Raport Mieszkaniowy finwire - Q2 2026

Co się właśnie zmieniło na rynku mieszkaniowym w Polsce?

W I kw. 2026 ceny na rynku wtórnym w 7 największych miastach Polski średnio spadły o 1,2% rok do roku - to pierwszy taki spadek od blisko 12 lat (dane NBP BaRN). Na rynku pierwotnym spadki k/k notują 3 z 7 miast (Warszawa, Kraków, Wrocław), pozostałe 4 miasta umiarkowanie rosną. Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w 7 aglomeracjach to 14 245 zł/m².

14 245 zł/m² wynosi średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w siedmiu największych miastach Polski w I kw. 2026 - dane NBP, baza BaRN. Mocniej spadły ceny w Krakowie (-1,33% k/k, -1,73% r/r) i Wrocławiu (-1,13% k/k, -2,48% r/r), które notują trzeci kwartał spadku z rzędu. Do nich dołączyła Warszawa po trzech kwartałach przerwy (-0,59% k/k, +0,23% r/r). Pozostałe miasta umiarkowanie rosną: Gdańsk +1,86% k/k, Poznań +1,65% k/k, Katowice +1,49% k/k, Łódź +0,51% k/k.

16 475 zł/m² to średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Warszawie w I kw. 2026 - o 99 zł mniej niż w IV kw. 2025 (16 574 zł). Pozornie symboliczna kwota, ale dla deweloperów oznacza pierwszą zmianę trendu od początku 2023. Na rynku wtórnym Warszawa potaniała wyraźniej: 16 393 zł/m² (-1,72% r/r, -2,19% k/k). Łódź pozostaje najtańszym dużym miastem: 9 758 zł/m² pierwotny, 7 971 zł/m² wtórny - najniższa cena z 17 miast w bazie NBP BaRN.

-3,41% k/k to najsilniejszy spadek na rynku wtórnym z siedmiu największych miast - dotyczy Poznania (10 677 zł/m² w I kw. 2026 vs 11 055 zł/m² w IV kw. 2025). Lokalna podaż wyraźnie przekroczyła popyt - deweloperzy zakończyli w 2024-2025 duże inwestycje (Naramowice, Strzeszyn), a popyt nie pojawił się w skali oczekiwanej po wygaśnięciu programu Bezpieczny Kredyt 2% w styczniu 2024. Dla nowego kupującego w Poznaniu na wtórnym to wyjątkowe okno - ceny ofertowe już odpowiadają transakcyjnym z 2024 roku.

+5,35% r/r wzrosły ceny nowych mieszkań w Gdańsku - jedyny duży rynek z silnym wzrostem w I kw. 2026 (NBP BaRN). Na rynku wtórnym Gdańsk rośnie jeszcze szybciej: +6,21% r/r, +2,61% k/k, średnia 13 870 zł/m². Lokalny popyt napędzany jest migracją zarobkową (silne IT, logistyka portowa, sektor turystyczny), a podaż nowych mieszkań jest ograniczona przez wymagający plan zagospodarowania i wysokie ceny gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach.

“Dane I kw. 2026 to potwierdzenie obserwacji z poprzednich kwartałów - rynek mieszkaniowy wszedł w fazę realnej stabilizacji. To nie jest gwałtowna korekta jak w 2008-2009, ale wyraźne wyhamowanie cyklu wzrostowego. Dla kupujących pierwszy raz to lepsze okno niż mieliśmy od 2020 roku - większy wybór ofert i pierwsze realne marginesy negocjacyjne ze strony sprzedających.”

Które miasta wciąż drożeją, a które już nie?

Dynamika cen w I kw. 2026 wyraźnie się rozjechała między największymi a mniejszymi miastami. Warszawa, Kraków, Wrocław - spadki na rynku pierwotnym k/k. Gdańsk wyjątkiem na dużych miastach (+5,35% r/r). Mniejsze miasta wojewódzkie jak Rzeszów (+3,68% r/r) i Olsztyn wciąż drożeją - efekt opóźniony cyklu programu Bezpieczny Kredyt 2% i mniejszej elastyczności podaży lokalnej.

