Najem krótkoterminowy 2026: rząd wraca do projektu w lipcu, ale strefy zakazu wypadły z ustawy

Rząd jeszcze w lipcu 2026 r. ma wrócić do projektu ustawy porządkującej najem krótkoterminowy (projekt UC135, Ministerstwo Sportu i Turystyki), po tym jak pod koniec czerwca utknął on w Stałym Komitecie Rady Ministrów. W wersji, która wraca na stół, zostaje twardy trzon - obowiązkowa rejestracja lokali w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), indywidualny numer w każdym ogłoszeniu i kary do 50 tys. zł za jego brak - ale najbardziej dotkliwe dla rynku narzędzie, czyli gminne strefy zakazu, zostało z ustawy wyjęte.

TVN24 opisał to jako "dziki zachód" w centrach miast. Powiem wprost: nagłówek jest chwytliwy, ale rozminięcie się oczekiwań z treścią projektu jest tu większym problemem niż sam chaos. Bo to, co realnie zmienia ceny mieszkań i czynsze w Krakowie czy Sopocie, właśnie wypadło do osobnej, mniej pilnej ścieżki legislacyjnej.

Co zmienia projekt UC135 i kiedy rząd zajmie się ustawą?

Projekt UC135 wdraża rozporządzenie UE 2024/1028, które jest bezpośrednio stosowane we wszystkich krajach Unii od 20 maja 2026 r. Najem krótkoterminowy - czyli wynajem lokalu na okres do 30 dni - zostaje uznany za usługę zbliżoną do hotelarskiej. Każdy właściciel będzie musiał wpisać lokal do CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych), dostać numer identyfikacyjny i podawać go w każdym ogłoszeniu na Booking, Airbnb czy Vrbo.

Rejestr CWTON ma ruszyć w październiku 2026 r., a platformy rezerwacyjne będą zobowiązane zdejmować oferty bez numeru. Za wynajem bez wpisu grozi kara administracyjna do 50 tys. zł. To nie jest polski pomysł na wyrost - to minimum wymagane przez Brukselę, które i tak wchodzi w życie niezależnie od tempa prac Sejmu. Opóźnienie polskiej ustawy oznacza po prostu, że rozporządzenie UE działa, a krajowej infrastruktury do jego egzekwowania nadal nie ma.

Dlaczego strefy zakazu najmu wypadły z głównej ustawy?

Strefy wolne od najmu na doby zostały przeniesione do odrębnego projektu, bo podzieliły koalicję. Ministerstwo Sportu i Turystyki chciało, by gminy mogły wyznaczać takie strefy dopiero od 2029 r., a posłowie Polski 2050 - znacznie szybciej i z prawem wspólnot mieszkaniowych do blokowania najmu na doby w konkretnym budynku. Kompromisu nie było, więc cały ten blok wyjęto z ustawy "pilnej".

Spór był na tyle ostry, że premier Donald Tusk ustąpił i wycofał pierwotną wersję z porządku obrad rządu. Ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz (Polska 2050) postawiła sprawę jasno.

"Zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego powinny wejść w życie teraz, nie za kilka lat" - Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej (wypowiedź dla WNP, czerwiec 2026 r.)

Z drugiej strony branża alarmuje, że zbyt szerokie prawo do blokowania najmu przez sąsiadów zniszczyłoby rynek. Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, nazwał nieprzyjęcie rządowego projektu "fatalną wiadomością" - bo oznacza kolejne miesiące bez ram prawnych przy już obowiązującym rozporządzeniu UE. Moim zdaniem obie strony mają rację co do diagnozy, a mylą się co do tempa: rejestr da się uruchomić szybko, strefy zakazu wymagają realnej analizy skutków, bo dotykają prawa własności.

Ile mieszkań na dobę działa w Polsce i gdzie ich najwięcej?

Około 80-100 tys. mieszkań działa dziś w Polsce w najmie krótkoterminowym (szacunki Inside Airbnb i agregatów ofert, maj 2026 r.). Rozkład jest silnie skoncentrowany w kilku miastach: Warszawa ok. 10 tys. lokali, Kraków ok. 8 tys., Gdańsk ok. 6,5 tys., Sopot ok. 3,5 tys. i Wrocław ok. 3 tys. To właśnie te ścisłe centra - Kazimierz, Stare Miasto, Długi Targ - budzą największe napięcia między mieszkańcami a turystami.

