Czy warto teraz kupić mieszkanie?
Werdykt dla każdego z 17 największych miast Polski - analiza łączy bieżące ceny m² z lokalnym dochodem, WIBOR-em, inflacją CPI i ostatnim ruchem cen. Klikając w kropkę na mapie, zobaczysz pełną analizę dla miasta, ze wskaźnikami P/I (cena do dochodu), dostępnością kredytową dla lokalnej pary i scenariuszami „co gdyby WIBOR był wyższy”.
Najkorzystniej dziś w Katowice(wynik 96/100, KUP) - cena 7979 zł/m². Najmniej korzystnie w Kraków (66/100) - cena 14 714 zł/m².
Mapa decyzji: 17 miast w jednym widoku
Każdy punkt pokazuje wynik werdyktu (0-100) i koloruje się odcieniem niebieskiego - im ciemniejszy, tym korzystniej dziś kupić. Najedź na punkt, aby zobaczyć szczegóły, albo kliknij, aby otworzyć pełny raport.
17 miast - lista z werdyktem
Jak powstaje werdykt
Każdy z 6 sygnałów rynkowych dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej dla kupującego). Sygnały są ważone i sumowane, a końcowy wynik przekłada się na werdykt. Założenia liczbowe wspólne dla wszystkich miast są w tabeli pod opisem sygnałów.
Wskaźnik P/I (dwa dochody)
Cena 50 m² ÷ roczny dochód brutto pary (2 pensje regionalne). Progi dla dwóch dochodów: poniżej 2 przystępnie, 2-3 umiarkowanie, 3-4,5 drogo, powyżej 4,5 bardzo drogo. Waga 2.
Czy stać lokalną parę?
Lokalna pensja regionu (GUS) przeliczona na zdolność kredytową (DSTI 50%, czyli rata do połowy dochodu, i stress test KNF). Czy pokryje 50 m²? Waga 3.
Realna zmiana cen
Ceny rok do roku minus inflacja CPI - czy mieszkania drożeją szybciej niż reszta koszyka. Waga 2.
Stopa procentowa
WIBOR 3M wobec zakresu ostatnich 3 lat. Im niższy, tym tańszy kredyt. Waga 1.
Tempo cen
Zmiana kwartał do kwartału - mocno rosnące ceny zwiększają ryzyko kupowania na górce. Waga 1.
Margines w stress teście
Czy lokalna para po kosztach życia udźwignie ratę za 50 m² przy oprocentowaniu stresowym (WIBOR + marża + bufor stóp wg Rekomendacji S KNF). Waga 3.
| Powierzchnia odniesienia | 50 m² - standard dla pary lub małej rodziny w głównych miastach |
|---|---|
| Rynek | Wtórny - mediana cen z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości (Q1 2026, 3708 transakcji). RCN bierzemy, gdy pełny kwartał ma min. 30 transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym i nie jest starszy niż dane GUS |
| Limit DSTI | 50% dochodu dyspozycyjnego (Rekomendacja S KNF dla dochodu powyżej średniej krajowej) |
| Koszty utrzymania | 2 000 zł / mies. (benchmark KNF dla 2-osobowego gospodarstwa) |
| Okres kredytu | 30 lat (360 rat równych) |
| Stopa stresowa | 8,58% = WIBOR 3M 3,88% + marża 2,2% + bufor KNF 2,5% (Rekomendacja S: MAX(5 pp - stopa referencyjna NBP 3,75%; 2,5 pp) + sigma) |
| Wskaźnik P/I (Price-to-Income) | cena 50 m² ÷ roczny dochód brutto pary (2 zarobki regionalne). Progi dual-income: <2 bardzo tanio, 2-3 przystępnie, 3-4,5 drogo, >4,5 bardzo drogo. Klasyczne progi Demographia (3/5/7) liczone per pojedynczy dochód - my proporcjonalnie obniżyliśmy o ~50% |
| Realna zmiana cen | ceny rok do roku minus inflacja CPI - mówi czy mieszkania drożeją szybciej niż reszta koszyka |
| Wagi werdyktu | P/I (2), stać lokalną parę (3), zmiana realna (2), stopa (1), tempo cen (1), stress test (3) - suma 12 |
| Werdykt | 70+ Warto rozważyć, 50-69 Rozważ, 35-49 Lepiej poczekać, poniżej 35 Odradzamy |
Najczęstsze pytania
Skąd biorą się ceny mieszkań?
Mediana transakcyjna ceny m² na rynku wtórnym z Rejestru Cen Nieruchomości (akty notarialne), gdy pełny kwartał ma w mieście min. 30 transakcji na każdym rynku i nie jest starszy niż dane GUS; w pozostałych miastach mediana GUS (RCiWN), publikowana kwartalnie. To najbliższe rynkowi źródło - nie ceny ofertowe, ale rzeczywiste akty notarialne; mediana jest odporna na skrajne transakcje.
Dlaczego 50 m² jako standard?
50 m² to powierzchnia odpowiednia dla pary lub małej rodziny w głównych miastach. Standardowa jednostka odniesienia ułatwia porównanie między miastami i kalibrację wskaźnika P/I do standardów międzynarodowych.
Dlaczego większość polskich miast nie ma werdyktu „Warto kupić”?
Wskaźnik P/I w polskich metropoliach liczony od jednego dochodu sięga 6-9, czyli dla dwóch dochodów (tak liczy ten raport) 3-4,5 - to już kategoria „drogo”. Do tego stress test KNF (WIBOR + marża + bufor stóp wg Rekomendacji S) wymaga, by para po kosztach utrzymania udźwignęła ratę przy oprocentowaniu wyższym od bieżącego. Mimo niskich stóp większość lokalnych par nie pokryje kosztu 50 m² na rynku wtórnym bez kompromisów - to faktyczny obraz rynku, a nie błąd modelu.
Werdykt mówi „Rozważ” - co konkretnie zrobić?
Zacznij od policzenia indywidualnej zdolności kredytowej (Twój dochód, nie regionalna mediana), porównaj ratę z czynszem w Decyzjomacie Kupno czy wynajem, sprawdź lokalne oferty w rankingu kredytów hipotecznych. Werdykt opisuje przeciętną parę w danym mieście - Twoja sytuacja może być lepsza albo gorsza.
Jak często aktualizowane są dane?
WIBOR codziennie po fixingu GPW Benchmark, stopy NBP codziennie, inflacja CPI codziennie (GUS publikuje odczyt w połowie miesiąca), ceny transakcyjne kwartalnie (najnowszy kwartał Q1 2026). Werdykt jest liczony na żywo przy każdym wejściu na stronę, z najnowszych danych w bazie.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.