Stan na kwiecień 2026. Twoja marża 2,4% sprzed sześciu lat na saldzie 405 tys. zł vs nowe oferty 1,85% to oszczędność około 185 zł miesięcznie. Po doliczeniu 4-5 tys. zł kosztów refinansowania break-even wypada w 22-28 miesiącu, i to przy ostrożnym założeniu, że WIBOR nie spadnie dalej.

Powiem wprost: jeśli Twój kredyt pochodzi z lat 2018-2020 i ma marżę powyżej 2,2%, jesteś teraz najbardziej pożądanym klientem w Polsce. Banki ścigają się o portfele konkurencji, bo własna sprzedaż im nie wystarcza. Każdy piąty nowy kredyt udzielony w 2026 roku to refinansowanie, a nie świeża hipoteka pod nowe mieszkanie.

Banki ścigają się o klienta z portfela konkurencji

Rynek ożył w sposób, którego mało kto się spodziewał. Wg danych BIK z marca 2026 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 80,5% r/r, a wnioski złożyło 63,31 tys. osób (o 71,7% więcej niż rok wcześniej). Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego sięgnęła 506,42 tys. zł i jest to historyczny rekord. W styczniu 2026 r. ten sam parametr wynosił 492,08 tys. zł.

Znaczna część tej dynamiki to refinansowania, nie nowi nabywcy mieszkań. Pisaliśmy wcześniej, że co piąta nowa hipoteka w lutym 2026 to w rzeczywistości przenosiny długu do konkurencyjnego banku. To zmienia logikę walki konkurencyjnej: bank, który nie obniży marży i nie zaproponuje promocji refinansowej, traci klienta nawet bez własnej winy.

Powodów ożywienia jest kilka. Po pierwsze, obniżki stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP 3,75% to o ponad 2 punkty procentowe mniej niż dwa lata temu. Po drugie, WIBOR 3M zszedł poniżej 4%, co zmienia kalkulację raty u każdego kredytobiorcy ze zmienną stopą. Po trzecie, spread między marżami z lat 2018-2022 (zwykle 2,1-2,7%) a aktualnymi promocjami refinansowymi (1,7-1,95%) zrobił się na tyle szeroki, że nawet leniwy kredytobiorca dostrzega różnicę.

Co realnie oferują banki w kwietniu 2026

Typowa promocja refinansowa wiosny 2026 składa się z trzech elementów. Marża startowa w przedziale 1,7-1,95% (czasem nawet 1,65% przy bardzo dobrej zdolności i LTV poniżej 60%). Brak prowizji za udzielenie kredytu. Zero kosztów wcześniejszej spłaty po stronie nowego banku. Brzmi atrakcyjnie. Diabeł, jak zwykle, siedzi w warunkach dodatkowych.

Najczęściej spotykane wymagania w pakiecie:

  • konto osobiste z wpływem wynagrodzenia minimum 5-8 tys. zł netto
  • karta kredytowa z aktywnym użyciem (zwykle min. 200-300 zł obrotów miesięcznie)
  • ubezpieczenie nieruchomości w pakiecie banku
  • ubezpieczenie na życie cedowane na bank (60-150 zł miesięcznie zależnie od wieku i sumy)

Po doliczeniu tych dodatków realna marża rośnie o 0,15-0,30 pp. To wciąż często opłaca się klientom z marżami sprzed 2022 roku, ale różnica między marżą promocyjną a marżą efektywną bywa znacząca, a mało który doradca powie o niej z własnej inicjatywy.

„Refinansowania wcześniej zaciągniętych kredytów stanowią obecnie około 20% obecnej akcji kredytowej" - na podstawie analiz rynkowych BIK, kwiecień 2026.

Co to oznacza dla Twojego kredytu

Załóżmy profil typowego refinansującego (i czytelnika tej analizy): saldo 405 tys. zł, pierwotna marża 2,4%, kredyt zaciągnięty 6 lat temu na 25 lat, rata aktualnie 3 650 zł. Nowa oferta z marżą 1,85% przy WIBOR 3M około 4,05% daje oprocentowanie 5,90% vs Twoje obecne 6,45%.

Konkretne liczby:

  • oszczędność na racie miesięcznej: ok. 185 zł
  • oszczędność roczna: ok. 2 220 zł
  • koszty refinansowania (notariusz, wycena, opłaty sądowe): 3 800-5 200 zł
  • break-even: 22-28 miesięcy
  • oszczędność łączna do końca pierwotnego okresu (19 lat): ok. 38-42 tys. zł

Policz własny break-even w kalkulatorze refinansowania albo zacznij od krótkiego testu w Decyzjomacie Refinansowania. Jeśli masz wątpliwości co do całej strategii kredytowej (np. czy nie lepiej nadpłacić zamiast refinansować), sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym. Aktualne marże poszczególnych banków znajdziesz w rankingu kredytów hipotecznych.

