Czy warto teraz kupić mieszkanie w Gdańsku?
Bieżące dane wokół zakupu mieszkania są niejednoznaczne w Gdańsku. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 13 415 zł (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 3,0, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Sygnały mieszane - rozważ z głową
Gdańsk: sygnały są mieszane - niskie stopy poprawiają zdolność, ale P/I 3,0 dla 50 m² po cenie 13 415 zł/m² jest powyżej międzynarodowego progu przystępności.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
670 750 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Gdańsku (mediana 13 415 zł/m², Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 13 448 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 110% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie tanieją o 1,1 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt ROZWAŻ. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 3,0 | 75/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 110% kosztu 50 m² | 80/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | -1,1 pp | 81/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | +2,59 pp | 8/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +528 zł / mies. | 45/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny13 415 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026 · 1169 aktów
- Cena m² rynek pierwotny12 977 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - pomorskie (1 osoba)6724 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)13 448 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² w Gdańsku?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² w Gdańsku na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne).
Ile kosztuje metr w Gdańsku na tle innych miast i własnych dzielnic?
13 186 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej w Gdańsku w I kw. 2026 (2582 akty notarialne) i 3. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. Gdańsk należy do trzech najdroższych miast; wyżej jest Kraków (14 999 zł/m²), niżej Wrocław (12 624 zł/m²).
+30,0% - tak zmieniła się mediana w Gdańsku od II kw. 2023. Bieżący kwartał to najwyższy poziom tej serii. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 12 246 zł/m², III kw. 2025 - 13 057 zł/m², IV kw. 2025 - 12 517 zł/m², I kw. 2026 - 13 186 zł/m².
3,3% mniej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (13 415 zł/m²) płaci się w Gdańsku za nowe od dewelopera (12 977 zł/m², I kw. 2026). Nowe mieszkania są tu tańsze od używanych.
24 518 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic w Gdańsku z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Chmielna (24 518 zł/m²), Sienna Grobla (23 108 zł/m²) i ks. Jerzego Popiełuszki (21 596 zł/m²). Najtańsze: Żuławska (9252 zł/m²), Jana Kielasa (10 134 zł/m²) i Szpaki (10 480 zł/m²).
8 641 740 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane w Gdańsku w ostatnich 12 miesiącach: 263,5 m² pod adresem Jelitkowska 16 (32 800 zł/m², rynek wtórny, akt z 15 lipca 2026). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
9709 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze w Gdańsku. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Orunia (9709 zł/m²), Nowy Port (9779 zł/m²) i Lipce (10 341 zł/m²). Najdrożej: Pachołek (20 577 zł/m²), Długie Ogrody (20 000 zł/m²) i Główne Miasto (18 620 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Pachołek | 20 577 zł/m² | +61,4% | +1,7% | 54 |
| Długie Ogrody | 20 000 zł/m² | +56,8% | +1,7% | 77 |
| Główne Miasto | 18 620 zł/m² | +46,0% | +4,4% | 74 |
| Stare Miasto | 18 478 zł/m² | +44,9% | +10,3% | 134 |
| Srebrzysko | 18 406 zł/m² | +44,3% | +18,6% | 297 |
| Brama Oliwska | 18 237 zł/m² | +43,0% | +10,5% | 87 |
| Grodzisko | 17 949 zł/m² | +40,7% | +18,3% | 223 |
| Westerplatte | 16 519 zł/m² | +29,5% | +18,1% | 94 |
| Brzeźno | 15 447 zł/m² | +21,1% | +27,9% | 524 |
| Zaspa | 15 435 zł/m² | +21,0% | -4,6% | 272 |
| Przymorze | 15 395 zł/m² | +20,7% | 0,0% | 518 |
| Jelitkowo | 15 354 zł/m² | +20,4% | -2,5% | 56 |
| Żabianka | 14 563 zł/m² | +14,2% | +8,6% | 161 |
| Wrzeszcz | 14 425 zł/m² | +13,1% | +15,9% | 211 |
| Brętowo | 14 256 zł/m² | +11,8% | b.d. | 32 |
| Oliwa | 14 225 zł/m² | +11,5% | +1,9% | 83 |
| Dolne Miasto | 13 968 zł/m² | +9,5% | -2,7% | 104 |
| Piecki | 13 897 zł/m² | +9,0% | +3,3% | 308 |
| Migowo Lęborskie | 13 848 zł/m² | +8,6% | +7,0% | 407 |
| Kuźniczki | 13 729 zł/m² | +7,7% | +6,4% | 131 |
| Rudno | 13 636 zł/m² | +6,9% | -35,2% | 44 |
| Siedlce | 13 601 zł/m² | +6,6% | +14,8% | 101 |
| Stara Wieś | 13 274 zł/m² | +4,1% | +16,6% | 76 |
| Zabornia | 12 963 zł/m² | +1,6% | +27,4% | 275 |
| Letnica | 12 820 zł/m² | +0,5% | 0,0% | 455 |
| Samborowo | 12 676 zł/m² | -0,6% | -4,0% | 49 |
| Jasień | 12 578 zł/m² | -1,4% | +21,8% | 223 |
| Suchanino | 12 501 zł/m² | -2,0% | -0,3% | 40 |
| Nowe Szkoty | 12 416 zł/m² | -2,6% | +3,2% | 120 |
| Sienna Grobla | 12 355 zł/m² | -3,1% | -27,9% | 47 |
| Ujeścisko | 12 263 zł/m² | -3,8% | +3,6% | 316 |
| Królewska Dolina | 12 259 zł/m² | -3,9% | b.d. | 32 |
| Kiełpinek | 12 252 zł/m² | -3,9% | -0,6% | 44 |
| Emaus | 12 156 zł/m² | -4,7% | -3,2% | 36 |
| Spichlerze | 12 150 zł/m² | -4,7% | -13,5% | 331 |
| Młyniska | 11 976 zł/m² | -6,1% | -0,6% | 30 |
| Stogi | 11 842 zł/m² | -7,1% | +9,8% | 121 |
| Karczemki Nynkowskie | 11 813 zł/m² | -7,4% | +18,7% | 223 |
| Łostowice | 11 781 zł/m² | -7,6% | +11,2% | 447 |
| Osowa | 11 591 zł/m² | -9,1% | -4,0% | 284 |
| Chełm | 11 577 zł/m² | -9,2% | +7,6% | 76 |
| Szadółki | 11 556 zł/m² | -9,4% | +14,7% | 594 |
| Kowale | 11 533 zł/m² | -9,6% | +13,1% | 135 |
| Cieniawa | 11 504 zł/m² | -9,8% | -2,5% | 44 |
| Oruńskie Przedmieście | 11 267 zł/m² | -11,7% | -4,1% | 37 |
| Rębowo | 11 231 zł/m² | -11,9% | +18,3% | 176 |
| Ptaszniki | 11 161 zł/m² | -12,5% | -13,1% | 32 |
| Zakoniczyn | 10 830 zł/m² | -15,1% | +9,0% | 280 |
| Maćkowy | 10 648 zł/m² | -16,5% | +6,3% | 926 |
| Kokoszki | 10 495 zł/m² | -17,7% | -0,4% | 74 |
| Lipce | 10 341 zł/m² | -18,9% | +14,6% | 48 |
| Nowy Port | 9779 zł/m² | -23,3% | +0,6% | 43 |
| Orunia | 9709 zł/m² | -23,9% | +0,6% | 38 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 2 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² w Gdańsku i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 3233 zł | starczy + zapas 227 250 złkredyt to 134% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 3634 zł | starczy + zapas 141 250 złkredyt to 121% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 4056 zł | starczy + zapas 68 250 złkredyt to 110% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 4499 zł | starczy + zapas 5250 złkredyt to 101% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 4959 zł | brakuje 48 750 złkredyt to 93% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 11 403 zł/m² | -15% | 570 150 zł | starczy + zapas 168 850 złkredyt to 130% kosztu mieszkania |
| 12 074 zł/m² | -10% | 603 700 zł | starczy + zapas 135 300 złkredyt to 122% kosztu mieszkania |
| 13 415 zł/m² | dziś | 670 750 zł | starczy + zapas 68 250 złkredyt to 110% kosztu mieszkania |
| 14 757 zł/m² | +10% | 737 850 zł | starczy + zapas 1150 złkredyt to 100% kosztu mieszkania |
| 16 098 zł/m² | +20% | 804 900 zł | brakuje 65 900 złkredyt to 92% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. W Gdańsku model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 6724 zł netto każde, łącznie 13 448 zł netto / mies. (18 680 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie pomorskie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości (mediana z aktów notarialnych, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania w Gdańsku
Czy warto teraz kupić mieszkanie w Gdańsku?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 3,0 daje werdykt "Sygnały mieszane - rozważ z głową". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 13 448 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 110% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie w Gdańsku?
13 415 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym z Rejestru Cen Nieruchomości (Q1 2026, 1169 aktów notarialnych). Dla mieszkania 50 m² to 670 750 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie pomorskie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 9340 zł brutto = 6724 zł netto. Łącznie para ma 13 448 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.