W marcu 2026 banki w Polsce udzieliły kredytów hipotecznych za rekordowe 13,34 mld zł - to wzrost o 72% rok do roku i o 26,5% względem lutego. Dla Piotra, który planuje kredyt 750 tys. zł na mieszkanie w Warszawie, ta liczba oznacza dwie rzeczy naraz: lepszą zdolność kredytową niż rok temu, ale i ostrzejszą walkę o najtańsze mieszkania na rynku.

Dane aktualne na 28 kwietnia 2026.

Co dokładnie pokazują dane BIK za marzec 2026

Marzec 2026 stał się historycznie najlepszym miesiącem na rynku hipotek w Polsce. Według Newslettera Kredytowego BIK banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 13,34 mld zł, bijąc poprzedni rekord z października 2025 o 2,45 mld zł.

Skala jest wymowna. Liczba udzielonych kredytów wyniosła 28,7 tys. - to o 59% więcej niż przed rokiem i o 24% więcej niż w lutym. Średnia kwota pojedynczej hipoteki po raz pierwszy w historii przekroczyła pół miliona złotych i wyniosła 464,45 tys. zł. To wzrost o ponad 100 tys. zł względem 2024 r.

Dynamika 72% rok do roku oznacza, że polski rynek hipoteczny praktycznie podwoił się względem zeszłej wiosny. To nie pojedynczy odczyt, lecz trwały trend ciągnący się od stycznia 2026.

„Rok 2026 upłynie pod znakiem stabilnego wzrostu finansowania kredytów' - dr Mariusz Cholewa, prezes BIK, w komunikacie BIK z kwietnia 2026.

Dlaczego boom kredytowy rusza akurat teraz

Główny silnik to obniżki stóp. Po decyzji RPP z marca 2026 stopa referencyjna NBP spadła do 3,75% - najniższego poziomu od czterech lat. Na kwietniowym posiedzeniu (9 kwietnia 2026) RPP utrzymała ten poziom bez zmian, ale otworzyła furtkę do dalszego luzowania w II kwartale.

WIBOR 3M, który bezpośrednio przekłada się na ratę kredytów zmiennoprocentowych, oscyluje wokół 3,84% wg notowań GPW Benchmark (stan na 27 kwietnia 2026). Rok temu WIBOR 3M przekraczał 5,8%. Różnica dwóch punktów procentowych w przypadku kredytu 750 tys. zł na 25 lat to spadek raty z około 5 730 zł do 4 800 zł miesięcznie - prawie 1000 zł oszczędności na każdej miesięcznej racie.

Nie dziwi więc, że zdolność kredytowa Polaków odżyła, a banki mają komu pożyczać. Drugi czynnik to powrót programów wspierających kupujących pierwsze mieszkanie. Pierwsze Klucze 2026 ze stałą dopłatą 1,5 pp przez 10 lat trafiło do banków w styczniu, a limity cenowe per miasto rozsmarowują popyt geograficznie między Warszawą, Krakowem, Wrocławiem i Trójmiastem.

Co to oznacza dla Ciebie

Jeśli masz w planach kredyt rzędu 750 tys. zł i dochód netto około 14 tys. zł miesięcznie, wszedłeś właśnie w okno, które ma dwa oblicza.

Dobra wiadomość. Twoja zdolność kredytowa jest dziś wyższa o ponad 25% niż rok temu. Banki konkurują o klienta i marże w ofertach promocyjnych spadają do przedziału 1,9-2,1% przy oprocentowaniu zmiennym. Przy ofertach stałych na 5 lat oprocentowanie zaczyna się od 5,6%. To realne oszczędności rzędu 200-400 zł miesięcznie wobec marż sprzed roku.

Zła wiadomość. Konkurencja po stronie kupujących podbija ceny mieszkań. Jak opisaliśmy w analizie marcowego rynku, najtańsze oferty znikają w kilkanaście dni od wystawienia. Przy 28,7 tys. transakcji w miesiącu Twoja konkurencja to nie pojedynczy kupujący, lecz cała armia ludzi z podobną zdolnością.

Konkretne liczby dla kredytu 750 tys. zł na 25 lat:

Parametr Wartość
WIBOR 3M + marża 2,1% (zmienne) 5,94% nominalnie
Rata miesięczna ok. 4 800 zł
DSTI przy dochodzie 14 tys. netto 34,3%
Rata pod stress testem KNF (+2,5 pp) ok. 6 000 zł
DSTI stress (limit Rekomendacji S) 42,9%

Przy DSTI 42,9% w stress teście jesteś dokładnie na granicy. Jeden kredyt konsumencki, samochód w leasingu albo karta kredytowa z aktywnym limitem - i bank odrzuci wniosek. Przed złożeniem dokumentów policz własną zdolność kredytową i sprawdź ratę w kalkulatorze z aktualnymi parametrami banków.

