Najem vs kupno mieszkania - kalkulator 2026
To jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Czy kupić mieszkanie na kredyt, czy wynajmować i inwestować wkład własny? Kalkulator porównuje wartość netto majątku w obu scenariuszach na przestrzeni lat.
Wartość netto majątku w czasie
Jak to liczę?
Kupno: wartość netto = wartość rynkowa nieruchomości - pozostały kredyt - wszystkie dotychczasowe wydatki (raty, utrzymanie, PCC, notariusz).
Najem i inwestycja: wkład własny od razu idzie na rynek (wg podanej stopy zwrotu). Co miesiąc ewentualna różnica między ratą kredytu z utrzymaniem a czynszem też jest inwestowana. Wartość netto = skumulowany portfel inwestycyjny - dotychczasowe opłaty za czynsz.
W obu przypadkach wkład początkowy traktuję jako Twoje pieniądze, a nie koszt, więc to, co zostaje na koniec, to faktyczny przyrost majątku.
Czego nie uwzględnia kalkulator
- Podatek Belki od zysków z inwestycji najemcy (w IKE i IKZE nie występuje).
- Ulga mieszkaniowa oraz ulga PIT-39 przy sprzedaży.
- Podatek od najmu, jeśli inwestujesz w mieszkanie na wynajem.
- Ryzyko stóp procentowych - kredyt ze zmienną stopą może zdrożeć.
- Koszty przeprowadzki, braku elastyczności, remontu.
Najczęstsze pytania
- Czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie, czy wynajmować?
- 1 123 379 zł - tyle wynosi przewaga kupna po 25 latach przy parametrach ustawionych w kalkulatorze (mieszkanie 700 000 zł, wkład 140 000 zł, czynsz 3000 zł miesięcznie). Wynik rozstrzygają cztery zmienne: oprocentowanie kredytu, wzrost czynszu, wzrost cen mieszkań i stopa zwrotu z alternatywnej inwestycji. Zmiana którejkolwiek o 1 punkt procentowy potrafi odwrócić werdykt, dlatego kalkulator liczy oba scenariusze równolegle, rok po roku.
- Po ilu latach kupno mieszkania wychodzi na plus wobec najmu?
- Rok 9 - w tym roku majątek netto kupującego przewyższa majątek netto najemcy inwestującego wkład, przy obecnych założeniach kalkulatora. Do tego momentu kupujący jest z tyłu, bo pierwsze raty to prawie same odsetki, a koszty wejścia (PCC, taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej) obciążają start.
- Jaka rata kredytu wychodzi przy tych parametrach?
- 3314 zł miesięcznie - dla kredytu 560 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 5,88%. Pole oprocentowania startuje z aktualnego WIBOR 3M (fixing GPW Benchmark) powiększonego o modelową marżę banku - wpisz własną marżę z decyzji kredytowej, jeśli ją znasz.
- Czego kalkulator najem vs kupno nie uwzględnia?
- Czterech pozycji: podatku Belki od zysków najemcy inwestującego poza IKE i IKZE, ulgi mieszkaniowej oraz PIT-39 przy sprzedaży, ryzyka wzrostu stóp procentowych przy kredycie ze zmienną stopą oraz kosztów miękkich (przeprowadzka, brak elastyczności, remonty). Wynik ma charakter informacyjny i nie jest rekomendacją inwestycyjną.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.