+3,68% r/r wzrosły ceny nowych mieszkań w Rzeszowie w I kw. 2026 - najszybszy wzrost z 17 miast w bazie NBP BaRN. Cena pierwotny 10 378 zł/m², k/k +3,49%. Mniejsze miasta wojewódzkie w I kw. 2026 zachowują się odmiennie niż największe aglomeracje: lokalny popyt jest stabilny lub rosnący, podaż nowych mieszkań ograniczona, deweloperzy lokalni nie reagują tak szybko jak Atal czy Murapol w Warszawie czy Krakowie. To efekt opóźniony cyklu programu rządowego, który wpierw został "wchłonięty" w największych miastach.

-2,48% r/r ceny pierwotny we Wrocławiu - najsilniejszy spadek r/r z siedmiu największych miast. Wrocław notuje już trzeci kwartał spadku z rzędu (źródło: NBP BaRN + analiza strefainwestorow.pl). Lokalny rynek najem (3 115 zł/mies średnio, Otodom luty 2026) sugeruje, że popyt inwestycyjny pod wynajem osłabł. Na wtórnym sytuacja inna: 12 632 zł/m², +0,68% r/r, -0,33% k/k - stabilizacja z drobnym ruchem w dół.

+0,68% r/r wtorny Wrocław jest jednym z lepszych wyników wtórnych z 7 miast NBP. Najsilniej tracą wtorne: Warszawa (-1,72% r/r, -2,19% k/k), Poznań (-1,67% r/r, -3,41% k/k), Katowice (-0,11% r/r, -1,70% k/k). Najlepiej wtórne: Gdańsk (+6,21% r/r, +2,61% k/k), Rzeszów (+2,08% r/r, +3,68% k/k). Średnia 7 miast wtórny: 13 477 zł/m² (NBP BaRN, I kw. 2026), -1,2% r/r - to historyczny moment.

Pierwszy raz od blisko 12 lat ceny na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach średnio spadły r/r - to ważny sygnał strukturalny. Od poprzedniego przełomu (2014) rynek wtórny rósł kwartał za kwartałem, z wyjątkiem krótkich pauz pandemicznych w II kw. 2020. Obecna stabilizacja jest pierwszą od 12 lat trwałą zmianą trendu - sygnał, że popyt napędzany programem Bezpieczny Kredyt 2% (lipiec 2023 - styczeń 2024) wyczerpał się definitywnie.

Jak liczyć, czy mieszkanie jest tanie? Wskaźnik P/I dla 8 miast

Wskaźnik dostępności mieszkania P/I (cena do dochodu) to standardowa miara MFW: ile lat dwóch dochodów netto musi wypłacić modelowa para, żeby kupić 70 m² mieszkania bez kredytu. Pułapem zdrowym jest 5,0 - powyżej 8,0 rynek jest niedostępny. Dla modelowej pary finwire (2x 6 900 zł netto = 13 800 zł, łączny roczny dochód 165 600 zł) wskaźnik P/I dla 7 miast średnio wynosi 6,02 lat - powyżej zdrowego pułapu, ale wyraźnie poniżej granicy 8,0.

6,02 lat dochodu netto modelowej pary (2x 6 900 zł netto, łącznie 165 600 zł rocznie) wystarczy, żeby kupić 70 m² mieszkania w średniej cenie rynku pierwotnego 7 największych miast Polski w I kw. 2026. Obliczenie: 14 245 zł/m² × 70 m² = 997 150 zł, podzielone przez 165 600 zł = 6,02 lat. Dla porównania, zdrowy P/I rekomendowany przez MFW i Bank Światowy to 3-5 lat. Wartości powyżej 8 oznaczają rynek niedostępny dla średnich zarobków.

6,96 lat to wskaźnik P/I dla Warszawy w I kw. 2026 - kupno 70 m² mieszkania na rynku pierwotnym wymaga blisko 7 lat dochodów netto modelowej pary. Obliczenie: 16 475 zł/m² × 70 m² = 1 153 250 zł / 165 600 zł rocznie = 6,96 lat. Kraków P/I 6,50, Gdańsk 6,19, Wrocław 5,87. Wszystkie te miasta są powyżej zdrowego pułapu 5 lat rekomendowanego przez MFW. Po uwzględnieniu kosztów zakupu (notariusz, PCC 2% na wtórnym, prowizja pośrednika) i czynszu najmu w okresie zbierania wkładu, faktyczna dostępność jest jeszcze niższa.

4,12 lat to najlepszy wskaźnik P/I wśród dużych miast - Łódź (9 758 zł/m² × 70 m² = 683 060 zł / 165 600 zł). Katowice w I kw. 2026: 5,09 lat (12 031 zł/m² po korekcie NBP, nie 4,32 jak w niektórych zewnętrznych źródłach). Bydgoszcz, Rzeszów i Olsztyn również mieszczą się w zdrowym pasmie 4,4-5,2 lat. Te miasta są w pasmie rozsądnej dostępności - kupno 70 m² mieszkania mieści się w komfortowej zdolności pary z modelowym dochodem.

Spadek P/I średniej 7 miast z 6,42 (II kw. 2024) do 6,02 (I kw. 2026) - to efekt dwóch zmian: ceny mieszkań w 7 miastach przestały rosnąć, a średnie wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosły o 6,6% r/r (GUS, marzec 2026). Te dwa ruchy złożyły się na 6% poprawę dostępności w skali 18 miesięcy. Jednak wciąż wartość 6,02 jest istotnie wyższa niż 5,5 z 2018 roku, kiedy cykl wzrostowy się zaczynał.

Co dzieje się z budową nowych mieszkań w Polsce?

W okresie styczeń-luty 2026 deweloperzy oddali 29,3 tys. mieszkań - o 3,7% mniej niż rok wcześniej, a rozpoczęli budowę 26,4 tys. mieszkań (-21,8% r/r). To wyraźna ostrożność po wygaśnięciu programu Bezpieczny Kredyt 2% w styczniu 2024. Liczba wydanych pozwoleń na budowę pozostała stabilna (+0,1% r/r) - sygnał, że deweloperzy nie planują nowych inwestycji w tempo poprzednich lat.

29 300 mieszkań oddano do użytkowania w okresie styczeń-luty 2026 - 3,7% mniej niż rok wcześniej (GUS, komunikat z 24 marca 2026). Rozpoczętych budów w tym samym okresie: 26 400 mieszkań, -21,8% r/r - najsilniejszy spadek od 2013 roku. Dla deweloperów (najwięksi gracze rynku) spadek rozpoczęć -21,3% r/r, dla budownictwa indywidualnego -27,9% r/r. To pierwsza wyraźna konsekwencja zakończenia programu Bezpieczny Kredyt 2% w styczniu 2024.

40 300 wydanych pozwoleń na budowę w okresie styczeń-luty 2026, +0,1% r/r - liczba praktycznie bez zmian względem 2025 (GUS). Pozwolenie ma ważność 3 lata, ale brak wzrostu pozwoleń sugeruje, że deweloperzy NIE planują znaczącego zwiększenia podaży w 2027-2028. Aktualny stan mieszkań w budowie to 835,9 tys. (-0,3% r/r) - praktycznie stabilny portfel inwestycyjny.

48,8 punkty wyniósł PMI dla polskiego przemysłu w kwietniu 2026 (S&P Global) - po raz dwunasty z rzędu poniżej progu 50, co oznacza kontrakcję sektora produkcyjnego. To istotne dla deweloperów, bo PMI wyprzedza koniunkturę gospodarczą o 3-6 miesięcy, a ta z kolei wpływa na popyt mieszkaniowy. Uwaga: S&P Global nie publikuje osobnego PMI dla budownictwa polskiego - powyższa wartość dotyczy całego sektora produkcyjnego.

