Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny? Kalkulator i tabela
11 300 zł netto miesięcznie - tyle dochodu wymaga kredyt 500 000 zł na 25 lat przy DSTI 40% i stopie stresowej 8,40% (Rekomendacja S KNF), przy dzisiejszym WIBOR 3M 3,88% i marży 2,03 pp. Kalkulator poniżej pokazuje wymagany dochód dla dowolnej kwoty z jawnymi założeniami: obu progami DSTI, ratą przy dzisiejszym oprocentowaniu 5,90% i ratą w stress teście. Drugi tryb liczy odwrotnie: maksymalną kwotę kredytu z Twojego dochodu.
Bufor +2,5 pp to wzór z Rekomendacji S KNF (uchwała 242/2023): MAX(5 pp - stopa referencyjna NBP; 2,5 pp), plus 1,5 pp przy szybkim wzroście stóp. Przy stopie referencyjnej 3,75% daje 2,5 pp.
Założenia: WIBOR 3M 3,88% (fixing GPW Benchmark z 16.10.2026) , marża 2,03 pp - mediana z 6 ofert banków w feedzie partnera , koszty utrzymania 1 300 zł dla 1 osoby (benchmark bankowy), rata równa, Rekomendacja S KNF. Szacunek, nie decyzja kredytowa.
Tabela: ile trzeba zarabiać na kredyt 300 tys. - 1 mln zł (25 lat)
Wymagany dochód netto gospodarstwa dla singla (DSTI 40% i 50%) i pary (DSTI 40%) przy kredycie na 25 lat, racie równej i stopie stresowej 8,40%. Każda kwota ma osobną stronę z wariantami 20, 25 i 30 lat.
| Kwota kredytu | Rata dziś | Rata stress | Singiel, DSTI 40% | Singiel, DSTI 50% | Para, DSTI 40% |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 000 zł | 1 915 zł | 2 395 zł | 7 300 zł | 6 100 zł | 8 000 zł |
| 400 000 zł | 2 553 zł | 3 194 zł | 9 300 zł | 7 700 zł | 10 000 zł |
| 500 000 zł | 3 191 zł | 3 992 zł | 11 300 zł | 9 300 zł | 12 000 zł |
| 600 000 zł | 3 829 zł | 4 791 zł | 13 300 zł | 10 900 zł | 14 000 zł |
| 700 000 zł | 4 467 zł | 5 589 zł | 15 300 zł | 12 500 zł | 16 000 zł |
| 800 000 zł | 5 106 zł | 6 388 zł | 17 300 zł | 14 100 zł | 18 000 zł |
| 1 000 000 zł | 6 382 zł | 7 985 zł | 21 300 zł | 17 300 zł | 22 000 zł |
Dochód netto gospodarstwa zaokrąglony do 100 zł. Model: rata stresowa / DSTI + benchmark kosztów utrzymania (singiel 1 300 zł), bez innych zobowiązań. WIBOR 3M 3,88% (fixing GPW Benchmark z 16.10.2026) + marża 2,03 pp (mediana 6 ofert).
Tabela: dochód a maksymalna kwota kredytu
Maksymalny kredyt dla singla bez innych zobowiązań przy danym dochodzie netto. DSTI 40% do przeciętnego wynagrodzenia GUS (6 910 zł netto, kwiecień 2026), 50% powyżej - dokładnie tak, jak liczy kalkulator zdolności kredytowej.
| Dochód netto | DSTI | Maks. rata | Kredyt na 20 lat | Kredyt na 25 lat | Kredyt na 30 lat |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 000 zł | 40% | 1 480 zł | 171 000 zł | 185 000 zł | 194 000 zł |
| 6 000 zł | 40% | 1 880 zł | 218 000 zł | 235 000 zł | 246 000 zł |
| 7 000 zł | 50% | 2 850 zł | 330 000 zł | 356 000 zł | 374 000 zł |
| 8 000 zł | 50% | 3 350 zł | 388 000 zł | 419 000 zł | 439 000 zł |
| 10 000 zł | 50% | 4 350 zł | 504 000 zł | 544 000 zł | 570 000 zł |
| 12 000 zł | 50% | 5 350 zł | 621 000 zł | 670 000 zł | 702 000 zł |
| 15 000 zł | 50% | 6 850 zł | 795 000 zł | 857 000 zł | 899 000 zł |
Kwota kredytu przy stopie stresowej 8,40% (oprocentowanie 5,90% + bufor Rekomendacji S), rata równa, zaokrąglenie do 1 000 zł. Rzeczywista zdolność zależy od polityki banku, deklarowanych wydatków i historii w BIK.
Wszystkie warianty: kwota i okres
Osobne wyliczenia dla każdej kombinacji kwoty i okresu spłaty - z ratą, stress testem, wkładem własnym i FAQ.
Jak bank oblicza zdolność kredytową?
Bank nie patrzy wyłącznie na Twój dochód brutto. Liczy się dochód netto - po podatkach i składkach ZUS - oraz wszystkie stałe wydatki i zobowiązania. Oto uproszczony schemat:
Krok 1 - dochód netto - bank przyjmuje Twój miesięczny dochód netto (np. ze wszystkich źródeł: UoP, najem, renty). Przy działalności B2B bierze pod uwagę dochód wykazany w PIT za ostatnie 2 lata, niekiedy z korektą (tzw. haircut - bank przyjmuje 80-90% wykazanego dochodu).
Krok 2 - koszty utrzymania - bank odejmuje koszty utrzymania, które szacuje na podstawie GUS-owskich norm (zazwyczaj 1 200-2 000 zł na osobę dorosłą + 800-1 200 zł na dziecko, w zależności od banku).
Krok 3 - istniejące zobowiązania - raty innych kredytów, limity kart kredytowych (bank liczy zazwyczaj 5% przyznanego limitu jako miesięczne obciążenie), alimenty, inne stałe wydatki.
Krok 4 - wolna kwota - to, co zostaje, jest maksymalną ratą nowego kredytu. Przy regule 40% DSTI: (dochód netto - koszty utrzymania - istniejące raty) × 0,40 = maks. rata nowego kredytu.
Krok 5 - stress test - rata do testu jest liczona nie przy dzisiejszym oprocentowaniu 5,90%, ale przy stopie 8,40% (bufor stopy procentowej z Rekomendacji S KNF). Dlatego wymagany dochód jest wyższy, niż wynikałoby z samej raty.
Forma zatrudnienia a zdolność kredytowa
Nie każdy dochód jest przez bank traktowany jednakowo. Oto jak różne formy zatrudnienia wpływają na ocenę zdolności kredytowej:
Umowa o pracę na czas nieokreślony (UoP) - najlepsza sytuacja z punktu widzenia banku. Bank przyjmuje pełną kwotę wynagrodzenia netto. Wymagany okres zatrudnienia to zazwyczaj 3-6 miesięcy u obecnego pracodawcy (lub 12 miesięcy przy umowie na czas określony).
Działalność gospodarcza (B2B, JDG) - bank wymaga minimum 12-24 miesięcy prowadzenia działalności i historii podatkowej (KPiR lub pełna rachunkowość). Dochód liczony jest jako przychód minus koszty uzyskania przychodu. Część banków stosuje haircut 80-90% - przyjmuje niższy dochód do wyliczeń. Wymagane zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US.
Umowa zlecenia / umowa o dzieło - bank zazwyczaj wymaga co najmniej 12-miesięcznej historii i regularności przychodów. Dochód liczony ze średniej z ostatnich 12 miesięcy. Niektóre banki wymagają potwierdzenia kontynuacji umowy.
Najem nieruchomości - dochód z najmu może być uwzględniony, jeśli jest rozliczany podatkowo i udokumentowany umową najmu. Banki przyjmują zazwyczaj 70-80% dochodu z najmu (bufor na pustostany).
Karta kredytowa z limitem 10 000 zł, nawet jeśli nigdy jej nie używasz, zmniejsza zdolność kredytową. Bank liczy ok. 5% przyznanego limitu (500 zł) jako miesięczne obciążenie. Przed złożeniem wniosku kredytowego zamknij nieużywane karty i limity w rachunku.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Jeśli obliczona zdolność kredytowa jest zbyt niska, masz kilka opcji:
Zamknij nieużywane karty i limity - każdy limit w koncie i każda karta kredytowa zmniejsza zdolność, nawet gdy nie korzystasz z tych produktów. Bank zakłada, że możesz z nich skorzystać w przyszłości.
Spłać drobne zobowiązania - chwilówki, pożyczki ratalne, raty 0% za sprzęt - każda rata zmniejsza wolną kwotę. Spłać je przed złożeniem wniosku kredytowego.
Wydłuż okres kredytowania - dłuższy okres oznacza niższą ratę, a więc wyższą zdolność kredytową. Bank ogranicza jednak okres do maksymalnie 35 lat, a wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty nie może przekraczać 70-75 lat.
Dodaj współkredytobiorcę - partner, małżonek lub rodzic jako współkredytobiorca sumuje dochody i może znacząco podnieść dostępną kwotę kredytu.
Zwiększ wkład własny - niższe LTV (Loan-to-Value) oznacza mniejsze ryzyko dla banku. Przy wkładzie 30-40% możesz liczyć na lepsze warunki kredytowe.
Popraw historię w BIK - spłacaj zobowiązania terminowo przez co najmniej 6-12 miesięcy przed złożeniem wniosku. Pozytywna historia kredytowa może zwiększyć dostępną kwotę.
Najczęstsze pytania
7 300 zł netto miesięcznie to wymagany dochód singla przy kredycie 300 000 zł na 25 lat i DSTI 40% (Rekomendacja S KNF). Rata przy oprocentowaniu 5,90% wynosi 1 915 zł, a w stress-teście z buforem +2,5 pp - 2 395 zł; bank liczy zdolność na tej drugiej. Przy kredycie na 20 lat rata rośnie do 2 132 zł, a wymagany dochód do 7 800 zł netto.
11 300 zł netto (DSTI 40%) lub 9 300 zł (DSTI 50%) - tyle dochodu wymaga kredyt 500 000 zł na 25 lat przy racie 3 191 zł (oprocentowanie 5,90%) i racie stresowej 3 992 zł. Para potrzebuje łącznie 12 000 zł netto, bo benchmark kosztów utrzymania dwóch osób jest wyższy. Na 30 lat rata spada do 2 966 zł, a wymagany dochód singla do 10 900 zł.
6 910 zł netto to przeciętne wynagrodzenie z ostatniej publikacji GUS (kwiecień 2026) - poniżej tej kwoty Rekomendacja S KNF każe bankom ostrożnie podchodzić do rat powyżej 40% dochodu, powyżej niej dopuszcza 50%. DSTI liczy się od dochodu po odjęciu kosztów utrzymania i innych rat, a rata do testu jest liczona przy stopie powiększonej o bufor stopy procentowej, nie przy dzisiejszym oprocentowaniu.
Dwa dochody po 6 000 zł netto wystarczą parze na kredyt 500 000 zł na 25 lat przy DSTI 40% - bank sumuje dochody współkredytobiorców i odejmuje łączne koszty utrzymania gospodarstwa. Oboje odpowiadają solidarnie za spłatę, a bank sumuje też wszystkie zobowiązania. Ślub nie jest wymagany - wystarczy wspólny wniosek jako współkredytobiorcy.
12-24 miesiące prowadzenia działalności to typowe minimum, jakiego banki wymagają przy dochodzie z B2B, do tego zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS i US oraz stabilne lub rosnące przychody. Część banków pomniejsza ten dochód i przyjmuje do oceny zdolności 80-90% dochodu z działalności. Polityki różnią się między bankami, więc ten sam dochód daje inną zdolność w różnych instytucjach.
5% przyznanego limitu karty kredytowej banki liczą jako miesięczne obciążenie, nawet gdy karta leży nieużywana - zamknięcie limitów to najszybsza poprawa zdolności. Kolejne kroki: spłata drobnych rat (chwilówki, raty 0%), wydłużenie okresu kredytowania (niższa rata, wyższy koszt całkowity), dodanie współkredytobiorcy, większy wkład własny (niższe LTV) i 6-12 miesięcy terminowej historii w BIK.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.