Prognoza cen mieszkań Kraków do Q2 2027
Mieszkania w Krakowie kosztują 15 019 zł/m² na rynku pierwotnym (Q2 2026, Rejestr Cen Nieruchomości). Prognoza bazowa: ceny wzrosną o +0,9% do Q2 2027 przy założeniach ścieżki stóp: WIBOR 3M ~3,90%. Wskaźnik P/I 6,5 roku - w strefie podwyższonej (6-8 lat).
Jak zmienią się ceny mieszkań w Krakowie do Q2 2028?
Punkt startowy: 15 019 zł/m² (Q2 2026, Rejestr Cen Nieruchomości). Model i założenia prognozy.
Czy mieszkania w Krakowie zdrożeją? 3 scenariusze do Q2 2027
WIBOR 3M ~3,90%
WIBOR 3M ~3,90%
WIBOR 3M ~4,40%
Ścieżki stóp i opis scenariuszy: prognoza stóp NBP. Dane: Rejestr Cen Nieruchomości Q2 2026, aktualizacja 2026-11-02.
Ile trzeba zarabiać na mieszkanie w Krakowie?
Wskaźnik P/I (Price-to-Income) = cena mieszkania 50 m² podzielona przez roczne wynagrodzenie brutto. Przy cenie 15 019 zł/m² i wynagrodzeniu 9 651,59 zł/mies. (kwiecień 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w kwietniu 2026 r.) - kupujący w Krakowie potrzebuje 6,5 roku odkładania całej pensji brutto. OECD uznaje wartości 6-8 za podwyższone ryzyko dostępności.
5,1% brutto daje czynsz 2 800 zł za 44 m² (12 569 ofert, znajdznajem.pl) wobec ceny zakupu - powyżej progu 5%. Szczegóły w rentowności najmu w Krakowie.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Krakowie? Historia kwartalna
Dane: Rejestr Cen Nieruchomości (mediany cen transakcyjnych, tylko pełne kwartały z min. 30 aktami na każdym rynku, do Q2 2026). Domyślnie ostatnie 5 lat - przesuń suwak w lewo, aby zobaczyć pełną historię.
W których obszarach w Krakowie ceny rosną najszybciej?
+2,5% r/r - tak zmieniła się mediana ceny transakcyjnej w Krakowie w II kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej (akty notarialne RCN). Pod względem tempa Kraków jest 12. wśród 16 miast; wyżej jest Wrocław (+3,5%), niżej Lublin (+2,0%).
14 751 zł/m² w III kw. 2025 i 14 996 zł/m² w II kw. 2026 - ścieżka mediany w Krakowie z ostatnich 4 kwartałów: III kw. 2025 14 751 zł/m², IV kw. 2025 14 694 zł/m², I kw. 2026 15 000 zł/m², II kw. 2026 14 996 zł/m². Najwyżej mediana była w I kw. 2026 (15 000 zł/m²).
+11,4% r/r w obszarze Nowa Huta to najszybszy wzrost cen w Krakowie, a Śródmieście notuje +3,8%. Żaden z 4 obszarów z porównywalnymi danymi nie zanotował spadku (III kw. 2025 - II kw. 2026).
29,8% zysku w 130 dni przyniosła odsprzedaż z czołówki rankingu szybkich odsprzedaży w Krakowie (akty notarialne): 146,1 m² pod adresem Grzegórzecka 69E, kupione 29 lipca 2024 za 2 921 800 zł i sprzedane 6 grudnia 2024 za 3 791 840 zł. Kolejne pozycje: Brązownicza 14 (+33,6% w 102 dni) i Brązownicza 14 (+36,1% w 132 dni). Zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
142,1% wzrostu wartości przy odsprzedaży po latach: 204,5 m² pod adresem Czarodziejska 16, kupione 15 grudnia 2017 za 2 932 912 zł i sprzedane 16 grudnia 2024 za 7 100 000 zł - najwyższy wynik w Krakowie w rankingu długich odsprzedaży. Pojedyncze rekordy nie są prognozą, ale pokazują, gdzie w mieście ceny rosły najszybciej.
