Raport Hipoteczny finwire - Q2 2026

Co się wydarzyło na rynku hipotek w Q1-Q2 2026?

W marcu 2026 banki udzieliły kredytów hipotecznych o wartości 13,34 mld zł - rekord historyczny według BIK. Średnia kwota udzielonego kredytu osiągnęła 464 450 zł (+8,3% rok do roku). Kwiecień przyniósł normalizację: -33% wnioskodawców miesiąc do miesiąca po wygasnięciu krótkiego impulsu popytowego związanego z napięciami geopolitycznymi.

13,34 miliarda złotych nowych kredytów mieszkaniowych w marcu 2026 to rekord historyczny - dane BIK opublikowane 17 kwietnia 2026. Marcowa sprzedaż przekroczyła poprzedni rekord (październik 2025: 10,86 mld zł) o blisko 2,5 mld zł. Liczba udzielonych kredytów wzrosła o 59% r/r, a ich wartość o 72,2% r/r. To trzeci miesiąc z dwucyfrową miesięczną sprzedażą - sygnał, że obecny cykl boomu hipotecznego dorównuje rekordowemu okresowi 2021 roku.

464 450 zł wynosiła średnia kwota udzielonego kredytu hipotecznego w marcu 2026 - o 8,3% wyższa niż rok wcześniej. Średni wniosek był jeszcze wyższy: 497 tys. zł w lutym i 500,41 tys. zł w kwietniu (dane BIK). Klient pożycza więcej, mimo spadku stóp - bo ceny mieszkań w największych miastach wciąż są wysokie, a wyższe nominalne dochody pozwalają bankom liczyć wyższą zdolność kredytową.

42 280 osób wnioskowało o kredyt hipoteczny w kwietniu 2026 - to spadek o 33,2% względem rekordowego marca, ale wciąż wzrost o 18,7% rok do roku (BIK, raport kwietniowy). Wartość zapytań w kwietniu wzrosła o 29,8% r/r, średnia wartość zapytania wyniosła 500,41 tys. zł (+9,3% r/r). Spadek miesiąc do miesiąca to oczekiwana korekta po marcowym impulsie - napięcia geopolityczne wywołały krótki skok popytu, deeskalacja wygasiła go.

W I kwartale 2026 łącznie banki udzieliły o 47,8% więcej kredytów niż w analogicznym okresie 2025, a ich wartość wzrosła o 59,9%. Bezpośrednim katalizatorem były trzy cięcia stóp NBP: w listopadzie 2025 o 25 pb (z 4,50% do 4,25%), w grudniu 2025 o kolejne 25 pb (do 4,00%) oraz w marcu 2026 o trzecie 25 pb (do 3,75%). Łącznie -75 pb w pół roku przełożyło się na spadek raty kredytu 500 tys. zł na 25 lat o około 245 zł miesięcznie.

“Marzec przyniósł rekord nie tylko wartości sprzedaży, ale również średniej kwoty udzielanego kredytu. To efekt utrzymującego się wysokiego poziomu cen mieszkań w połączeniu ze wzrostem zdolności kredytowej po cyklu obniżek stóp procentowych. Boom napędzany jest przekonaniem, że cykl spadków stóp dobiega końca, a nie zmianą dostępności cenowej mieszkań.”

Czy WIBOR będzie dalej spadał do końca 2026 roku?

WIBOR 3M obowiązujący w maju 2026 wynosi 3,84% (publikacja GPW Benchmark z 30 kwietnia). Rynek FRA i analitycy banków wyceniają kolejne 25 pb cięcia stóp NBP do końca roku, co sprowadziłoby WIBOR 3M do okolic 3,5-3,7%. Decyzję RPP może opóźnić niespodziewany wzrost inflacji CPI w kwietniu do 3,2% r/r oraz wzrost inflacji bazowej do 2,9-3,0%.

3,84% to wartość WIBOR 3M opublikowana przez GPW Benchmark 30 kwietnia 2026 i obowiązująca przez cały maj. Stawka jest 0,09 pp powyżej stopy referencyjnej NBP (3,75%) - standardowy spread mieszczący się w pasmie 0,05-0,30 pp, który rynek międzybankowy dolicza za ryzyko płynności i oczekiwania co do kolejnych decyzji RPP. Cykl obniżek w okresie listopad 2025 - marzec 2026 obniżył WIBOR z poziomu 5,85% (czerwiec 2024) do bieżących 3,84%.

