Cezary Stypułkowski, prezes Banku Pekao, nazwał kredyty hipoteczne „produktem co najmniej problematycznym, jeżeli nie wręcz wątpliwym” (wypowiedź po publikacji wyników Q1 2026). Jeśli planujesz złożyć wniosek o 750 tys. zł na zakup mieszkania w Warszawie, wchodzisz na rynek, którego najwięksi gracze publicznie kwestionują sens udzielania takich kredytów. Stan na maj 2026.

Co dokładnie powiedział prezes Pekao?

Stypułkowski po prezentacji wyników kwartalnych przyznał, że Pekao zwiększa udziały rynkowe we wszystkich kategoriach produktów - z wyjątkiem kredytów hipotecznych. „Będziemy apelować do regulatorów i instytucji, żeby przyjrzały się strukturze tego rynku, bo staje się on co najmniej problematyczny dla banków, jeżeli nie wręcz wątpliwy" - powiedział prezes (cytat za relacją z konferencji prasowej Pekao SA, Q1 2026).

Drugi cytat jest jeszcze ostrzejszy. „W Polsce nie ma obecnie warunków do udzielania kredytów hipotecznych. Musi być infrastruktura prawna, a my jej nie mamy" - stwierdził Stypułkowski jako przewodniczący Rady Związku Banków Polskich. Zapowiedział, że ZBP zwróci się do regulatorów w sprawie doprecyzowania zasad refinansowania kredytów hipotecznych.

W tle są dwa ostatnie ciosy w marżę sektora. Wyrok TSUE z 23 kwietnia 2026 r. zabronił bankom pobierania odsetek od skredytowanej prowizji - to natychmiastowy minus przy wcześniejszych spłatach. Dodatkowo na wokandach w Polsce wciąż toczy się ok. 170 tys. spraw o kredyty CHF (dane sektorowe, kwiecień 2026). Banki płacą rezerwy na franki i nie chcą tworzyć kolejnej minowanej kategorii.

Czy Pekao realnie wycofuje się z hipotek?

Pekao nie wycofuje się oficjalnie. Aktualna oferta detaliczna na maj 2026 obejmuje kredyty hipoteczne do 2,8 mln zł na 30 lat, z uproszczoną procedurą do 300 tys. zł. Strategia 2025-2027 „Sięgamy poza horyzont” mówi o trzech filarach: wzrost, dostępność, efektywność.

Dane pokazują jednak coś innego niż retoryka. W marcu 2026, gdy wartość udzielonych hipotek w sektorze pobiła rekord 13,34 mld zł (dane BIK, +72,2% rdr), Pekao traci udział - prezes sam to przyznał. Innymi słowy: bank nie schodzi z rynku, ale przestał o niego walczyć cenowo.

Bank z 25-letnią historią i jednym z największych portfeli kredytów detalicznych w Polsce raczej nie rezygnuje z hipotek dlatego, że „brakuje infrastruktury prawnej” - powiem wprost, to budzi mój sceptycyzm. Rezygnuje, bo zwrot z kapitału na korporacyjnych kredytach inwestycyjnych - zwłaszcza pod wielkie projekty państwowe (CPK, energetyka jądrowa, transformacja energetyczna) - jest dziś po prostu lepszy.

Klucz:

Pekao nie wycofuje się z hipotek - przesuwa kapitał. Dla wniosku 750 tys. zł oznacza to twardsze parametry, wyższą marżę o 0,1-0,2 pp i mniejszą skłonność banku do negocjacji.

Co to oznacza dla wniosku na 750 tys. zł?

Twoje 750 tys. zł wniosku przy WIBOR 3M ok. 4,2% w maju 2026 i marży 2,0% (typowa oferta Pekao SA) to miesięczna rata ok. 4 580 zł na 25 lat. Przy stress teście KNF +2,5 pp do oprocentowania bank policzy zdolność na racie hipotetycznej ok. 6 130 zł - i to ta liczba decyduje o decyzji kredytowej.

Komunikat Stypułkowskiego zmienia dla Twojego wniosku trzy konkretne rzeczy:

  1. Twardsze parametry. Bank, który publicznie kwestionuje produkt, podnosi marżę albo zaostrza kryteria scoringu, żeby odsiać wątpliwych klientów. Pekao w marcu i kwietniu 2026 utrzymywał marże powyżej średniej rynkowej (1,9-2,2% wg porównań w rankingu kredytów hipotecznych).
  2. Mniej miejsca na negocjacje. Bank, który nie walczy o wzrost portfela, nie zejdzie z marżą o 0,2-0,3 pp tylko dlatego, że masz kontrofertę z mBanku albo PKO BP.
  3. Dłuższa procedura. Prezes mówiący publicznie o „problematyczności” produktu to sygnał dla zespołów ryzyka - mniej apetytu na decyzje pozytywne w skomplikowanych przypadkach (samozatrudnienie, mieszane źródła dochodu, krótkie wnioski przed urlopem rodzicielskim).

Jeśli chcesz policzyć własną zdolność i wysokość raty, zrób to dla wariantu pesymistycznego (marża 2,3%, WIBOR 4,5%) - tak banki dziś naprawdę liczą Twoje 750 tys. zł.

Dlaczego banki narzekają na hipoteki w rekordowym miesiącu?

To paradoks, który trzeba nazwać po imieniu. Rynek hipotek w 2026 jest najgorętszy od lat - BIK za marzec 2026 pokazał wartość zapytań +80,5% rdr, średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego przekroczyła 500 tys. zł w kwietniu 2026 (dane BIK). A jednak prezesi PKO BP, Pekao i Erste (dawny Santander) zgodnie wskazują na „poważną chorobę systemu”.