Ważna uwaga praktyczna: jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w ciągu 3-4 lat, refinansowanie najczęściej się nie opłaca. Koszty zwrócą się dopiero po dwóch latach, a obciążenie hipoteczne nowego banku komplikuje transakcję sprzedaży.

Klucz:

Refinansowanie ma sens, gdy spread marżowy przekracza 0,40 pp i planujesz spłacać kredyt jeszcze co najmniej 5 lat. Krócej, matematyka rzadko się spina.

Pułapki promocji - czego nie mówi reklama

Najgorsze pułapki refinansowania nie tkwią w samej ofercie, tylko w jej obsłudze.

Po pierwsze, cross-sell. Bank oferuje 1,85% pod warunkiem zakupu trzech produktów. Każdy z osobna kosztuje umiarkowanie, ale razem dokładają 80-150 zł miesięcznie. To pożera nawet 60% Twoich oszczędności na racie.

Po drugie, marża promocyjna na 5 lat. Część banków stosuje schemat: pierwsze 5 lat marża 1,85%, potem powrót do standardowej 2,2-2,5%. Opisaliśmy ten mechanizm w przewodniku po refinansowaniu - zawsze sprawdzaj, jaka marża obowiązuje po okresie promocji.

Po trzecie, opłaty wstępne ukryte w „zerowej prowizji". Brak prowizji nie oznacza braku kosztów. Wycena nieruchomości to 600-1 200 zł. Wpis hipoteki to 200 zł plus opłata sądowa. Czasem dodatkowe 300-500 zł u notariusza przy spłacie poprzedniego banku. Łącznie zwykle 3-5 tys. zł, czasem więcej.

Po czwarte, czas. Procedura refinansowania trwa 6-10 tygodni. Przez ten okres płacisz starą, wyższą ratę. Jeśli WIBOR w międzyczasie spadnie kolejne 0,25 pp, Twoja kalkulacja break-even się przesunie, a Twoja oferta promocyjna już nie.

Moja ocena - czy ten boom jest zdrowy

Powiedzmy sobie szczerze: dla kredytobiorców z marżami sprzed 2022 roku to dobra wiadomość. Banki rzadko same proszą się o niższy zysk, jeśli to robią, znaczy że warunki zmusza je rynek. Korzystaj.

Mam jednak dwa zastrzeżenia.

Pierwsze - boom na refinansowanie jest w dużej mierze sztuczny. Banki zachęcają do migracji, bo nowa sprzedaż stoi (rynek mieszkaniowy nie nadąża z podażą, młodzi czekają z decyzjami). To strategia obronna, nie ekspansywna. Jeśli wskaźniki się odwrócą, oferty znikną szybciej niż się pojawiły. Po decyzjach RPP w IV kwartale 2026 krajobraz może wyglądać zupełnie inaczej.

Drugie - część kredytobiorców refinansuje „bo wszyscy refinansują", bez kalkulacji. Spotkałem klientów, którzy w euforii migrowali kredyt z marżą 1,9% na ofertę „1,85%" i po doliczeniu kosztów stracili. Refinansowanie to nie zawsze dobry pomysł, to dobry pomysł tylko wtedy, gdy matematyka się spina.

Moim zdaniem najbliższe 6-9 miesięcy to optymalne okno dla osób z marżami 2,2-2,8% i saldem powyżej 250 tys. zł. Potem, jeśli RPP utrzyma tempo obniżek, oferty mogą być jeszcze lepsze, ale ryzyko ich wycofania także rośnie.

Co dalej z WIBOR i decyzjami RPP

WIBOR 3M na poziomie około 4,05% to najniższy poziom od dwóch lat. W kontekście refinansowania liczy się jedna rzecz: czy spadnie dalej, czy nie.

Jeśli RPP w II i III kwartale 2026 obniży stopy o kolejne 0,25-0,50 pp, WIBOR zjedzie w okolice 3,5-3,7%. Wtedy nowy kredyt przy marży 1,85% będzie miał oprocentowanie 5,35-5,55% zamiast obecnych 5,90%. Kto refinansuje teraz, dostanie tę obniżkę automatycznie (przy kredycie zmiennym). Kto wybierze stałą stopę na 5 lat, zablokuje sobie 5,5-5,9% i przegapi część korzyści.

Wybór między stałą a zmienną stopą przy refinansowaniu to osobna decyzja. Krótko: jeśli planujesz spłatę jeszcze 15+ lat, przemyśl stałą. Jeśli 5-10 lat, zmienna ma więcej sensu w obecnym cyklu. Więcej naszych analiz znajdziesz w kategorii kredyty.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji