Przed wizytą w banku - checklist kredytobiorcy

Zanim umówisz się na spotkanie z doradcą kredytowym, przygotuj się. Oto lista rzeczy do zrobienia:

0 z 12

Dokumenty

Przygotowanie

Pytania do banku

Powyższa checklista to minimum. Poniżej znajdziesz szczegółowe porady, które pomogą Ci wycisnąć z wizyty w banku jak najwięcej - i nie dać się nabrać na niekorzystne warunki.

Jak negocjować warunki kredytu?

Kredyt hipoteczny to prawdopodobnie największa transakcja finansowa w Twoim życiu. Różnica 0,2 punktu procentowego w marży przy kredycie 400 000 zł na 25 lat to ok. 15 000-20 000 zł. Warto poświęcić trochę czasu i energii na negocjacje.

  • Zawsze miej konkurencyjne oferty - to absolutna podstawa negocjacji. Złóż wnioski w 3-5 bankach jednocześnie i poczekaj na decyzje. Gdy masz ofertę z banku A z marżą 1,8%, możesz pójść do banku B i powiedzieć: "Bank A daje mi 1,8% - co wy możecie zaproponować?" Banki wiedzą, że konkurują o Twoje pieniądze i chętniej się ustąpią.
  • Negocjuj marżę w pierwszej kolejności - marża ma największy wpływ na koszt kredytu, bo obowiązuje przez cały okres spłaty. Obniżenie marży o 0,1 pp daje większe oszczędności niż rezygnacja z prowizji. Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat, 0,1 pp niższej marży to ok. 7 000-8 000 zł oszczędności.
  • Pytaj o zniesienie prowizji - prowizja to jednorazowy koszt, więc banki łatwiej z niej rezygnują. Powiedz wprost: "Czy mogę dostać 0% prowizji?" - najwyżej usłyszysz "nie". Wiele banków oferuje 0% prowizji przy spełnieniu dodatkowych warunków (np. przeniesienie wpływów na konto w tym banku).
  • Nie akceptuj pierwszej oferty - oferta, którą dostajesz na pierwszym spotkaniu, to punkt wyjścia do negocjacji, nie ostateczna propozycja. Doradca kredytowy ma zwykle margines, w ramach którego może obniżyć marżę. Jeśli powiesz "muszę to przemyśleć" i zadzwonisz za tydzień, często dostaniesz lepszą propozycję.
  • Używaj konkretów - "Mam ofertę z PKO z marżą 1,75% i prowizją 0%. Czy możecie to przebić?" działa lepiej niż ogólne "chciałbym niższą marżę". Im konkretniej, tym lepiej. Doradca może wtedy pójść do swojego przełożonego z konkretnymi argumentami.
Pro tip: Złóż wnioski w 3-5 bankach jednocześnie. Mając kilka ofert, masz mocną pozycję negocjacyjną. Banki wiedzą, że mogą Cię stracić na rzecz konkurencji i chętniej obniżą marżę.

Cross-selling - na co uważać

Banki zarabiają nie tylko na marży kredytu. Często uzależniają atrakcyjne warunki od wykupienia dodatkowych produktów - konta osobistego, karty kredytowej, ubezpieczeń. To tzw. cross-selling. Nie każdy z tych produktów jest zły, ale warto wiedzieć, na co się decydujesz.

  • Konto osobiste z wpływami - bank chce, żebyś przelewał wynagrodzenie na konto u niego. Zwykle jest to warunek obniżki marży o 0,1 pp. Konto zazwyczaj jest darmowe, więc ten warunek warto zaakceptować - korzyść jest realna, a koszt zerowy.
  • Karta kredytowa - opłata roczna 50-200 zł. Jeśli bank daje za to 0,05 pp niższą marżę, policz, czy się opłaca. Przy kredycie 400 000 zł, 0,05 pp to ok. 200 zł rocznie oszczędności - więc karta za 50 zł się opłaca, za 200 zł - wychodzi na zero. Pamiętaj, że karta kredytowa obniża Ci też zdolność kredytową (limit jest traktowany jako zobowiązanie).
  • Ubezpieczenie na życie przez bank - bank oferuje polisę grupową, która obniża marżę o 0,1-0,2 pp. Polisa bankowa bywa droższa niż indywidualna na rynku, ale za to daje obniżkę marży. Policz obie opcje - czasem taniej jest wziąć polisę z banku, a czasem kupić indywidualną i zrezygnować z obniżki.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy - zwykle drogie i z wieloma wyłączeniami (np. nie obejmuje rozwiązania umowy za porozumieniem stron). Rzadko warte swojej ceny. Sprawdź dokładnie warunki przed decyzją.
Uwaga na pułapkę rezygnacji! Jeśli marża jest obniżona dzięki ubezpieczeniu lub karcie kredytowej, sprawdź w umowie, co się stanie, gdy zrezygnujesz z tych produktów po roku. W większości banków marża wraca do wyższego poziomu - i to jest zapisane w umowie. Nie licz na to, że "jakoś się dogadasz" - bank ma prawo podnieść marżę.

Pierwsze kroki po podpisaniu umowy

Gratulacje - podpisałeś umowę kredytową! Ale to nie koniec formalności. Oto co musisz zrobić w pierwszych tygodniach:

  • Wpis hipoteki do księgi wieczystej - to Twój priorytet numer jeden. Im szybciej hipoteka zostanie wpisana, tym szybciej zniknie ubezpieczenie pomostowe (i rata spadnie o kilkaset złotych). Złóż wniosek u notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego - notariusz wyśle go do sądu. Niestety, czas oczekiwania na wpis zależy od obciążenia sądu wieczystoksięgowego i może wynosić od 2 do nawet 12 miesięcy.
  • Ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank - musisz dostarczyć polisę ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank (zwykle w ciągu 30 dni od uruchomienia kredytu). Porównaj oferty kilku ubezpieczycieli - nie musisz brać polisy od banku.
  • Zlecenie stałe lub polecenie zapłaty - ustaw automatyczny przelew raty, żeby nigdy nie zapomnieć o spłacie. Opóźnienie nawet o jeden dzień generuje odsetki karne i psuje historię w BIK.
  • Plan nadpłat - już od pierwszego miesiąca warto myśleć o strategii nadpłacania. Nawet niewielkie nadpłaty (200-500 zł miesięcznie) robią ogromną różnicę na przestrzeni lat. Sprawdź w umowie, od kiedy nadpłaty są bezpłatne (zwykle po 3 latach od uruchomienia) i ile kosztują wcześniej. Więcej o strategii nadpłat przeczytasz w poradniku nadpłacać czy inwestować.
  • Poduszka bezpieczeństwa - po wydaniu oszczędności na wkład własny i koszty zakupu zacznij natychmiast odbudowywać fundusz awaryjny. Cel to 3-6 miesięcznych rat na koncie oszczędnościowym - na wypadek utraty pracy, choroby czy niespodziewanych wydatków.

Nie znasz jeszcze podstaw? Zacznij od pierwszego rozdziału kursu.

Najczesciej zadawane pytania