To nie jest narzekanie na popyt - moim zdaniem to walka o regulacje. Banki domagają się trzech rzeczy:

  • Doprecyzowania zasad masowego refinansowania (wyrok TSUE C-269/24 z 23 kwietnia 2026 r. zmienił mechanikę kosztów wcześniejszej spłaty).
  • Twardszej linii orzeczniczej w sprawach klauzul abuzywnych (kolejne 170 tys. spraw frankowych wciąż na wokandach polskich sądów).
  • Stabilności wskaźników WIBOR/POLSTR (sektor po kosztownej migracji do nowego wskaźnika referencyjnego).

Inaczej mówiąc: hipoteka to dla banku produkt o długim cyklu (25-30 lat) z marżą 1,8-2,3 pp, w którym jeden niekorzystny wyrok TSUE potrafi wymazać 5-letni zysk. Korporacyjny kredyt na finansowanie wielkiej infrastruktury - krótszy, lepiej zabezpieczony, z wyższym spreadem - jest dla zarządu po prostu atrakcyjniejszy.

Co dalej z polityką kredytową banków?

Pekao zapowiedział współfinansowanie wielkich projektów państwowych - cykl inwestycyjny w infrastrukturze (CPK, energetyka, drogi) ma być według prezesa motorem wzrostu portfela korporacyjnego. To strategia z pewnym ryzykiem - polski sektor bankowy w latach 90. już raz mocno wszedł w finansowanie infrastruktury i skończyło się falą rezerw na początku XXI wieku.

Dla rynku hipotek krótkoterminowo niewiele się zmieni. PKO BP, Erste, ING i mBank (najbardziej agresywne dziś w hipotekach) wciąż walczą o klienta. Posiedzenie RPP 5-6 maja 2026 jest rozgrywane na korzyść kredytobiorców (rynek wycenia kontynuację cyklu obniżek po obniżce z marca 2026). Średnia marża w sektorze schodzi do 1,85-2,0% (porównanie ofert maj 2026).

Dłuższoterminowy sygnał jest jednak jasny - jeśli największe banki przesuwają kapitał z hipotek do korporacji, podaż kredytu hipotecznego za 2-3 lata będzie mniejsza, marże wyższe, a procedury bardziej restrykcyjne. Dla planującego zakup mieszkania z 750 tys. zł kredytu w terminie 6-12 miesięcy decyzja o złożeniu wniosku w 3 bankach jednocześnie zamiast w jednym staje się obowiązkowa, nie opcjonalna.

Liczby dla wniosku na 750 tys. zł

Konkretne wyliczenie dla Twojego wniosku w maju 2026 (kredyt 750 tys. zł, 25 lat, WIBOR 3M 4,2%, marża 2,0%):

  • Rata miesięczna: ok. 4 580 zł
  • Rata po stress teście KNF (+2,5 pp): ok. 6 130 zł
  • Wymagany dochód netto przy DSTI 50%: ok. 12 260 zł (gospodarstwo)
  • Łączny koszt kredytu (25 lat): ok. 1,37 mln zł, w tym 620 tys. zł odsetek

Jeśli Pekao realnie zaostrzy parametry (marża 2,2% zamiast 2,0%), Twoja rata w tym samym banku rośnie do ok. 4 680 zł - 100 zł więcej miesięcznie, czyli 30 tys. zł różnicy w skali 25 lat. To koszt komunikatu prezesa, który nie był do Ciebie kierowany. Pełny rozkład pokazuje analiza ile naprawdę kosztuje kredyt 750 tys. zł.

Sprawdź, czy wniosek w Pekao ma w ogóle sens dla Twojego profilu w Decyzjomacie Hipotecznym, zanim wyślesz dokumenty - porównuje 14 banków i pokazuje, gdzie Twoje 750 tys. zł trafi na najmniejszy opór. Jeśli już masz kredyt z marżą powyżej 2,2% - policz break-even refinansowania, bo banki dziś walczące o klienta zejdą z marżą do 1,85%.

Więcej naszych analiz znajdziesz w kategorii kredyty hipoteczne, a poradnik jak banki naprawdę liczą zdolność pokaże Ci, dlaczego Twoje 14 tys. netto miesięcznie może wcale nie wystarczyć na 750 tys. zł kredytu.

Komentarz redakcji

Komunikat Stypułkowskiego nie jest pierwszym takim głosem sektora i nie ostatnim. Rok temu prezes ZBP przy podobnej okazji mówił o „nadmiernej regulacji” - efekt był taki, że żaden bank nie wycofał się z rynku, ale wszyscy podnieśli marże o 0,3-0,4 pp w ciągu pół roku. Wektor jest ten sam: banki nie chcą wykluczyć klienta, chcą zmusić regulatora do przesunięcia ryzyka po stronie konsumenta.

Dla Twojego wniosku 750 tys. zł oznacza to dwa kierunki działania. Po pierwsze - złóż wniosek w banku, który dziś walczy o portfel (PKO BP, mBank, ING), a Pekao traktuj jako rezerwę. Po drugie - obserwuj komunikaty po posiedzeniu RPP z 5-6 maja 2026, bo każda obniżka stopy o 25 pb to ok. 110 zł mniej miesięcznej raty na Twoim kredycie 750 tys. zł. Jeżeli RPP utrzyma tempo cięć, do końca 2026 rata może spaść o 300-400 zł nawet bez negocjowania marży.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji