Realne ceny mieszkań: nominalnie vs po inflacji
8323 zł za m² wynosi mediana ceny transakcyjnej mieszkań (Polska, rynek ogółem, GUS, Q1 2026), nominalnie ceny zmieniły się o +1,6% rok do roku, po odjęciu inflacji realna zmiana to -0,8%, względem realnego szczytu z Q4 2024 ceny są niżej o 4,3%.
Szacunek na Q2 2026: ~8637 zł/m² - mediana z ostatniego opublikowanego kwartału przeliczona dynamiką z: wskaźnik cen lokali mieszkalnych GUS (Polska). GUS publikuje mediany transakcyjne z ~2-kwartalnym opóźnieniem; szacunek jest oznaczony na wykresie przerywaną linią i znika, gdy pojawiają się dane rzeczywiste.
Dalsze kwartały (do Q2 2027) to prognoza modelowa: model trendu finwire, scenariusz bazowy +0,8% r/r - ten sam co w prognozie cen mieszkań. To nie są dane - fioletowa linia pokazuje scenariusz bazowy i będzie zastępowana rzeczywistymi odczytami w miarę publikacji GUS. Pełne scenariusze: prognoza cen mieszkań.
Ile naprawdę kosztuje metr mieszkania po inflacji?
Linia ciągła to cena realna - każdy kwartał przeliczony wskaźnikiem inflacji CPI na ceny z Q1 2026. Linia przerywana to ceny nominalne - takie, jakie widniały w aktach notarialnych. Im większa luka między liniami, tym więcej "wzrostu cen" zjadła inflacja.
Złudzenie inflacyjne w liczbach: m², który w Q1 2010 kosztował 3968 zł, w cenach z Q1 2026 kosztował realnie 6810 zł. Porównywanie gołych kwot sprzed lat z dzisiejszymi zawyża "wzrost cen" o skumulowaną inflację.
Jak szybko drożeją mieszkania w dłuższym horyzoncie?
Kupujesz? Policz, zanim zdecydujesz
Realna dynamika cen to jeden z sygnałów - drugi to Twoja zdolność kredytowa i porównanie z kosztem najmu w Twoim mieście.
Metodologia i źródła
- Ceny mieszkań: GUS (mediana cen transakcyjnych, rejestr RCiWN) - kwartalne mediany cen za 1 m² z rzeczywistych transakcji (akty notarialne, rejestr RCiWN), od 2010 roku, pobierane automatycznie z API Dziedzinowych Baz Wiedzy GUS. Mediana = połowa transakcji była tańsza, połowa droższa.
- Deflator: GUS (wskaznik cen towarow i uslug konsumpcyjnych). Indeks poziomu cen budujemy łańcuchowo z miesięcznych odczytów rok do roku (dane od 1982), indeks kwartalny to średnia z 3 miesięcy. Cena realna = cena nominalna × (indeks z Q1 2026 / indeks z kwartału transakcji).
- Punkt odniesienia: domyślnie ceny realne wyrażamy w cenach z najnowszego kwartału median. Po wybraniu roku (np. 2020) wszystko przeliczamy na ceny z tego roku (deflator = średnia roczna indeksu CPI) - wygodne do porównań "ile to kosztowało w cenach z 2020 r.".
- Szacunek na bieżące kwartały: GUS publikuje mediany transakcyjne z ~2-kwartalnym opóźnieniem, ale wskaźnik cen lokali mieszkalnych (dynamika r/r i kw/kw, Polska + województwa) wychodzi ~kwartał wcześniej. Kwartały bez mediany szacujemy: mediana sprzed roku × dynamika r/r wskaźnika dla województwa miasta. Szacunek jest oznaczony przerywaną linią i nie wchodzi do wskaźników (CAGR, r/r) - te liczymy wyłącznie na danych rzeczywistych.
- Prognoza do końca 2026: kwartały poza zasięgiem oficjalnych publikacji uzupełnia prognoza modelowa (scenariusz bazowy z modelu trendu finwire, ten sam co w prognozie cen mieszkań). To projekcja, nie dane: jest nominalna, oznaczona osobnym kolorem i nie wpływa na żadne liczby poza wykresem. Z każdą publikacją GUS prognoza ustępuje miejsca rzeczywistym odczytom.
- Zastrzeżenie: korekta o CPI pokazuje siłę nabywczą "koszyka konsumpcyjnego", nie relację cen do pensji - dochody rosły w tym okresie szybciej niż inflacja. Analizę cen względem zarobków znajdziesz w raportach "Czy kupić mieszkanie" per miasto.
Najczęstsze pytania
Co znaczy „realna cena mieszkania”?
Cena z każdego kwartału jest przeliczana na ceny z Q1 2026 za pomocą wskaźnika inflacji CPI GUS. Przykład: jeśli m² kosztował 8 000 zł w 2010 roku, a od tego czasu ceny w gospodarce wzrosły o 50%, to ten sam m² w cenach bieżących kosztuje realnie 12 000 zł. Dzięki temu porównanie dotyczy siły nabywczej, a nie gołych kwot z różnych lat.
Czy mieszkania w Polsce realnie drożeją?
-0,8% wynosi realna zmiana cen rok do roku (nominalnie +1,6%, Q1 2026). Ceny rosną wolniej niż inflacja lub spadają - mieszkania realnie tanieją, mimo że nominalne kwoty mogą rosnąć.
Skąd pochodzą ceny mieszkań?
Z rejestru cen nieruchomości RCiWN publikowanego przez GUS - to mediany cen z rzeczywistych aktów notarialnych, kwartalnie od 2010 roku, osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Mediana jest odporna na pojedyncze skrajne transakcje. Dane aktualizują się automatycznie po każdej publikacji GUS; najnowszy dostępny kwartał to Q1 2026.
Skąd prognoza do końca 2026 roku?
8706 zł/m² - tyle w scenariuszu bazowym może kosztować m² na koniec 2026 (model trendu finwire, scenariusz bazowy +0,8% r/r - ten sam co w prognozie cen mieszkań). Fioletowa przerywana linia to prognoza modelowa, nie dane: scenariusz bazowy (60% prawdopodobieństwa) z tego samego modelu, na którym opiera się prognoza cen mieszkań na finwire.pl. Prognoza jest nominalna, nie jest wliczana do żadnych wskaźników, a w miarę publikacji zastępują ją rzeczywiste dane GUS. Pełne trzy scenariusze i metodologia: /prognoza-cen-mieszkan.
Dlaczego dane kończą się wcześniej niż w serwisach ogłoszeniowych?
GUS publikuje ceny transakcyjne około 2 kwartałów po zakończeniu kwartału, bo bazuje na kompletnych aktach notarialnych, a nie cenach ofertowych. Serwisy ogłoszeniowe pokazują ceny ofertowe „na dziś”, które są zwykle 5-15% wyższe od finalnych cen transakcyjnych i nie mówią nic o tym, za ile mieszkania faktycznie się sprzedały. Najświeższe kwartały są wyraźnie oznaczone jako szacunek: to mediana sprzed roku przeliczona o zmianę wskaźnika cen lokali GUS, publikowanego około kwartał wcześniej niż mediany.
Jak liczony jest realny CAGR?
+2,1% rocznie - tyle wynosi średnioroczne realne tempo wzrostu cen za ostatnie 10 lat (nominalnie +7%). CAGR to średnia geometryczna: (cena końcowa / cena początkowa)^(1/lata) - 1, liczona na cenach po korekcie o inflację CPI.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.