Czy warto teraz kupić mieszkanie?
Werdykt dla każdego z 17 największych miast Polski - łączymy bieżące ceny m² z lokalnym dochodem, WIBOR-em, inflacją CPI i ostatnim ruchem cen. Klikając w kropkę na mapie zobaczysz pełną analizę dla miasta, z metrykami P/I, dostępnością kredytową dla lokalnej pary i scenariuszami "co gdyby WIBOR był wyższy".
Najkorzystniej dziś w Katowice(score 86/100, KUP) - cena 8054 zł/m². Najmniej korzystnie w Gdańsk (39/100) - cena 13 870 zł/m².
Mapa decyzji: 17 miast, jeden rzut oka
Każdy pin pokazuje wynik werdyktu (0-100) i koloruje się intensywnością niebieskiego - im ciemniejszy, tym korzystniej kupić dziś. Najedź na pin po szczegóły, kliknij po pełny raport.
17 miast - lista z werdyktem
Jak liczymy werdykt
Każdy z 6 sygnałów rynkowych dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej dla kupującego). Ważymy je i sumujemy, a końcowy wynik mapuje na werdykt. Pełna metodologia z liczbami i wagami jest na stronie każdego miasta.
P/I ratio (dual-income)
Cena 50 m² ÷ roczny dochód brutto pary (2 pensje regionalne). Progi dual-income: poniżej 2 przystępnie, 2-3 ok, 3-4,5 drogo, powyżej 4,5 bardzo drogo. Waga 2.
Stać lokalną parę
Lokalna pensja regionu (GUS) przelana na zdolność kredytową (DSTI 50%, stress test KNF). Czy pokryje 50 m²? Waga 3.
Realna zmiana cen
Ceny rok do roku minus inflacja CPI - czy mieszkania drożeją szybciej niż reszta koszyka. Waga 2.
Stopa procentowa
WIBOR 3M wobec zakresu ostatnich 3 lat. Im niższy, tym taniej kredyt. Waga 1.
Tempo cen
Zmiana kwartał do kwartału - mocno rosnące ceny zwiększają ryzyko kupowania na górce. Waga 1.
Stress test margin
Czy lokalna para po kosztach życia udźwignie ratę 50 m² przy stress rate (WIBOR + marża + bufor KNF 5 pp). Waga 3.
Najczęstsze pytania
Skąd biorą się ceny mieszkań?
Średnia transakcyjna cena m² z bazy NBP BaRN (Baza Rynku Nieruchomości) dla rynku wtórnego, publikowana kwartalnie dla 17 miast wojewódzkich. To najbliższe rynkowi źródło - nie ceny ofertowe, ale realne transakcje.
Dlaczego 50 m² jako standard?
50 m² to powierzchnia odpowiednia dla pary lub małej rodziny w głównych miastach. Standardowa jednostka odniesienia ułatwia porównanie między miastami i kalibrację wskaźnika P/I do standardów międzynarodowych.
Czemu większość polskich miast nie jest "Warto kupić"?
P/I ratio w polskich metropoliach per pojedynczy dochód sięga 6-9, czyli per dual-income (jak my liczymy) 3-4,5 - już w naszej kategorii "drogo". Plus stress test KNF (WIBOR + marża + bufor 5 pp) wymaga że para po kosztach utrzymania udźwignie ratę przy oprocentowaniu ~11%. Mimo niskich stóp większość lokalnych par nie pokryje kosztu 50 m² na rynku wtórnym bez kompromisów - to faktyczny obraz rynku, nie wadliwy model.
Werdykt mówi "Rozważ" - co konkretnie zrobić?
Zacznij od policzenia indywidualnej zdolności kredytowej (Twój dochód, nie regionalna mediana), porównaj ratę z czynszem przez Decyzjomat Kupno czy wynajem, sprawdź lokalne oferty w rankingu kredytów hipotecznych. Werdykt opisuje średnią parę dla miasta - Twoja sytuacja może być lepsza albo gorsza.
Jak często aktualizujecie dane?
WIBOR codziennie po fixingu GPW Benchmark, stopy NBP codziennie, inflacja CPI codziennie po publikacji GUS (mid-month), ceny NBP BaRN kwartalnie (najnowszy odczyt Q1 2026). Werdykt liczymy live na każde wejście na stronę z najnowszych danych w bazie.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.