Czy warto teraz kupić mieszkanie?
Werdykt dla każdego z 17 największych miast Polski - analiza łączy bieżące ceny m² z lokalnym dochodem, WIBOR-em, inflacją CPI i ostatnim ruchem cen. Klikając w kropkę na mapie, zobaczysz pełną analizę dla miasta, ze wskaźnikami P/I (cena do dochodu), dostępnością kredytową dla lokalnej pary i scenariuszami „co gdyby WIBOR był wyższy”.
Najkorzystniej dziś w Katowice(wynik 87/100, KUP) - cena 7713 zł/m². Najmniej korzystnie w Gdańsk (55/100) - cena 12 881 zł/m².
Mapa decyzji: 17 miast, jeden rzut oka
Każdy punkt pokazuje wynik werdyktu (0-100) i koloruje się odcieniem niebieskiego - im ciemniejszy, tym korzystniej dziś kupić. Najedź na punkt po szczegóły, kliknij po pełny raport.
17 miast - lista z werdyktem
Jak powstaje werdykt
Każdy z 6 sygnałów rynkowych dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej dla kupującego). Sygnały są ważone i sumowane, a końcowy wynik przekłada się na werdykt. Pełna metodologia z liczbami i wagami jest na stronie każdego miasta.
Wskaźnik P/I (dwa dochody)
Cena 50 m² ÷ roczny dochód brutto pary (2 pensje regionalne). Progi dla dwóch dochodów: poniżej 2 przystępnie, 2-3 umiarkowanie, 3-4,5 drogo, powyżej 4,5 bardzo drogo. Waga 2.
Czy stać lokalną parę?
Lokalna pensja regionu (GUS) przeliczona na zdolność kredytową (DSTI 50%, czyli rata do połowy dochodu, i stress test KNF). Czy pokryje 50 m²? Waga 3.
Realna zmiana cen
Ceny rok do roku minus inflacja CPI - czy mieszkania drożeją szybciej niż reszta koszyka. Waga 2.
Stopa procentowa
WIBOR 3M wobec zakresu ostatnich 3 lat. Im niższy, tym tańszy kredyt. Waga 1.
Tempo cen
Zmiana kwartał do kwartału - mocno rosnące ceny zwiększają ryzyko kupowania na górce. Waga 1.
Margines w stress teście
Czy lokalna para po kosztach życia udźwignie ratę za 50 m² przy oprocentowaniu stresowym (WIBOR + marża + bufor KNF 5 pp). Waga 3.
Najczęstsze pytania
Skąd biorą się ceny mieszkań?
Mediana transakcyjna ceny m² z rejestru cen nieruchomości RCiWN (GUS) dla rynku wtórnego, publikowana kwartalnie. To najbliższe rynkowi źródło - nie ceny ofertowe, ale rzeczywiste akty notarialne; mediana jest odporna na skrajne transakcje.
Dlaczego 50 m² jako standard?
50 m² to powierzchnia odpowiednia dla pary lub małej rodziny w głównych miastach. Standardowa jednostka odniesienia ułatwia porównanie między miastami i kalibrację wskaźnika P/I do standardów międzynarodowych.
Dlaczego większość polskich miast nie ma werdyktu „Warto kupić”?
Wskaźnik P/I w polskich metropoliach liczony od jednego dochodu sięga 6-9, czyli dla dwóch dochodów (tak liczy ten raport) 3-4,5 - to już kategoria „drogo”. Do tego stress test KNF (WIBOR + marża + bufor 5 pp) wymaga, by para po kosztach utrzymania udźwignęła ratę przy oprocentowaniu ~11%. Mimo niskich stóp większość lokalnych par nie pokryje kosztu 50 m² na rynku wtórnym bez kompromisów - to faktyczny obraz rynku, a nie błąd modelu.
Werdykt mówi „Rozważ” - co konkretnie zrobić?
Zacznij od policzenia indywidualnej zdolności kredytowej (Twój dochód, nie regionalna mediana), porównaj ratę z czynszem w Decyzjomacie Kupno czy wynajem, sprawdź lokalne oferty w rankingu kredytów hipotecznych. Werdykt opisuje przeciętną parę w danym mieście - Twoja sytuacja może być lepsza albo gorsza.
Jak często aktualizujecie dane?
WIBOR codziennie po fixingu GPW Benchmark, stopy NBP codziennie, inflacja CPI codziennie (GUS publikuje odczyt w połowie miesiąca), ceny GUS (RCiWN) kwartalnie (najnowszy odczyt Q4 2025). Werdykt jest liczony na żywo przy każdym wejściu na stronę, z najnowszych danych w bazie.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.