3,7% zakupów w Krakowie należało do firm w ostatnich czterech kwartałach (Polska: 3,4%). Firmy kupują w Krakowie częściej niż przeciętnie w kraju.
| Obszar | Zmiana r/r | Mediana ceny | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|
| Nowa Huta | +11,4% | 13 078 zł/m² | 2638 |
| Podgórze | +6,9% | 14 753 zł/m² | 5542 |
| Krowodrza | +5,3% | 15 350 zł/m² | 4015 |
| Śródmieście | +3,8% | 17 129 zł/m² | 1774 |
| Ulica | Mediana ceny | Transakcje |
|---|---|---|
| Smoleńsk | 23 950 zł/m² | 23 |
| Piotra Borowego | 23 572 zł/m² | 21 |
| Tadeusza Kościuszki | 22 718 zł/m² | 27 |
| Cieszyńska | 22 364 zł/m² | 25 |
| Szlak | 21 853 zł/m² | 27 |
| Rakowicka | 21 540 zł/m² | 63 |
| Pana Tadeusza | 21 519 zł/m² | 34 |
| Mogilska | 20 909 zł/m² | 77 |
| Grzegórzecka | 20 882 zł/m² | 106 |
| Zabłocie | 20 645 zł/m² | 39 |
| os. Kalinowe | 12 045 zł/m² | 43 |
| os. Na Skarpie | 12 029 zł/m² | 29 |
| os. Szkolne | 12 018 zł/m² | 41 |
| Leona Petrażyckiego | 11 987 zł/m² | 20 |
| os. Na Stoku | 11 951 zł/m² | 75 |
| os. Na Wzgórzach | 11 728 zł/m² | 48 |
| os. Józefa Strusia | 11 727 zł/m² | 43 |
| os. Teatralne | 11 442 zł/m² | 43 |
| os. Zielone | 11 396 zł/m² | 24 |
| os. Krakowiaków | 11 194 zł/m² | 30 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 20 października 2026; obszary od 30 aktów.
Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Krakowie
- Czy ceny mieszkań w Krakowie wzrosną do Q2 2027?
- +0,9% r/r - taki wzrost, do poziomu 15 154 zł/m² na rynku pierwotnym (Q2 2027), zakłada scenariusz bazowy (prawdopodobieństwo 60%). Punkt wyjścia: 15 019 zł/m² w Q2 2026 (Rejestr Cen Nieruchomości), dynamika +1,8% r/r. Założenie kosztu kredytu: WIBOR 3M ~3,90%.
- Ile kosztuje mieszkanie 50 m² w Krakowie?
- 750 950 zł - tyle kosztuje 50 m² na rynku pierwotnym w Krakowie (Q2 2026, Rejestr Cen Nieruchomości, mediana transakcyjna). Na rynku wtórnym: ok. 743 800 zł. Rata kredytu na 80% ceny przy oprocentowaniu 5,90% (WIBOR 3M 3,90% plus marża 2 pkt proc.) i okresie 25 lat: ok. 3 834 zł/mies.
- Jaki jest wskaźnik dostępności mieszkań w Krakowie?
- 6,5 roku - tyle wynosi wskaźnik P/I (Price-to-Income) w Krakowie przy założeniu odkładania 100% wynagrodzenia brutto (9 651,59 zł/mies., kwiecień 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w kwietniu 2026 r.). Wartość 6-8 lat oznacza podwyższone ryzyko dostępności.
- Czy opłaca się kupić mieszkanie w Krakowie na wynajem?
- 5,1% - taka jest stopa zwrotu brutto z najmu (gross yield) w Krakowie, policzona z mediany czynszu 2 800 zł za 44 m² (znajdznajem.pl, 2026-11-02). Stopa powyżej 5% oznacza rynkowo uzasadnioną inwestycję - przed odliczeniem podatku, kosztów zarządzania i remontu.
- Czy ceny mieszkań w Krakowie spadną do Q2 2027?
- -4,8% r/r - taki spadek cen mieszkań w Krakowie do Q2 2027 zakłada scenariusz pesymistyczny (prawdopodobieństwo 30%), przy założeniu: WIBOR 3M ~4,40%. Pozostałe scenariusze: bazowy +0,9%, optymistyczny +3,9%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.
