Od 20 maja 2026 każde mieszkanie wystawione na Airbnb czy Booking musi mieć numer rejestracyjny - bez wpisu kara do 50 tys. zł. Łukasz Szykuć, prezes zachodniopomorskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, mówi wprost: „mocno spadnie podaż przy rekordowym popycie”. Dla Kingi z Krakowa, 29-latki z 110 tys. zł oszczędności, która waha się między najmem za 3 100 zł miesięcznie a kupnem 60-metrowego mieszkania za 750 tys. zł, te zmiany mogą przesunąć rachunek o kilkadziesiąt tysięcy w jedną lub drugą stronę.

Stan na kwiecień 2026: rejestracja jest już uchwalona, kary realne, a branża deweloperska i właściciele mieszkań spierają się, kto naprawdę wygra na nowym układzie. Spoiler: nie wszyscy.

Co dokładnie powiedział PZFD

Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich jest dwustronne i to akurat ciekawe, bo branża dotąd opisywała regulacje raczej jednowymiarowo. „Regulacje zwiększają transparentność rynku, ale jednocześnie faworyzują profesjonalne zajmujące się tematem najmu firmy" - to bezpośredni cytat Szykucia z komunikatu cytowanego przez CEO Magazyn. Innymi słowy: mali właściciele jednego mieszkania w kamienicy w centrum Krakowa zostaną wypchnięci, a sieci typu Numa, Sonder czy duże firmy zarządzające najmem - umocnią pozycję.

To nie jest neutralna obserwacja. Bariera wejścia (rejestracja, dokumentacja, zgodność z przepisami pożarowymi i podatkowymi) działa odwrotnie proporcjonalnie do skali działalności. Korporacja z 200 mieszkaniami absorbuje koszt compliance bez problemu. Pani Halina z odziedziczoną kawalerką na Kazimierzu - już niekoniecznie. Pisaliśmy o tym wcześniej w analizie nowego rejestru STR, w którym Bruksela wymusiła na Polsce uruchomienie systemu do maja 2026.

Skala rynku w Polsce: rekordowy popyt, kurcząca się podaż

Polska zanotowała w latach 2018-2025 drugą najwyższą dynamikę w UE jeśli chodzi o rezerwacje noclegów przez platformy. Wzrost o 203 proc. w ciągu siedmiu lat - tylko Cypr miał wyższy wynik. Pisaliśmy o tym szczegółowo w analizie efektu Barcelony nad Wisłą.

Twarde liczby z różnych źródeł:

  • Według Eurostatu w 2024 r. Polska obsłużyła ponad 17 mln noclegów na platformach krótkoterminowych
  • W Krakowie udział mieszkań pracujących na Airbnb i Booking w zasobie centrum miasta sięga według szacunków UM Krakowa 12-15 proc.
  • W Warszawie i Gdańsku ten udział oscyluje wokół 6-9 proc., ale jest gęsto skoncentrowany w wybranych dzielnicach (Śródmieście, Stare Miasto, Główne Miasto)
  • Średnia stawka za dobę w centrum Krakowa wynosiła latem 2025 około 380 zł, przy obłożeniu przekraczającym 80 proc. - to dwa razy więcej niż przy najmie długoterminowym

„Regulacje są potrzebne, ale ich efektem ubocznym jest kurczenie się oferty w segmencie ekonomicznym. Profesjonalne firmy przetrwają. Mali właściciele - niekoniecznie." - Łukasz Szykuć, prezes zachodniopomorskiego oddziału PZFD (CEO Magazyn, kwiecień 2026)

Kraków w epicentrum zmiany

Kraków jest miastem, gdzie ten efekt zobaczymy najszybciej i najmocniej. Powód jest prosty: turystyczna gęstość. W centrum miasta, na Starym Mieście i Kazimierzu, gęstość mieszkań na platformach jest jedną z najwyższych w Europie Środkowej. Kiedy rynek był nieuregulowany, to działało jak idealna maszyna do generowania ROI. Teraz każdy właściciel musi zdecydować: rejestruję się i konkuruję z profesjonalistami, czy wycofuję się?

Sondaż SW Research dla Onetu pokazał, że większość Polaków popiera zaostrzenie przepisów, ale inwestorzy reagują inaczej. Część przerzuca mieszkania na rynek długoterminowy - już to widać w danych GetHome i raportach z marca 2026, gdzie liczba ofert najmu w Krakowie rośnie z kwartału na kwartał. Część właścicieli wystawi mieszkania na sprzedaż, co krótkoterminowo zwiększy podaż na rynku wtórnym.

To jest istotne dla decyzji zakupowej. Jeśli 10-15 proc. zasobu w centrum Krakowa wraca na rynek długoterminowy, czynsze powinny lekko spaść albo przynajmniej przestać rosnąć. Z kolei jeśli kilka procent właścicieli zdecyduje się sprzedać, w 2026 może dojść do małej korekty cen w wybranych lokalizacjach. Trend w Krakowie i Warszawie już widać w danych - więcej szczegółów w analizie rynku wtórnego za Q1 2026.

Kontekst europejski: Barcelona, Amsterdam, Lizbona

To nie jest pierwsza taka regulacja w Europie. Barcelona w 2014 wprowadziła ostre limity nowych licencji STR i zamroziła wydawanie pozwoleń. Efekt: ceny mieszkań na sprzedaż w centrum spadły o około 4 proc. w ciągu 18 miesięcy, ale czynsze najmu długoterminowego wzrosły o 7 proc., bo popyt na mieszkania nie zniknął, a podaż się skurczyła globalnie. Część właścicieli sprzedała, ale kapitał wszedł w nowe inwestycje gdzie indziej.

Amsterdam w 2020 ograniczył STR do 30 dni rocznie na mieszkanie. Lizbona w 2023 zamroziła nowe licencje w obszarach o wysokim natężeniu turystycznym. W każdym przypadku rynek się dostosował, ale efekty były asymetryczne - mali właściciele tracili, korporacyjne sieci rosły.

Polski model jest łagodniejszy. Nie ma sztywnych limitów, jest tylko obowiązek rejestracji i wpis na liście. To bardziej przypomina rozwiązanie francuskie niż barcelońskie. Ale jak pisaliśmy w analizie ryzyka prawnego polskiego rynku najmu, polski rynek jako całość jest pod presją - eksmisja trwa średnio 18 miesięcy, prawa wynajmującego są słabe, a nowe regulacje dokładają biurokratyczny ciężar. Dla małych inwestorów to drugi cios w ciągu trzech lat.

Co to oznacza dla Ciebie

Kinga ma 29 lat, wynajmuje 50 m2 na Kazimierzu za 3 100 zł miesięcznie i odkłada 1 700 zł na ETF MSCI World. Na koncie 110 tys. zł. Rozważa zakup 60-metrowego mieszkania za 750 tys. zł (12 500 zł/m2 - realne dla średniego Krakowa, choć centrum jest dużo droższe).

Mam dwie konkretne obserwacje dla niej.

Po pierwsze, jeśli regulacje rzeczywiście wycisną 8-12 proc. zasobu z najmu krótkoterminowego, to w segmencie wynajmu długoterminowego w Krakowie pojawi się dodatkowa podaż. Czynsz za podobne mieszkanie do tego, w którym Kinga mieszka, może spaść z 3 100 zł nawet o 200-300 zł w horyzoncie 6-12 miesięcy. Dla zwolennika strategii „wynajem plus ETF” to argument za dalszym czekaniem z kupnem. To zresztą zgodne z trendem opisanym w analizie spadków czynszów w kwietniu 2026.

Po drugie, na rynku sprzedaży efekt jest mniej przewidywalny. Część właścicieli, którzy zarabiali na Airbnb 6-8 tys. zł miesięcznie, będzie chciała się wycofać. Ale ich oferty trafią głównie na centrum miasta - tam, gdzie ceny już dziś przekraczają 18 tys. zł/m2 i gdzie Kinga raczej nie kupi. W jej budżecie 750 tys. zł realne lokalizacje to Bronowice, Prokocim, Bieżanów - tam wpływ regulacji STR będzie minimalny.

Konkretny rachunek na 10 lat:

  • Wynajem 3 100 zł/mc plus ETF 1 700 zł/mc przy historycznym 7 proc. po Belce: po 10 latach kapitał ok. 290 tys. zł
  • Kredyt 640 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 4,3 proc. plus marża 2 proc.: rata ok. 4 200 zł/mc, po 10 latach mieszkanie warte przy 4 proc. wzrostu rocznie ok. 1,11 mln zł, saldo do spłaty ok. 510 tys., kapitał własny ok. 600 tys. zł

Matematyka faworyzuje kupno, ale tylko jeśli Kinga zostanie w Krakowie 10+ lat. Jeśli planuje wyprowadzkę do Warszawy w ciągu 3-5 lat, najem plus ETF wygrywa. Sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Kupno czy Wynajem lub policz dokładnie w kalkulatorze najem vs kupno.

Moja ocena: kto realnie wygra na regulacjach

Powiem wprost: to są regulacje, które wyglądają na pro-konsumenckie, ale w praktyce konsolidują rynek na rzecz dużych graczy. Małe Airbnb pana Kowalskiego z jednym mieszkaniem ginie, sieć korporacyjna z 50 lokalami rośnie. Czy to złe dla Kingi? Niekoniecznie - oznacza to bardziej przewidywalny rynek, mniej szarej strefy, lepsze standardy. Ale narracja „regulacje chronią konsumenta” jest tu uproszczona.

Druga sprawa: rząd nie rozwiązał problemu, który faktycznie boli mieszkańców polskich miast turystycznych. Tym problemem nie jest istnienie Airbnb jako takiego, ale brak budowy nowych mieszkań. Kraków oddaje rocznie ok. 8-9 tys. lokali, a popyt rośnie szybciej. Bez większej podaży na rynku pierwotnym, korekta cen nie nastąpi - choćby z najmu krótkoterminowego wypadło 15 proc. zasobu. To samo zresztą dotyczy całej Polski, o czym piszemy w serwisie nieruchomości regularnie.

Co dalej: kalendarz do końca 2026

Stan na kwiecień 2026:

  • 20 maja 2026 - obowiązek rejestracji aktywny, kary egzekwowane przez urzędy gmin
  • Q3 2026 - pierwsze raporty UOKiK i Ministerstwa Finansów o liczbie zarejestrowanych obiektów
  • Q4 2026 - dane GUS o zmianach w strukturze rynku najmu w głównych miastach turystycznych

Jeśli planujesz kupno mieszkania w 2026, kalkulator zdolności kredytowej i ranking kredytów hipotecznych to dwa narzędzia, od których zacząłbym - dadzą ci realny obraz, czy Kinga może liczyć na kredyt 640 tys. przy swoich 12 tys. netto.

Decyzjomat Hipoteczny pomoże ci zdecydować, czy obecne warunki rynkowe i twój profil pasują do zakupu - sprawdź swój werdykt.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji