Kredyty mieszkaniowe kwiecień 2026: zapytania +29,8% r/r, ale liczba wnioskujących spadła o 33% wobec marca

Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła w kwietniu 2026 r. o 29,8% rok do roku, ale liczba wnioskujących spadła o 33,2% wobec marca - z 63,31 tys. do 42,28 tys. osób (dane BIK Indeks Popytu, publikacja z 7 maja 2026 r.). Dla planujących kredyt 750 tys. zł oznacza to krótszą kolejkę w bankach i lepszą pozycję do negocjowania marży niż miesiąc temu.

Marcowy szał, gdy w jednym miesiącu po hipotekę poszło 63,31 tys. osób (najwięcej od lipca 2008 r., tuż przed upadkiem Lehman Brothers), był odchyleniem od trendu. Kwiecień pokazuje prawdziwy obraz polskiego rynku hipotecznego - popyt nadal mocny, ale bez paniki kredytobiorców obawiających się skoku rat z powodu eskalacji na Bliskim Wschodzie.

Ile spadł popyt na hipoteki w kwietniu 2026?

W kwietniu 2026 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 42,28 tys. osób wobec 35,61 tys. rok wcześniej (wzrost o 18,7% r/r), ale to o jedną trzecią mniej niż w marcu. Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe BIK, który łączy liczbę wnioskujących i średnią kwotę wniosku, wzrósł o 29,8% r/r - znacznie poniżej marcowego rekordu +80,5% r/r (wg komunikatu BIK z marca 2026).

Średnia kwota wnioskowanego kredytu w kwietniu wyniosła 500,41 tys. zł - o 9,3% więcej niż rok wcześniej, ale o 1,2% mniej niż w rekordowym marcu (506,42 tys. zł). Dwie zmienne, które Rogowski wskazał jako odpowiedzialne za odczyt - rosnąca liczba wnioskujących i wyższa średnia kwota - obie nadal pracują na korzyść rynku, ale w wolniejszym tempie. Wcześniej pisaliśmy o tym, że marzec 2026 dał rekord 13,34 mld zł udzielonych hipotek - to było dno bazy, od której kwiecień musiał się odbić.

„Impuls popytowy związany z napięciami geopolitycznymi na Bliskim Wschodzie okazał się krótkotrwały, a wraz z deeskalacją sytuacji nastąpiło wyraźne ostudzenie emocji. Nie świadczy to jednak o słabnącym popycie - przeciwnie, pozostaje on na wysokim poziomie." - dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, komentarz do Indeksu Popytu z 7 maja 2026 r.

Dlaczego marcowy rekord był sztucznie napompowany?

Marcowe dane były zaburzone trzema czynnikami, które nie wrócą w kwietniu i maju. Eskalacja na Bliskim Wschodzie podbiła ceny ropy do 100 USD za baryłkę i wystraszyła kredytobiorców widmem inflacji - wnioskodawcy chcieli zdążyć przed kolejną podwyżką WIBOR. Pierwsza obniżka stóp NBP do 3,75% w marcu (po pauzie w styczniu i lutym) dała sygnał, że teraz jest moment. Baza marca 2025 r. była niska, więc dynamika 80,5% r/r wyglądała spektakularnie.

Kwiecień zniwelował dwa z tych trzech impulsów. Bliski Wschód się ustabilizował, RPP zostawiła stopy na 3,75% bez kolejnego cięcia (wg decyzji RPP z 9 kwietnia 2026 r.), a WIBOR 3M zatrzymał się na 3,85% wg notowań GPW Benchmark z 5 maja 2026 r. Powiem wprost: marcowy szczyt 63,31 tys. wnioskujących był przepalonym FOMO - tak duża liczba osób w jednym miesiącu pojawiła się ostatnio w lipcu 2008 r., tuż przed upadkiem Lehman Brothers. Z tym kontekstem warto być ostrożnym przy nagłówkach o powrocie boomu hipotecznego.

„W najbliższych miesiącach liczba wnioskujących prawdopodobnie ustabilizuje się na poziomie 40-45 tys. osób, co oznacza, że wartość Indeksu spadnie." - dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK (komunikat z 7 maja 2026 r.)

Co krótsza kolejka oznacza dla wniosku na 750 tys. zł?

Spadek liczby wnioskujących z 63 do 42 tys. miesiąc do miesiąca to konkretna ulga w banku. Marzec wyglądał tak: doradcy hipoteczni przepełnieni, decyzje banków wydłużone do 6-8 tygodni, marże podbijane bo i tak ktoś weźmie. Dla Twojego planowanego kredytu 750 tys. zł na 25 lat (przy WIBOR 3M 3,85% i marży 2,1% to rata ok. 4 940 zł/mc) maj przynosi dwie konkretne zmiany.

Czas decyzji wraca w maju do normy 3-4 tygodni od kompletnego wniosku, zamiast marcowych 6-8 tygodni. Druga konkretna zmiana to lepsza karta przetargowa przy negocjacji marży - w marcu banki schodziły z marży tylko najlepszym profilom, w maju przy krótszej kolejce można powalczyć o 1,85-1,95% nawet ze średnim profilem zdolności. Różnica 0,2 pp marży na kredycie 750 tys. zł to ok. 90 zł/mc, czyli 27 tys. zł w skali 25 lat.

Twoje 200 tys. zł oszczędności daje wkład własny 21% (przy mieszkaniu za ok. 950 tys. zł), więc bank nie wymusi ubezpieczenia niskiego wkładu (UNW). Przy dochodzie 14 tys. zł netto zdolność na 750 tys. nadal jest komfortowa - DSTI (stosunek raty do dochodu) ok. 35%, czyli mocno poniżej limitu KNF 40%. Przed złożeniem wniosku przelicz własną sytuację w kalkulatorze raty hipotecznej i sprawdź zdolność w kalkulatorze DSTI. Pełny werdykt, czy brać teraz, czy czekać na kolejne cięcie stóp, znajdziesz w Decyzjomacie Hipotecznym. Aktualne marże porównasz w rankingu kredytów hipotecznych.

Czy 500 tys. zł średniej hipoteki to już sufit, czy nowa norma?

Średnia kwota wnioskowanego kredytu pierwszy raz w historii przekroczyła 500 tys. zł w marcu 2026 r. (506,42 tys. zł), a w kwietniu zatrzymała się na 500,41 tys. zł - to nie korekta, to plateau. Pięć lat temu (kwiecień 2021) średnia wynosiła ok. 320 tys. zł, więc wzrost o 56% w pięć lat to wynik dwóch sił: drożejących mieszkań i rosnącej zdolności kredytowej Polaków po obniżkach stóp z 6,75% do 3,75%.

Średnia kwota kredytu nie zatrzyma się na 500 tys. zł - moim zdaniem to dopiero punkt startowy, nie sufit. Ceny mieszkań w Warszawie rosną o 11,5% rdr (Otodom, kwiecień 2026), a ceny gruntów pod budowę o 9-10% rdr (wg prognozy PKO BP). Jeśli stopy spadną do 3,5% w drugiej połowie 2026 r., zdolność kredytowa na 750 tys. zł rozszerzy się o ok. 30-40 tys. zł, co wymusi kolejny ruch w górę średniej. Dla planującego dziś kredyt 750 tys. zł to istotny sygnał: czekanie nie zwiększy Twojej siły nabywczej, zwiększy ją innym kredytobiorcom, którzy przelicytują tę samą nieruchomość.

Kiedy WIBOR i marże realnie obniżą Twoją ratę?

Scenariusz bazowy analityków mBanku zakłada stabilizację stóp NBP na 3,75% przez najbliższe 2-3 miesiące, a kolejne cięcie o 25 pb dopiero po wakacjach. WIBOR 3M, który dziś wynosi 3,85% wg GPW Benchmark, powinien wtedy zejść do ok. 3,55-3,60%. Dla kredytu 750 tys. zł na 25 lat z marżą 2,0% to różnica raty o ok. 130 zł/mc - oszczędność roczna 1 560 zł.

Realna ulga przyjdzie jednak nie ze strony WIBOR, lecz marży. Banki wciąż mają zapas konkurencyjny: w styczniu 2026 r. najlepsze oferty schodziły do 1,75% marży, dziś standardem jest 1,95-2,15%. Wraz z ostudzeniem popytu w maju i czerwcu marże powinny wrócić w okolice 1,80-1,90% dla dobrych profili. To prawdziwa walka i tu, nie w cyklu RPP, leży Twoja realna oszczędność. Jeśli bierzesz kredyt teraz, sprawdź też, czy w przyszłym roku warto będzie refinansować - nasze obliczenia w Decyzjomacie Refinansowania pokazują break-even już po 22-28 miesiącach przy spadku marży o 0,5 pp.

Pełny przegląd kosztów - od marży, przez DSTI, po ukryte prowizje - znajdziesz w analizie kredytu hipotecznego 2026. Wszystkie nasze analizy rynku kredytowego są zebrane w hubie kategorii kredyty.

Co dalej? Jeśli liczba wnioskujących w maju zatrzyma się w przedziale 40-45 tys. (jak prognozuje Rogowski), Indeks BIK spadnie o kolejne 10-15 punktów procentowych r/r. Paradoksalnie to dobra wiadomość: rynek wraca do równowagi, banki zaczną walczyć o klienta marżą i czasem decyzji, a Ty masz okno negocjacyjne, którego nie było w marcu. Następna data do obserwacji to 6 czerwca 2026 r. - publikacja danych BIK za maj.

Przeczytaj też

• Kredyty hipoteczne 2026: prezes Pekao nazywa produkt 'problematycznym' - co to znaczy dla wniosku na 750 tys. zł
• Raty kredytów hipotecznych 2026: WIBOR 3,90% i ropa po 100 USD - ile więcej za kredyt 750 tys. zł?
• Zdolność kredytowa 2026: jak banki naprawdę liczą i jak ją zwiększyć o 200 000 zł
• [Analiza] Kredyt hipoteczny 2026: ile naprawdę kosztuje 750 tys. zł - marże, DSTI, ukryte koszty
• [Analiza] Refinansowanie kredytu hipotecznego 2026: kalkulator break-even, 7 pułapek i kiedy to naprawdę się opłaca

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Hipoteczny - sprawdź swój werdykt
• Ranking kredytów hipotecznych
• Kalkulator raty kredytu
• Kalkulator zdolności kredytowej
• Kalkulator refinansowania