Czy warto teraz kupić mieszkanie w Białymstoku?
Bieżące dane sygnalizują dobry moment na zakup mieszkania w Białymstoku. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 9749 zł (GUS, ceny transakcyjne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 2,4, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Warto rozważyć kupno
Białystok: cena 9749 zł/m² i P/I 2,4 sprzyjają kupującym - lokalna para udźwignie kredyt na 50 m² z marginesem.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
487 450 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Białymstoku (mediana 9749 zł/m², GUS, ceny transakcyjne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 12 222 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 135% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie tanieją o 4,9 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt KUP. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 2,4 | 90/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 135% kosztu 50 m² | 95/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | -4,9 pp | 100/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | +3,58 pp | 0/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +1335 zł / mies. | 67/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny9749 złGUS RCiWN, Q1 2026
- Cena m² rynek pierwotny10 037 złGUS RCiWN, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - podlaskie (1 osoba)6111 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)12 222 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² w Białymstoku?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² w Białymstoku na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (GUS RCiWN).
Ile kosztuje metr w Białymstoku na tle innych miast i własnych dzielnic?
10 050 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej w Białymstoku w I kw. 2026 (867 aktów notarialnych) i 9. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. Najbliżej w zestawieniu: wyżej jest Kielce (10 068 zł/m²), niżej Lublin (9972 zł/m²).
+44,7% - tak zmieniła się mediana w Białymstoku od II kw. 2023. Bieżący kwartał to najwyższy poziom tej serii. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 9602 zł/m², III kw. 2025 - 9648 zł/m², IV kw. 2025 - 9853 zł/m², I kw. 2026 - 10 050 zł/m².
3,0% więcej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (9898 zł/m²) płaci się w Białymstoku za nowe od dewelopera (10 194 zł/m², I kw. 2026). Tę różnicę warto zestawić z kosztem remontu mieszkania z rynku wtórnego.
14 093 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic w Białymstoku z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Jurowiecka (14 093 zł/m²), Prezydenta Ryszarda Kaczorowskiego (13 498 zł/m²) i Młynowa (13 329 zł/m²). Najtańsze: Stroma (7313 zł/m²), Armii Krajowej (7781 zł/m²) i Bohaterów Monte Cassino (8008 zł/m²).
3 239 217 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane w Białymstoku w ostatnich 12 miesiącach: 239,4 m² pod adresem Zbigniewa Religi 4 (13 530 zł/m², rynek pierwotny, akt z 24 czerwca 2026). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
7992 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze w Białymstoku. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Marczuk (7992 zł/m²), Bażantarnia (8065 zł/m²) i Starosielce (8299 zł/m²). Najdrożej: Białostoczek (10 890 zł/m²), Słoboda (10 582 zł/m²) i Bojary (10 566 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Białostoczek | 10 890 zł/m² | +11,1% | +36,5% | 521 |
| Słoboda | 10 582 zł/m² | +8,0% | +16,9% | 100 |
| Bojary | 10 566 zł/m² | +7,8% | +1,0% | 1141 |
| Nowe Miasto | 9946 zł/m² | +1,5% | +12,8% | 221 |
| Bacieczki | 9855 zł/m² | +0,6% | +18,7% | 313 |
| Piaski | 9729 zł/m² | -0,7% | +1,6% | 826 |
| Bagnówka | 9669 zł/m² | -1,3% | -0,9% | 126 |
| Wygoda | 9662 zł/m² | -1,4% | -1,7% | 41 |
| Pieczurki | 9596 zł/m² | -2,1% | +1,7% | 291 |
| Zawady | 9471 zł/m² | -3,4% | +12,4% | 144 |
| Skorupy | 9450 zł/m² | -3,6% | +7,5% | 155 |
| Zwierzyniec | 9378 zł/m² | -4,3% | -2,8% | 374 |
| Antoniuk | 9062 zł/m² | -7,5% | +5,6% | 338 |
| Dojlidy | 9012 zł/m² | -8,1% | b.d. | 98 |
| Dziesięciny | 8520 zł/m² | -13,1% | -0,9% | 148 |
| Antoniuk Fabryczny | 8403 zł/m² | -14,3% | -4,5% | 87 |
| Starosielce | 8299 zł/m² | -15,3% | -9,1% | 172 |
| Bażantarnia | 8065 zł/m² | -17,7% | +9,0% | 48 |
| Marczuk | 7992 zł/m² | -18,5% | -5,5% | 206 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 11 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² w Białymstoku i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 2350 zł | starczy + zapas 314 550 złkredyt to 165% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 2641 zł | starczy + zapas 237 550 złkredyt to 149% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 2948 zł | starczy + zapas 172 550 złkredyt to 135% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 3269 zł | starczy + zapas 116 550 złkredyt to 124% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 3604 zł | starczy + zapas 67 550 złkredyt to 114% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 8287 zł/m² | -15% | 414 350 zł | starczy + zapas 245 650 złkredyt to 159% kosztu mieszkania |
| 8774 zł/m² | -10% | 438 700 zł | starczy + zapas 221 300 złkredyt to 150% kosztu mieszkania |
| 9749 zł/m² | dziś | 487 450 zł | starczy + zapas 172 550 złkredyt to 135% kosztu mieszkania |
| 10 724 zł/m² | +10% | 536 200 zł | starczy + zapas 123 800 złkredyt to 123% kosztu mieszkania |
| 11 699 zł/m² | +20% | 584 950 zł | starczy + zapas 75 050 złkredyt to 113% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. W Białymstoku model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 6111 zł netto każde, łącznie 12 222 zł netto / mies. (16 974 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie podlaskie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań GUS RCiWN (mediana transakcyjna, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania w Białymstoku
Czy warto teraz kupić mieszkanie w Białymstoku?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 2,4 daje werdykt "Warto rozważyć kupno". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 12 222 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 135% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie w Białymstoku?
9749 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym według GUS (rejestr cen nieruchomości RCiWN, rzeczywiste akty notarialne). Dla mieszkania 50 m² to 487 450 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie podlaskie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 8487 zł brutto = 6111 zł netto. Łącznie para ma 12 222 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.