Żadnej magii - pięć prostych kryteriów, każde z jawnym progiem z Rekomendacji S KNF lub konsensusu banków. Stopę sprawdzam stress testem, Twój dochód porównuję ze średnią wojewódzką z GUS, a banki układam w ranking na podstawie aktualnych ofert. Poniżej cała mechanika.
1. Pięć kryteriów oceny
Każdy werdykt liczony jest z pięciu niezależnych testów. Każde kryterium ma status: zielony (mieścisz się z zapasem), żółty (jesteś blisko limitu) lub czerwony (przekraczasz próg).
DSTI
Debt Service to Income - suma wszystkich Twoich miesięcznych zobowiązań (rata hipoteki w wariancie stress, liczona dla najwyżej 25 lat zgodnie z rek. 7.2 Rekomendacji S, raty innych kredytów, 5% limitu kart, alimenty) podzielona przez dochód netto gospodarstwa.
Limit KNF
40% gdy zarabiasz poniżej średniej wojewódzkiej, 50% powyżej
Próg komfortu
75% limitu (30% / 37,5%)
Źródło
Rekomendacja S KNF, nowelizacja czerwiec 2023
Limit karty
5% limitu jako rata - założenie modelu; KNF nie podaje procentu, każdy bank ma własny
LTV
Loan-to-Value - stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Kwota kredytu = wartość nieruchomości minus wkład własny.
Standard
≤ 80% (wkład 20%)
Z ubezpieczeniem niskiego wkładu
≤ 90% (wkład 10%)
Czerwony
powyżej 90% - bez gwarancji BGK banki odmówią
Rata / dochód
Część dochodu netto, którą pochłania sama rata kredytu (bez innych zobowiązań). Różni się od DSTI tym, że mierzy tylko obciążenie hipoteką.
Strefa komfortu
do 28% dochodu
Strefa ostrożności
28-40%
Krytyczny
powyżej 40%
Stabilność zatrudnienia
Forma umowy oraz staż w niej. Banki traktują je jako miarę stabilności dochodu - im stabilniejsze źródło, tym niższy bufor ryzyka.
UoP bezterminowa
staż co najmniej 6-12 miesięcy
UoP terminowa, B2B, JDG
staż co najmniej 24 miesiące
Zlecenie lub dzieło
staż co najmniej 24 miesiące, często z warunkiem
Emerytura, renta stała
zawsze akceptowana
Horyzont i wiek
Okres spłaty plus Twój wiek w dniu ostatniej raty. Banki nie udzielają kredytów, w których kredytobiorca ma ponad 75 lat na końcu harmonogramu.
Zdrowy okres
do 25 lat
Akceptowalny
26-35 lat - dłuższy okres = niższa rata, ale znacznie wyższe odsetki
Test zdolności
przy okresie ponad 25 lat rata w teście liczona dla 25 lat (Rekomendacja S, rek. 7.2) - dłuższy okres nie podnosi zdolności
Twardy limit
wiek w dniu ostatniej raty ≤ 75 lat
2. Werdykt końcowy
Po ocenie pięciu kryteriów zliczam ich statusy i stosuję następującą logikę:
TAK 0 czerwonych, maksymalnie 1 żółty
POCZEKAJ 1 czerwony lub 2+ żółte
NIE 2+ czerwone
Twarde nadpisania (hard overrides)
Nawet jeśli kryteria wyglądają dobrze, werdykt zostaje wymuszony na NIE, gdy:
Dochód dyspozycyjny po odjęciu raty ze stress testu spada poniżej 500 zł - nie masz z czego żyć.
Wiek w dniu ostatniej raty przekracza 75 lat - żaden bank nie zaakceptuje.
Bonus za oszczędności
Jeśli deklarujesz oszczędności równe co najmniej sześciu ratom ze stress testu, werdykt POCZEKAJ może zostać podbity do TAK. Bufor sześciu rat to minimum, żeby przetrwać utratę pracy lub nagły wydatek bez opóźnienia spłaty.
3. Stress test stopy procentowej
Rata, którą testuję, nie jest ratą z dzisiejszego WIBOR. Dodaję bufor z Rekomendacji S KNF (definicja 7a, nowelizacja z 19.06.2023, stosowana od 01.07.2024) na wypadek wzrostu stóp:
Stopa zmienna WIBOR: MAX(5 pp - stopa referencyjna NBP; 2,5 pp), plus 1,5 pp, gdy stopy NBP w ostatnich 100 dniach roboczych szybko rosły. Przy dzisiejszej stopie referencyjnej 3,75% to +2,5 pp.
Stopa stała (min. 5 lat): bufor nie zależy od stopy NBP, tylko od okresu kredytu i okresu stałej stopy. Wzór KNF to 2,5 pp × (T - x) / (T - 60), gdzie T to okres kredytu, a x okres stałej stopy w miesiącach: przy stałej na 5 lat to 2,5 pp, dłuższa stała stopa obniża bufor, stała do końca umowy go zeruje.
Bufor dla stopy zmiennej przeliczam przy każdej zmianie stopy referencyjnej NBP - nie jest wpisany na stałe.
Obok tego w sekcji „Co jeśli WIBOR...” pokazuję trzy konkretne scenariusze (optymistyczny - najniższa prognoza stopy NBP wśród banków, bieżący WIBOR 3M, stres - WIBOR powiększony o bufor KNF) plus suwak, którym możesz przetestować dowolną wartość WIBOR od 1% do 10%. Gdy rata przekroczy 40% Twojego dochodu, pojawia się ostrzeżenie.