Dla porównania: cały rynek najmu instytucjonalnego (PRS - Private Rented Sector, mieszkania na wynajem należące do funduszy) to zaledwie 25-30 tys. lokali na koniec 2025 r. Innymi słowy, sam segment najmu na doby jest w Polsce trzy razy większy niż profesjonalny wynajem długoterminowy funduszy. Rentowność też wygląda inaczej niż w klasycznym najmie - średnia stawka za dobę w Warszawie to 320-350 zł, obłożenie 40-50%, a stopa zwrotu ok. 5-6% rocznie. To wyraźnie więcej niż przy najmie długoterminowym, gdzie rentowność brutto w stolicy spadła w okolice 3,5-4%. Ta różnica to główny powód, dla którego kilkadziesiąt tysięcy mieszkań "ucieka" z rynku dla mieszkańców do turystyki.

Czy rejestr CWTON obniży czynsze w centrach miast?

Sam rejestr CWTON raczej nie obniży czynszów - obniżyłyby je dopiero strefy zakazu, a te właśnie wypadły z ustawy. Numer identyfikacyjny i kara 50 tys. zł uszczelnią podatki i statystykę, ale nie zmuszą właściciela, by z najmu na doby przeszedł na najem długoterminowy. Dopóki wynajem tygodniowy daje 5-6% zwrotu, a długoterminowy 3,5-4%, mieszkanie zostaje na Booking.com.

Tu wchodzi konkretna matematyka dla Ciebie, jeśli wynajmujesz mieszkanie w Krakowie. Płacisz dziś ok. 3 100 zł miesięcznie za lokal, przy krakowskiej średniej czynszu ok. 3 148 zł (dane rynkowe, wiosna 2026). Gdyby regulacja realnie zadziałała i choć jedna trzecia z ok. 8 tys. krakowskich lokali na doby wróciła na rynek długoterminowy, mówimy o ok. 2 600 dodatkowych mieszkaniach - to podaż, która mogłaby zbić czynsze o kilka procent. Ale przy 110 tys. zł oszczędności i realnej decyzji "wynajmować dalej czy kupić", nie liczyłbym na to jako czynnik decydujący. Bez stref zakazu ta podaż nie wróci, bo nikt dobrowolnie nie odda 2 pkt proc. rentowności.

Dlatego zamiast czekać na efekt ustawy, policz swój własny scenariusz najmu kontra kupno w Decyzjomacie Kupno-Wynajem i sprawdź kalkulator najem vs kupno na 10-letnim horyzoncie. Jeśli rozważasz kredyt, aktualne oferty porównasz w Decyzjomacie Hipotecznym, a marże w rankingu kredytów hipotecznych. Jak pisaliśmy w analizie regulacji najmu a cen mieszkań w Krakowie, realny wpływ nowych przepisów na podaż zależy od tego, ile lokali faktycznie zmieni przeznaczenie.

Kalendarium regulacji i co dalej

Projekt UC135 do tej pory nie dotrzymał żadnego z pierwotnych terminów - miał zostać przyjęty przez rząd w I kwartale 2026 r., a w połowie roku wciąż tkwił w Stałym Komitecie Rady Ministrów. Poniżej najważniejsze etapy i to, co zostało z pierwotnych ambicji.

Dla właściciela mieszkania na doby najbliższe miesiące to głównie biurokracja - wpis do ewidencji gminnej i CWTON oraz numer w ogłoszeniu. Dla mieszkańca ścisłego centrum realna zmiana - mniej lokali na doby na klatce - przyjdzie najwcześniej za kilka lat, i tylko jeśli osobny projekt o strefach w ogóle przejdzie przez Sejm. To budzi mój sceptycyzm, bo drugie ustawy "mniej pilne" w polskim parlamencie potrafią czekać całą kadencję.

Co obserwować dalej? Kluczowy będzie moment, w którym Ministerstwo Sportu i Turystyki pokaże treść osobnego projektu o strefach zakazu - i czy da gminom prawo działania wcześniej niż w 2029 r. Jeśli tak, dopiero wtedy rynek najmu w Krakowie, Gdańsku czy Sopocie zacznie się realnie zmieniać. Do tego czasu rejestr CWTON będzie dobrym źródłem danych i narzędziem podatkowym, ale nie lekarstwem na drogie czynsze. Więcej naszych analiz znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a jak zmienia się realny koszt najmu długoterminowego, opisaliśmy w analizie czynszów i opłat 2026. Dane o strukturze rynku publikuje też cyklicznie GUS oraz Eurostat.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny