Czy warto teraz kupić mieszkanie w Szczecinie?
Bieżące dane sygnalizują dobry moment na zakup mieszkania w Szczecinie. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 9615 zł (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 2,3, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Warto rozważyć kupno
Szczecin: cena 9615 zł/m² i P/I 2,3 sprzyjają kupującym - lokalna para udźwignie kredyt na 50 m² z marginesem.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
480 750 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Szczecinie (mediana 9615 zł/m², Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 12 332 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 139% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie drożeją o 0,6 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt KUP. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 2,3 | 92/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 139% kosztu 50 m² | 96/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | +0,6 pp | 64/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | +0,39 pp | 52/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +1442 zł / mies. | 70/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny9615 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026 · 679 aktów
- Cena m² rynek pierwotny11 138 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - zachodniopomorskie (1 osoba)6166 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)12 332 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² w Szczecinie?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² w Szczecinie na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne).
Ile kosztuje metr w Szczecinie na tle innych miast i własnych dzielnic?
10 502 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej w Szczecinie w I kw. 2026 (1123 akty notarialne) i 7. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. Najbliżej w zestawieniu: wyżej jest Poznań (11 509 zł/m²), niżej Kielce (10 068 zł/m²).
+31,8% - tak zmieniła się mediana w Szczecinie od II kw. 2023. Szczyt przypadł na IV kw. 2025 (10 982 zł/m²), obecna mediana jest od niego o 4,4% niższa. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 9788 zł/m², III kw. 2025 - 10 156 zł/m², IV kw. 2025 - 10 982 zł/m², I kw. 2026 - 10 502 zł/m².
15,8% więcej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (9615 zł/m²) płaci się w Szczecinie za nowe od dewelopera (11 138 zł/m², I kw. 2026). Tę różnicę warto zestawić z kosztem remontu mieszkania z rynku wtórnego.
12 541 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic w Szczecinie z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Majora Władysława Raginisa (12 541 zł/m²), Ignacego Mościckiego (12 472 zł/m²) i Eugeniusza Kwiatkowskiego (12 212 zł/m²). Najtańsze: Księcia Bogusława X (6674 zł/m²), al. Piastów (6787 zł/m²) i Pocztowa (6985 zł/m²).
2 424 600 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane w Szczecinie w ostatnich 12 miesiącach: 134,7 m² pod adresem Zielonego Mostu 8 (18 000 zł/m², rynek pierwotny, akt z 23 stycznia 2026). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
8322 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze w Szczecinie. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Podjuchy (8322 zł/m²), Turzyn (8349 zł/m²) i Żelechowa (8376 zł/m²). Najdrożej: Łasztownia (13 498 zł/m²), Kępa Parnicka (13 300 zł/m²) i Pogodno (11 516 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Łasztownia | 13 498 zł/m² | +31,0% | b.d. | 43 |
| Kępa Parnicka | 13 300 zł/m² | +29,1% | +22,0% | 453 |
| Pogodno | 11 516 zł/m² | +11,8% | +6,0% | 335 |
| Warszewo | 11 085 zł/m² | +7,6% | +4,0% | 91 |
| Klęskowo | 10 878 zł/m² | +5,6% | -1,1% | 95 |
| Pomorzany | 10 835 zł/m² | +5,2% | +23,5% | 206 |
| Odolany | 10 684 zł/m² | +3,7% | +5,5% | 48 |
| Stołczyn | 10 528 zł/m² | +2,2% | +15,4% | 100 |
| Gumieńce | 10 477 zł/m² | +1,7% | +6,3% | 313 |
| Sienno | 10 360 zł/m² | +0,6% | -3,9% | 293 |
| Drzetowo | 10 357 zł/m² | +0,6% | -1,6% | 106 |
| Grabowo | 10 232 zł/m² | -0,7% | +14,7% | 198 |
| Stare Miasto | 10 167 zł/m² | -1,3% | +5,8% | 227 |
| Osów | 9959 zł/m² | -3,3% | +5,8% | 68 |
| Słowieńsko | 9883 zł/m² | -4,0% | +5,1% | 105 |
| Bolinko | 9867 zł/m² | -4,2% | +2,3% | 272 |
| Rogownik | 9846 zł/m² | -4,4% | b.d. | 62 |
| Świerczewo | 9707 zł/m² | -5,8% | +5,5% | 153 |
| Krzekowo | 9649 zł/m² | -6,3% | +4,3% | 105 |
| Niemierzyn | 9596 zł/m² | -6,8% | +4,7% | 36 |
| Bukowo | 9346 zł/m² | -9,3% | +15,0% | 77 |
| Niebuszewo | 9170 zł/m² | -11,0% | -0,6% | 222 |
| Krzekoszów | 8939 zł/m² | -13,2% | +1,7% | 36 |
| Łekno | 8542 zł/m² | -17,1% | -2,3% | 95 |
| Żelechowa | 8376 zł/m² | -18,7% | -2,1% | 57 |
| Turzyn | 8349 zł/m² | -18,9% | -3,8% | 388 |
| Podjuchy | 8322 zł/m² | -19,2% | b.d. | 39 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 26 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² w Szczecinie i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 2317 zł | starczy + zapas 330 250 złkredyt to 169% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 2604 zł | starczy + zapas 252 250 złkredyt to 152% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 2907 zł | starczy + zapas 186 250 złkredyt to 139% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 3224 zł | starczy + zapas 129 250 złkredyt to 127% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 3554 zł | starczy + zapas 80 250 złkredyt to 117% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 8173 zł/m² | -15% | 408 650 zł | starczy + zapas 258 350 złkredyt to 163% kosztu mieszkania |
| 8654 zł/m² | -10% | 432 700 zł | starczy + zapas 234 300 złkredyt to 154% kosztu mieszkania |
| 9615 zł/m² | dziś | 480 750 zł | starczy + zapas 186 250 złkredyt to 139% kosztu mieszkania |
| 10 577 zł/m² | +10% | 528 850 zł | starczy + zapas 138 150 złkredyt to 126% kosztu mieszkania |
| 11 538 zł/m² | +20% | 576 900 zł | starczy + zapas 90 100 złkredyt to 116% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. W Szczecinie model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 6166 zł netto każde, łącznie 12 332 zł netto / mies. (17 126 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie zachodniopomorskie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości (mediana z aktów notarialnych, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania w Szczecinie
Czy warto teraz kupić mieszkanie w Szczecinie?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 2,3 daje werdykt "Warto rozważyć kupno". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 12 332 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 139% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie w Szczecinie?
9615 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym z Rejestru Cen Nieruchomości (Q1 2026, 679 aktów notarialnych). Dla mieszkania 50 m² to 480 750 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie zachodniopomorskie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 8563 zł brutto = 6166 zł netto. Łącznie para ma 12 332 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.