4. Koszty utrzymania gospodarstwa
Bank nie kredytuje Cię w próżni - musi zostać kwota na życie. Używam benchmarku opartego na badaniu GUS „Budżety gospodarstw domowych” z korektą inflacyjną, zbliżonego do minimów socjalnych stosowanych przez banki. To założenie, a nie dane na żywo - aktualizuję je raz w roku po publikacji GUS, a na stronie wyniku możesz wpisać własne koszty życia i silnik przeliczy wszystko od Twojej kwoty. Benchmark obejmuje jedzenie, media, transport, telefon, ubrania i podstawową rozrywkę; nie obejmuje raty ani czynszu najmu.
Skład gospodarstwa
Miesięczny koszt
1 osoba dorosła
2800 zł
2 osoby dorosłe
3900 zł
2 dorosłe + 1 dziecko
4650 zł
2 dorosłe + 2 dzieci
5400 zł
3 osoby dorosłe
4600 zł
4 osoby dorosłe
5500 zł
Każde kolejne dziecko
+750 zł
4a. Ile ma zostać po racie (kryterium komfortu)
Bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę. Ja sprawdzam też, czy po niej zostanie Ci na życie bez liczenia każdej złotówki. Resztówka to:
dochód netto - rata (bez bufora KNF, czyli realna przy dzisiejszej stopie) - raty innych kredytów - 5% limitów kart - alimenty - koszty utrzymania z tabeli wyżej (albo Twoja kwota).
komfort zostaje co najmniej 20% dochodu netto
ciasno zostaje 10-20% dochodu
za mało zostaje poniżej 10% dochodu
Progi 20% i 10% to moja konwencja redakcyjna, nie wymóg Rekomendacji S - dlatego kryterium nie zmienia werdyktu (ten wyznacza pięć kryteriów bankowych z sekcji 1), ale obniża pewność werdyktu TAK lub POCZEKAJ o 5 punktów przy statusie „ciasno” i o 10 przy „za mało”, a przy NIE podnosi ją o 3. Na stronie wyniku widzisz kwotę, procent dochodu i rozpisane wyliczenie.
4b. Szybki werdykt z 3 pól
Na stronie startowej Decyzjomatu i w kalkulatorze zdolności działa skrócony formularz: dochód netto gospodarstwa, kwota kredytu, wkład własny i przełącznik singiel/para. Liczy ten sam silnik co pięć kroków - z tą różnicą, że pola, o które nie pyta, dostają jawne założenia:
umowa o pracę bezterminowa ze stażem powyżej 2 lat, wiek 35 lat, zero innych rat, limitów kart i alimentów;
rata równa, 25 lat, stopa zmienna: WIBOR 3M z fixingu GPW Benchmark + mediana marży z bieżących ofert banków w SP API (gdy oferty są niedostępne - marża zapasowa, oznaczona pod wynikiem);
próg DSTI 40/50% porównywany ze średnią krajową GUS zamiast wojewódzką; para dzieli dochód po połowie między dwoje kredytobiorców;
koszty utrzymania z benchmarku dla 1 albo 2 osób.
Dlatego wynik nosi etykietę „wstępny”. Przycisk „Doprecyzuj w 5 krokach” przenosi te trzy liczby do wizarda, gdzie uzupełniasz resztę - werdykt może się wtedy zmienić w obie strony.
5. Średnie wynagrodzenie wojewódzkie
Rekomendacja S KNF różnicuje limit DSTI w zależności od tego, czy zarabiasz powyżej czy poniżej średniej w województwie. Używam przeciętnego wynagrodzenia z najnowszej publikacji GUS (średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)) w ujęciu netto (mnożnik ok. 0,72 dla UoP bezterminowej). Wartości aktualizują się automatycznie po każdej nowej publikacji GUS.
Źródło: Główny Urząd Statystyczny - „Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej”, przekrój wojewódzki.
6. Skąd pochodzą oferty banków
Ranking 14 banków na stronie wyniku pobieram na bieżąco z API Systemu Partnerskiego (SP API). Filtruję oferty, które akceptują Twój profil dochodowy (umowa, dochody z zagranicy dla cudzoziemców), maksymalny okres kredytowania oraz wysokość kredytu. Następnie sortuję malejąco według punktacji, która uwzględnia:
45% - niskie RRSO (najtańsza oferta)
25% - zgodność typu stopy z Twoim wyborem (stała vs WIBOR)
15% - niska marża banku
10% - niskie oprocentowanie nominalne
5% - brak cross-sellingu (dodatkowe produkty)
Pokazuję trzy najwyżej ocenione oferty. Linki do ofert są afiliacyjne (rel="nofollow sponsored") - to nie wpływa na kolejność rankingu, ale w przypadku wzięcia kredytu finwire.pl otrzymuje prowizję od banku.
7. Ograniczenia i zastrzeżenia prawne
Decyzjomat nie jest ofertą w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego.
Nie jest poradą kredytową w rozumieniu ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym.
finwire.pl nie jest pośrednikiem, agentem ani doradcą kredytowym.
Decyzjomat nie zbiera numeru PESEL, telefonu ani adresu - wyłącznie opcjonalnie adres e-mail dla alertów WIBOR.
Ostateczna decyzja kredytowa należy do banku, który bierze pod uwagę czynniki niewidoczne dla Decyzjomatu (historia BIK, ocena wewnętrzna, polityka ryzyka).
Programy rządowe (np. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy BGK) nie są uwzględnione w obliczeniach - w razie dostępności zmniejszają wymagania kredytowe, ale wymagają osobnej rozmowy z bankiem.