Konsekwencje dla rynku w 2027-2028: jeśli obecny trend spadku rozpoczęć się utrzyma, w drugiej połowie 2027 nowych mieszkań na rynku będzie znacząco mniej. Cykl może powrócić na wzrostową ścieżkę - tym razem z mniejszej bazy podaży. Dla nowego kupującego w 2026 oznacza to, że obecne spadki cen są prawdopodobnie krótkim okienkiem, które zamknie się w połowie 2027 wraz z naturalnym ograniczeniem podaży.

Czy dziś warto kupować mieszkanie - werdykt finwire dla 8 miast

Stabilizacja cen + dostępne kredyty + dobry rynek pracy w największych miastach tworzą obecnie najlepsze okno zakupowe od 2020 roku. Werdykt finwire: TAK dla Łodzi, Katowic, Wrocławia i Krakowa (spadki cen lub stabilizacja, akceptowalny P/I). OSTROŻNIE dla Warszawy (cykl spadkowy dopiero się zaczyna - dalsze spadki możliwe), Gdańska (wciąż rośnie - koniec cyklu blisko) i Rzeszowa (efekt opóźniony).

Werdykt finwire opiera się na czterech czynnikach: aktualnym wskaźniku P/I (cena/dochód), dynamice cen k/k (kierunek trendu), lokalnym rynku pracy (siła popytu) i dostępności ofert (czas sprzedaży mieszkań). Dla Łodzi wszystkie cztery wartości są pozytywne - P/I 4,12 (zdrowy), ceny stabilne (-0,23% r/r), silny rynek IT/BPO, czas sprzedaży mieszkań ofertowych 4-5 miesięcy. Werdykt jednoznaczny: TAK.

6,96 to wskaźnik P/I dla Warszawy w I kw. 2026 - powyżej zdrowego pułapu, ale spadki cen są znaczące (-0,59% k/k pierwotny, -2,19% k/k wtórny). Bazowy scenariusz finwire na resztę 2026 to dalsze spadki -2% do -4% kwartalnie. Werdykt: POCZEKAJ 3-6 miesięcy jeśli masz taki komfort. Jeśli musisz kupować teraz (np. wynajem dobiega końca, dzieci idą do szkoły w Warszawie) - bierz, bo dalsze spadki nie są pewne, a koszty najmu w międzyczasie są wysokie.

Gdańsk z wskaźnikiem P/I 6,19 i wzrostem cen +5,35% r/r jest werdyktem OSTROŻNIE. Dwa scenariusze: jeśli cykl wzrostowy utrzyma się do końca 2026, dzisiejsze ceny są "okazją" (najmniejszy wzrost przed silniejszym). Jeśli wyhamuje jak w pozostałych miastach (najbardziej prawdopodobne), będzie się korygował -3% do -5% w 6-12 miesiącach. Werdykt zależy od horyzontu - dla zaangażowania powyżej 10 lat OK, dla 3-5 lat ryzykownie.

Rzeszów werdykt OSTROŻNIE z innego powodu - silny wzrost cen +3,68% r/r przy mniejszym rynku pracy niż w największych aglomeracjach. To efekt opóźniony cyklu programu rządowego, który właśnie kończy się eksplozją popytu w mniejszych miastach. Bazowy scenariusz finwire: po pół roku/roku rynki te skorygują się podobnie jak duże miasta zrobiły w I kw. 2026, tylko z wyższej bazy. Dla mieszkańców regionu, którzy mają stałą pracę - OK. Dla inwestora zewnętrznego - ryzyko nie warto podejmować w 2026.

“Otodom Analytics obserwuje od początku 2026 systematyczny wzrost liczby ofert mieszkań na sprzedaż we wszystkich siedmiu największych miastach - to po raz pierwszy od ośmiu kwartałów. Wraz z tym wydłużył się średni czas sprzedaży: z 60 dni w 2024 do 95-110 dni obecnie. Sprzedający muszą się liczyć z dłuższym oczekiwaniem albo lepszym oczekiwaniem na obniżkę ceny.”