania są najdroższe, a w którym najtańsze?
- 16 699 zł/m² w Warszawie to najwyższa mediana ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym (Q2 2026, Rejestr Cen Nieruchomości (9 miast) i GUS RCiWN (8 miast)). Najniższa: 8 255 zł/m² w Zielonej Górze. Rozpiętość między skrajnymi miastami wynosi 102%. Ceny pochodzą z aktów notarialnych, nie z ofert.
- Które miasto ma najniższy wskaźnik P/I (cena do dochodu)?
- 3,6 roku dochodu brutto - najniższy wskaźnik P/I w zestawieniu ma Zielona Góra. Najwyższy: 7,2 roku w Warszawie. P/I to cena 50 m² podzielona przez roczne wynagrodzenie brutto 115 819 zł (kwiecień 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w kwietniu 2026 r.). Benchmark OECD: 4-6 = równowaga, powyżej 8 = stres dostępności.
- Jak obniżki stóp NBP wpływają na ceny mieszkań?
- Obniżka realnych stóp o 100 punktów bazowych podnosi ceny mieszkań o 4-7% w ciągu 2-4 kwartałów - tak wynika z badania Égerta i Mihaljka (BIS Working Paper 236, 2007). Mechanizm: tańszy kredyt zwiększa zdolność kredytową, rośnie liczba kupujących, presja przenosi się na ceny. Rynek wtórny reaguje szybciej niż pierwotny, na którym deweloperzy dawkują podaż.
- Co to jest gross yield i w którym mieście jest najwyższy?
- 7,5% w Łodzi to najwyższa rentowność brutto z najmu wśród miast objętych prognozą. Gross yield = roczny czynsz brutto podzielony przez cenę zakupu. Wskaźnik bazuje na medianie czynszu ofertowego i medianie ceny transakcyjnej (Rejestr Cen Nieruchomości albo GUS), czyli tak samo jak w rankingu rentowności najmu. Benchmark: powyżej 5% = inwestycja uzasadniona rynkowo, poniżej 4% = ryzyko przewartościowania.
W którym mieście ceny mieszkań wzrosną najbardziej?
+8,2% w scenariuszu bazowym to najwyższa dynamika w zestawieniu - osiągają ją Gdańsk. Najwolniej rosną Poznań (-2,6%). Scenariusz bazowy opiera się na dotychczasowej dynamice miasta, więc kolejność zmienia się po każdej publikacji GUS. Wybierz miasto, by zobaczyć pełną prognozę kwartalną z wykresem.
Duża dostępna oferta pozostaje więc istotnym czynnikiem ograniczającym presję cenową. Jednocześnie wzrost wynagrodzeń przy stabilizacji nominalnych cen prowadzi do stopniowej realnej korekty cen mieszkań i poprawy ich relacji do dochodów gospodarstw domowych.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.