3,2% wyniosła inflacja CPI w kwietniu 2026 - wyższa niż w marcu (3,0%) i wyższa od mediany prognoz ekonomistów (2,9%, finalne dane GUS z 13 maja 2026). Niespodzianka w górę wynikała głównie z efektu niskiej bazy paliw (kwiecień 2025 paliwa potaniały po wygasnięciu tarczy paliwowej, kwiecień 2026 paliwa drożeją o blisko 60% rok do roku) oraz wzrostu inflacji bazowej do 2,9-3,0% (z 2,7% w marcu). Komunikat NBP po publikacji ocenia, że bazowa "wyraźnie wzrosła, oddaliła się od celu".

Posiedzenie RPP 6 maja 2026 utrzymało stopy bez zmian - decyzja zgodna z konsensusem rynku. Komunikat post-decyzyjny był jastrzębi: kolejne cięcie zostało odsunięte z maja na trzeci kwartał. Notowania kontraktów FRA na koniec II kw. 2026 wyceniają stopę referencyjną na grudzień 2026 w przedziale 3,50-3,75% - jedno z dwóch cięć po 25 pb przed końcem roku, lub utrzymanie bieżącego poziomu, jeśli inflacja nie wróci do trendu spadkowego.

Dla kredytobiorcy ze zmiennym oprocentowaniem oznacza to, że do końca roku rata może spaść jeszcze o około 80-100 zł na każde 500 tys. zł kapitału - ale może też nie spaść wcale, jeśli RPP zatrzyma cykl. Kredyt z okresowym stałym oprocentowaniem (5 lat na stałej stopie) kosztuje obecnie 0,15-0,30 pp więcej niż zmienny, ale daje pewność raty do połowy 2031 roku. Decyzjomat Hipoteczny finwire analizuje obie opcje na podstawie Twoich konkretnych liczb.

Ile dzisiaj kosztuje rata na 500 tysięcy złotych?

Przy WIBOR 3M 3,84% i średniej marży 1,90% dla nowych klientów z LTV 80% rata kredytu 500 000 zł na 25 lat wynosi 3 145 zł miesięcznie (obliczenie wzorem PMT). Całkowite odsetki w okresie kredytowania to 443 660 zł. To o około 245 zł mniej niż przed cyklem obniżek (WIBOR 5,85% w czerwcu 2024), ale wciąż znacznie więcej niż w okresie zerowych stóp NBP w latach 2020-2021.

3 145 zł wynosi miesięczna rata kredytu 500 000 zł na 25 lat (300 rat równych) przy oprocentowaniu 5,74% - to typowe oprocentowanie wynikające z WIBOR 3M 3,84% i marży 1,90% (średnia dla nowych klientów z LTV 80% według rankingów banków na maj 2026). Łącznie odsetki w okresie kredytowania to 443 660 zł, czyli blisko 89% wartości wnioskowanego kapitału. Obliczenie wzorem PMT (annuita): rata = 500 000 × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1), gdzie r = 0,0574/12, n = 300.

15-20 tysięcy złotych oszczędności w skali całego okresu kredytowania może przynieść wybór banku o najniższej marży zamiast średniej oferty. Dla kredytu 500 tys. zł na 25 lat różnica marży 1,50% versus 1,90% (czyli 0,40 pp) to około 110 zł miesięcznie mniej raty i 22 700 zł mniej odsetek w cyklu życia kredytu. Wybór banku to nie decyzja "i tak są podobni" - tu zaoszczędzić można 4-5% wartości kredytu, kwota porównywalna z wkładem własnym na garderobę w nowym mieszkaniu.

23% maksymalnej zdolności modelowej pary finwire (2x 6 900 zł netto = 13 800 zł łącznie) wynosi rata 3 145 zł - to dwie trzecie limitu DSTI 50% rekomendowanego przez KNF. Para z dwoma medianowymi dochodami sektora przedsiębiorstw (GUS marzec 2026: brutto 9 652 zł, netto około 6 900 zł) kupi obecnie mieszkanie 65 m² we Wrocławiu (cena 13 903 zł/m² według NBP BaRN Q1 2026) z 20% wkładem własnym bez problemu. Jeszcze rok temu, przy WIBOR 5,85% i marżach 1,80%, ta sama operacja przekraczała limit DSTI o około 4 pp.

Konkretne raty dla pożyczek różnej wielkości i terminów (wszystkie przy oprocentowaniu 5,74%, czyli WIBOR 3M 3,84% + marża 1,90%): 300 000 zł na 20 lat - 2 113 zł, 500 000 zł na 25 lat - 3 145 zł, 500 000 zł na 30 lat - 2 916 zł (ale o 118 tys. zł więcej odsetek w cyklu życia), 750 000 zł na 25 lat - 4 718 zł, 900 000 zł na 30 lat - 5 250 zł. Liczba zmienia się znacząco dla różnych okresów - kalkulator finwire pomoże dobrać optymalny pod Twoją sytuację.

• Rata 300 tys. zł / 20 lat / 5,74%: 2 113 zł miesięcznie (odsetki łącznie 207 tys. zł)
• Rata 500 tys. zł / 25 lat / 5,74%: 3 145 zł miesięcznie (odsetki łącznie 443 tys. zł)
• Rata 500 tys. zł / 30 lat / 5,74%: 2 916 zł miesięcznie (odsetki łącznie 549 tys. zł)
• Rata 750 tys. zł / 25 lat / 5,74%: 4 718 zł miesięcznie (odsetki łącznie 665 tys. zł)
• Rata 900 tys. zł / 30 lat / 5,74%: 5 250 zł miesięcznie (odsetki łącznie 990 tys. zł)

Co z programem "Pierwsze Klucze" - czy warto na niego czekać?

Program "Pierwsze Klucze" został oficjalnie wycofany 5 czerwca 2025 - środki pierwotnie przeznaczone na dopłaty do kredytów hipotecznych zostały przekierowane do samorządów na budownictwo społeczne. Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie pracuje obecnie nad nowymi programami popytowymi. Czekanie na kolejny program kosztuje średnio 2 500-3 500 zł miesięcznie czynszu najmu i nie wiadomo na co.

5 czerwca 2025 wicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz oficjalnie ogłosił wycofanie programu "Pierwsze Klucze" - następcy zakończonego rok wcześniej "Bezpiecznego Kredytu 2%". Środki w wysokości około 7 mld zł rocznie zostały przekierowane do samorządów na budowę mieszkań komunalnych i społecznych (TBS, SIM), zamiast wspierać popyt na rynku indywidualnym. Decyzja była uzasadniana obawą, że program rozgrzeje ceny mieszkań w największych miastach, tak jak zrobił to "Bezpieczny Kredyt 2%" w 2023 roku.

Bezpieczny Kredyt 2% udzielono łącznie ponad 100 tys. razy w okresie lipiec 2023 - styczeń 2024 i obniżył on ratę o około 1 100 zł miesięcznie dla typowej rodziny. Program został zawieszony 2 stycznia 2024 z powodu wyczerpania zarezerwowanych środków budżetowych. Beneficjenci nadal otrzymują dopłaty zgodnie z umowami przez okres 10 lat od zaciągnięcia kredytu - to wciąż działający strumień transferów do około 200 tys. polskich gospodarstw domowych.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z BGK to obecnie jedyny aktywny instrument wsparcia. Program daje gwarancję BGK na wkład własny do 20% wartości nieruchomości (maksymalnie 100 000 zł) dla osób bez własnego mieszkania, z dodatkową dopłatą do kapitału dla rodzin posiadających dzieci. Limity cenowe mieszkania są aktualizowane co kwartał - warto sprawdzić bezpośrednio na stronie BGK aktualne progi przed wnioskowaniem.

Werdykt finwire: jeśli mieszkanie jest gotowe do kupna teraz, a obecny WIBOR daje akceptowalną ratę, nie warto czekać na nowy program rządowy. Ministerstwo Rozwoju nie zapowiada następcy "Pierwsze Klucze", a 12 miesięcy najmu w Warszawie kosztuje średnio 42 000-58 000 zł. Refinansowanie kredytu po ewentualnym ogłoszeniu nowego programu zawsze jest możliwe - i tańsze niż czekanie 18-24 miesięcy w niepewności.

Co z frankowiczami w 2026 roku - wyroki TSUE i rozliczenia

16 kwietnia 2026 Trybunał Sprawiedliwości UE wydał trzy wyroki w sprawach frankowych (sygnatury C-752/24, C-753/24, C-901/24). Najważniejszy wniosek: bank może przerwać bieg przedawnienia swojego roszczenia o zwrot kapitału, składając pozew przed prawomocnym unieważnieniem umowy. Po wyrokach liczba pozwów banków przeciwko konsumentom wzrosła kilkukrotnie.

16 kwietnia 2026 TSUE wydał trzy równoczesne wyroki w sprawach C-752/24, C-753/24 i C-901/24, dotyczących polskich kredytów denominowanych w CHF. Pytania prejudycjalne pochodziły od sądów rozpoznających spory między bankami (mBank, Nordea Bank Polska) a konsumentami. Wyroki precyzują zasady rozliczeń po unieważnieniu umowy CHF, w szczególności kwestie przedawnienia roszczeń banków i wartości oświadczeń konsumentów składanych w trakcie procesu.

3 lata wynosi standardowy okres przedawnienia roszczenia banku o zwrot kapitału (Kodeks Cywilny, art. 118) - liczone od momentu, gdy umowa zostanie prawomocnie unieważniona przez sąd. Po wyrokach TSUE banki nie czekają już na koniec procesu - składają pozwy równolegle do procesu konsumenta o unieważnienie, co praktycznie eliminuje korzyść z przedawnienia po stronie kredytobiorcy. Dla typowej sprawy frankowej z 2007-2010 roku oznacza to utratę około 30-50 tys. zł korzyści z odsetek za zwłokę i nieprzedawnionego kapitału.

Oświadczenie konsumenta składane w trakcie procesu, że "przyjmuje obowiązek zwrotu kapitału", może być traktowane jako uznanie długu i przerywać bieg przedawnienia - to drugi kluczowy wniosek wyroków TSUE z 16 kwietnia 2026. Rzecznik Finansowy w komentarzu z 17 kwietnia 2026 zalecił ostrożność przy formułowaniu pism procesowych - każde sformułowanie sugerujące uznanie zobowiązania może obrócić się przeciwko konsumentowi. Adwokaci specjalizujący się w sprawach frankowych już przepisują wzorce pism dla swoich klientów.

Ugody pozasądowe wciąż oferuje większość banków - typowa propozycja to odpisanie 30-45% kapitału i odsetek w zamian za rezygnację z dalszych roszczeń. Wyrok sądowy daje średnio większą korzyść (50-65% kapitału przy unieważnieniu umowy), ale wymaga 2-3 lat oczekiwania i kosztów prawnych 15-30 tys. zł. Wybór między pozwem a ugodą zależy od konkretnej sytuacji - dla kredytów z 2007-2010 z saldem powyżej 100 tys. zł pozew zwykle bardziej opłacalny, dla mniejszych kredytów lub spraw wiszących 4+ lata - ugoda może mieć więcej sensu. Decyzja prawna powinna być konsultowana z adwokatem specjalizującym się w sprawach frankowych - finwire nie zastępuje porady prawnej.

Kogo stać dzisiaj na kredyt w największych miastach?

Modelowa para finwire (2x 6 900 zł netto = 13 800 zł łącznie) kupi obecnie 65-metrowe mieszkanie na rynku pierwotnym we Wrocławiu, Łodzi, Katowicach, Poznaniu lub Rzeszowie z komfortową zdolnością kredytową. Kraków, Gdańsk i Warszawa wymagają wyższego dochodu lub większego wkładu własnego. Ceny NBP BaRN Q1 2026 pokazują pierwszy spadek na rynku wtórnym w 7 największych miastach od blisko 12 lat.

6 900 zł netto wynosi przeliczenie przeciętnego wynagrodzenia brutto sektora przedsiębiorstw z marca 2026 (9 652,19 zł, dane GUS, +6,6% r/r) po standardowych potrąceniach UoP (ZUS, składka zdrowotna, PIT, PPK 2%). Para z dwoma takimi pensjami ma łącznie 13 800 zł miesięcznie netto, z czego po odjęciu kosztów życia (2 200 zł benchmark KNF dla bezdzietnej pary) i przy limicie DSTI 50% może przeznaczyć na ratę do 5 800 zł miesięcznie. Przy obecnych warunkach (WIBOR 3,84% + marża 1,90% = 5,74%) to zdolność kredytowa około 920 tys. zł - przed wkładem własnym.

65-metrowe mieszkanie w Warszawie na rynku pierwotnym kosztuje średnio 1 071 000 zł (65 × 16 475 zł/m² według NBP BaRN Q1 2026). Po doliczeniu kosztów notarialnych (około 1,5%), podatku PCC (0% dla pierwotnego, 2% dla wtórnego), prowizji pośrednika i marginesu bezpieczeństwa - całkowity koszt zakupu sięga 1 100 000 zł. Dla modelowej pary bezpieczny LTV 80% oznacza kredyt 880 tys. zł i wkład własny 220 tys. zł. Zdolność na 920 tys. zł wystarczy, ale wymaga jednoczesnego oszczędzania 220 tys. zł, co przy zerowych oszczędnościach trwa średnio 5-7 lat.

Wrocław, Kraków, Gdańsk - 65 m² nowego mieszkania kosztuje odpowiednio 904 tys. zł, 1 000 tys. zł i 952 tys. zł według NBP BaRN Q1 2026 (ceny pierwotny: 13 903, 15 384 i 14 647 zł/m²). Modelowa para z LTV 80% kupi 65 m² we Wrocławiu z wkładem 181 tys. zł (kredyt 723 tys.) - to mieszczące się w zdolności. W Krakowie wkład 20% to 200 tys. zł, w Gdańsku 190 tys. zł. Łódź (635 tys. zł), Katowice (782 tys. zł) i Rzeszów (675 tys. zł) są znacznie bardziej dostępne - tu para z modelowym dochodem może rozważać 50-60% wkład albo szybsze nadpłacanie kredytu.

Pierwszy raz od blisko 12 lat ceny na rynku wtórnym w 7 największych miastach Polski średnio spadły rok do roku (-1,2%) - to ważny sygnał strukturalny. Na rynku pierwotnym spadki notuje 3 z 7 miast (Warszawa -0,59% k/k, Kraków -1,33% k/k, Wrocław -1,13% k/k), pozostałe 4 miasta umiarkowanie rosną (Gdańsk +1,86%, Poznań +1,65%, Katowice +1,49%, Łódź +0,51% k/k). To pierwsza "stabilizacja" rynku od 2020 roku - sygnał, że popyt napędzany programem "Bezpieczny Kredyt 2%" się wyczerpał.

Co dalej - prognoza Q3 2026 i sygnały do obserwacji

Trzy zmienne zdecydują o Q3 2026: kolejna decyzja RPP w lipcu lub wrześniu, dane CPI za maj (publikacja 13 czerwca) oraz tempo wyhamowania popytu po marcowym rekordzie. Bazowy scenariusz to kolejne cięcie stóp o 25 pb przed końcem roku, stabilizacja cen mieszkań na rynku pierwotnym oraz miesięczna sprzedaż hipotek wracająca do bardziej zrównoważonych 9-10 mld zł.

13 czerwca 2026 GUS publikuje finalne dane CPI za maj. Jeśli inflacja wróci do trendu spadkowego i schodzi poniżej 3% r/r, to otwiera drogę do cięcia stóp NBP na lipcowym posiedzeniu RPP. Jeśli pozostanie na 3,2% lub wzrośnie - obniżka odsuwa się na wrzesień lub październik. Tak czy inaczej, w Q3 2026 kredyt powinien być tańszy niż w Q2 - pytanie tylko o ile (25 pb czy 50 pb do końca roku) i kiedy (lipiec czy październik).

-1% do -2% kwartalnie - taką stabilizację cen mieszkań na rynku pierwotnym w 7 miastach NBP przewiduje konsensus rynkowy na Q3 2026. Wrocław i Kraków mogą jeszcze spadać czwarty kwartał z rzędu, Warszawa wahać się w okolicach 16 200-16 500 zł/m². Gdańsk z silnym +5,35% r/r prawdopodobnie wyhamuje - lokalny popyt został już wyczerpany przez 2025, a nowa podaż z deweloperów trafia do bazy w Q3 2026.

Miesięczna sprzedaż hipotek w Q3 2026 raczej nie powtórzy marcowego rekordu 13,34 mld zł. Bardziej prawdopodobne są wartości 9-10 mld zł miesięcznie - wciąż silne, ale już nie ekstremalnie wysokie. Powód: marzec 2026 odbił się efektem opóźnionego popytu z końca 2025, kiedy klienci czekali na cięcie stóp NBP, plus krótkim impulsem geopolitycznym z kwietnia. Po wygaśnięciu obu efektów dalsze miesiące będą bliżej "normalnego" tempa boomu, podobnego do średniej Q1 2025.

3 sygnały do obserwacji w Q3 2026: po pierwsze - decyzja RPP w lipcu i komunikat post-posiedzeniowy (kierunek polityki monetarnej do końca roku). Po drugie - publikacja BIK za maj (15 czerwca - czy sprzedaż wraca do trendu sprzed marcowego rekordu, czy spada poniżej). Po trzecie - finalne dane GUS za maj 13 czerwca (czy inflacja wraca do trendu spadkowego po kwietniowym zaskoczeniu w górę). Decyzjomat Hipoteczny finwire monitoruje te trzy wskaźniki codziennie - załóż konto finwire i włącz alert makro w panelu profilu, żeby otrzymać powiadomienie o każdej istotnej zmianie.

“Bazowy scenariusz na drugą połowę 2026 to umiarkowane spadki cen rzędu 1-2% na pierwotnym i stabilizacja na wtornym. Boom hipoteczny nie zniknie szybko - struktura popytu jest mocna - ale marzec 2026 był efektem zbiegu okoliczności, których w kolejnych miesiącach nie będzie.”