Pełny werdykt znajdziesz w Decyzjomacie Hipotecznym - narzędzie analizuje Twoją sytuację (dochód, wkład własny, scoring BIK, rezerwę) i pokazuje, czy Twój profil zmieści się u konkretnych banków.

Moja ocena: rekord BIK to nie powód do paniki, ale i nie do triumfu

Powiem wprost. Dynamika 72% rok do roku to liczba, która robi nagłówki, ale w kontekście historycznym nie jest tak imponująca, jak się wydaje. Na szczycie poprzedniego boomu, w 2008 r., banki udzielały miesięcznie hipotek za równowartość dzisiejszych 11-12 mld zł po uwzględnieniu inflacji. Skala porównywalna.

Różnica jest taka, że tamten boom skończył się kryzysem frankowym, którego skutki sądy rozliczają do dziś. Obecny opiera się wyłącznie na złotówkach i WIBOR. To diametralnie inna sytuacja, choć analogie po stronie popytu są kuszące. Nasze wcześniejsze porównanie z 2008 rokiem pokazuje istotną różnicę cyklu: w 2008 r. RPP dopiero zaczynała podnosić stopy, dziś je obniża. Argumenty o powtórce kryzysu są naciągane.

Co budzi mój sceptycyzm to coraz wyższa średnia kwota kredytu. 464,45 tys. zł to wzrost o ponad 100 tys. zł względem 2024 r. Część odpowiada za inflację cen mieszkań, ale część to po prostu wyższe ryzyko per pojedynczy kontrakt. Banki muszą mieć portfele dobrze zabezpieczone, bo przy hipotekach średnio na pół miliona każde pogorszenie sytuacji makro szybko przekłada się na NPL.

Klucz:

Czekanie na niższy WIBOR ma sens tylko wtedy, gdy w tym samym czasie ceny mieszkań nie rosną szybciej niż spada rata. W marcu 2026 ten warunek nie jest spełniony.

Czy warto teraz działać, czy poczekać na kolejne obniżki

Działasz teraz (kwiecień-czerwiec 2026)

WIBOR 3M: 3,84%
Rata 750k: ok. 4 800 zł
Ceny mieszkań w Warszawie: 18,8 tys./m2
Plus: brak ryzyka wzrostu cen
Minus: wyższy WIBOR niż prognozy na koniec roku

Czekasz do końca 2026 r.

Konsensus WIBOR: 3,3-3,5%
Rata 750k: ok. 4 600 zł (przy stałej kwocie)
Prognoza cen w Warszawie: +5-7%
Plus: niższa rata o ok. 200 zł
Minus: kredyt o 50-70 tys. zł większy

Moja teza dla Piotra. Jeśli masz wybrane mieszkanie, wkład własny zebrany i potrzebujesz kredytu około 750 tys. zł, czekanie na niższy WIBOR jest pułapką. Nawet jeśli rata spadnie o 200-300 zł, ceny mieszkań w Warszawie mogą w ciągu pół roku wzrosnąć o 5-7%, co przy 1 mln zł mieszkania przekłada się na 50-70 tys. zł większe finansowanie. Matematyka się nie spina.

Zupełnie inaczej dla kogoś, kto dopiero rozważa kupno mieszkania kontra wynajem - tam horyzont decyzji jest dłuższy i można poczekać na klarowniejszy obraz pod koniec II kwartału.

Co dalej z rynkiem hipotek w 2026 r.

Najbliższe posiedzenie RPP: 6-7 maja 2026. Konsensus analityków zakłada utrzymanie stopy referencyjnej na 3,75%, ale rośnie liczba głosów za kolejną obniżką jeszcze w II kwartale. Jeśli RPP utnie do 3,50%, WIBOR 3M w ciągu 2-3 miesięcy może spaść do 3,5-3,6%. To dopompuje popyt jeszcze bardziej.

Drugi czynnik to relacja popyt-podaż na rynku pierwotnym. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje od początku 2025 r., a nadwyżka popytu nad podażą wynosi już kilkanaście tysięcy mieszkań w największych miastach. Jeśli RPP nie zatrzyma luzowania, w III kwartale 2026 r. najtańsze segmenty rynku mogą zniknąć całkowicie.

Aktualne marże i prowizje porównasz w rankingu kredytów hipotecznych. Pełny przegląd analiz makro znajdziesz w kategorii kredytowej finwire. A jeśli masz nadwyżkę miesięczną i już spłacasz kredyt - sprawdź Decyzjomat Nadpłata zamiast szukać kolejnego mieszkania pod inwestycję.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji