Konsultacje publiczne projektu podatku katastralnego, który złożyła w Sejmie Lewica, zakończyły się druzgocącą oceną. 75 proc. uczestników wypowiedziało się przeciw, a sami wnioskodawcy w uzasadnieniu projektu przyznają wprost, że obciążenie wzrosłoby u praktycznie wszystkich właścicieli nieruchomości. Dla Piotra, który zbiera dokumenty do hipoteki na mieszkanie warte 1 mln zł w Warszawie, to nie kosmetyka. Przy stawce 0,8 proc. od wartości rynkowej dodatkowy podatek wyniósłby 8 000 zł rocznie, czyli ok. 670 zł miesięcznie ponad obecną ratę kredytu.

Stan na kwiecień 2026 - projekt jest w fazie konsultacji publicznych i nie został jeszcze skierowany do pierwszego czytania. Ale samo wniesienie go pod obrady wzbudziło falę reakcji, która wykracza daleko poza środowisko deweloperów i właścicieli mieszkań. To nie jest dyskusja akademicka. To temat, który dotyka portfeli ok. 14 mln gospodarstw domowych w Polsce posiadających własne mieszkanie lub dom.

Klucz:

Projekt zwiększa obciążenie podatkowe właściciela mieszkania za 1 mln zł z ok. 60 zł do 5-10 tys. zł rocznie. Po stronie rządowej brak woli politycznej, po stronie społecznej 75 proc. sprzeciw - ale temat na pewno wróci.

Co dokładnie proponuje Lewica

Projekt zakłada wprowadzenie podatku katastralnego w miejsce obecnego podatku od nieruchomości naliczanego od metra kwadratowego powierzchni. Stawka miałaby być uzależniona od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od jej fizycznych wymiarów. W projekcie Lewicy mowa o stawce do 1 proc. od wartości rocznie, z preferencjami dla pierwszego mieszkania i progresją dla kolejnych nieruchomości.

Obecnie właściciel 50-metrowego mieszkania w Warszawie płaci za sam metraż maksymalnie 1,15 zł/m2 rocznie według stawek Ministerstwa Finansów na 2026 rok, czyli ok. 58 zł rocznie. Projekt katastralny przy stawce 0,5 proc. dla pierwszego mieszkania o wartości 1 mln zł oznaczałby 5 000 zł rocznie. Skala wzrostu jest dokładnie taka, jak brzmi - prawie stukrotna. Przy maksymalnej stawce 1 proc. mówimy o wzroście niemal 175-krotnym.

W uzasadnieniu Lewica argumentuje, że obecny system jest „rażąco niesprawiedliwy", bo właściciel mieszkania w prestiżowej lokalizacji w Śródmieściu płaci tyle samo co właściciel kamiennego baraku na peryferiach Lubartowa. Z czysto fiskalnego punktu widzenia trudno się z tym nie zgodzić. Problem leży w tym, jak ten teoretycznie uzasadniony postulat przekłada się na realne portfele kupujących oraz na wycenę mieszkań, które zostały kupione na kredyt w ostatnich 15 latach.

75 proc. przeciw - co naprawdę pokazują konsultacje

Wynik konsultacji publicznych jest jednoznaczny. Trzy czwarte uczestników wypowiedziało się przeciw projektowi, a komentarze pokazują, że nie chodzi tylko o emocje, ale o konkretne kalkulacje budżetowe gospodarstw domowych. Konsultacje publiczne na poziomie projektu poselskiego nie są reprezentatywne dla całego społeczeństwa - bierze w nich udział głównie ten elektorat, który ma silną opinię. Ale wynik 75/25 to nie jest wynik 55/45. To brak społecznego zaplecza dla projektu.

„Reformowanie systemu opodatkowania nieruchomości to zadanie poważne, ale nie da się go przeprowadzić wbrew społeczeństwu. Skala sprzeciwu w konsultacjach mówi sama za siebie" - prof. Witold Modzelewski, Instytut Studiów Podatkowych, w komentarzu z kwietnia 2026.

Sprzeciw bierze się z trzech źródeł. Pierwsze to emeryci posiadający mieszkania w lokalizacjach, które przez ostatnie 30 lat drożały szybciej niż ich emerytury. Klasyczny przypadek: kawalerka na Mokotowie kupiona w 1995 roku za 80 tys. zł, dziś warta 750 tys. zł, podatek katastralny przy 0,5 proc. to 3 750 zł rocznie. Z emerytury 2 800 zł netto. To realny problem, nie hipotetyczny.

Druga grupa to klasa średnia, która kupowała mieszkania na kredyt w latach 2008-2022 i właśnie skończyła spłacać dużą część zadłużenia. Pisaliśmy o tym przy okazji analizy zarobków potrzebnych do kredytu 400 tys. zł - dla większości tych rodzin każda dodatkowa pozycja stała w budżecie powyżej 500 zł miesięcznie zmienia bilans. Trzecia grupa to młodzi kupujący, jak Piotr, którzy dopiero wchodzą na rynek i zostaliby uderzeni podatkiem na pierwszym mieszkaniu, w którym faktycznie mieszkają.

Kataster vs podatek od m2 - porównanie systemów

To jest moment, w którym warto popatrzeć na liczby na chłodno.

Obecny podatek od nieruchomości

Podstawa: powierzchnia (m2)
Stawka 2026: max 1,15 zł/m2 dla mieszkań
Mieszkanie 50 m2: ok. 58 zł/rok
Mieszkanie 80 m2: ok. 92 zł/rok
Wpływy do gmin: ok. 30 mld zł rocznie wg [GUS](https://stat.gov.pl/)

Projekt podatku katastralnego

Podstawa: wartość rynkowa
Stawka projektu: do 1 proc. od wartości
Mieszkanie 1 mln zł (0,5 proc.): 5 000 zł/rok
Mieszkanie 1 mln zł (1 proc.): 10 000 zł/rok
Wpływy szacowane: 50-90 mld zł rocznie wg ekonomistów

Przy stawce 0,5 proc. dla pierwszego mieszkania kupujący 1-milionowe mieszkanie zapłaciłby 86-krotnie więcej niż dziś. Przy stawce 1 proc. niemal 173 razy więcej. To nie jest reforma fiskalna - to przesunięcie ciężaru ekonomicznego o całą skalę wartości.

W krajach UE, gdzie kataster funkcjonuje, stawki są zwykle niższe od projektu Lewicy i kompensowane preferencjami dla pierwszego mieszkania. Niemcy mają stawki rzędu 0,26-1,00 proc. ze wskaźnikiem wartości od ok. 0,034 proc. dla mieszkań rodzinnych. We Francji „taxe foncière" płaci się od 50 proc. wartości katastralnej z mnożnikiem regionalnym, średnio ok. 0,4-0,8 proc. wartości rynkowej. Bezpośrednie porównanie 1:1 z polskim projektem nie wychodzi na korzyść Lewicy - polska propozycja w wariancie 1 proc. byłaby jedną z najbardziej rygorystycznych w UE.

Co to oznacza dla Twojej raty

Tu robi się ciekawie. Załóżmy scenariusz Piotra: kredyt 750 tys. zł, mieszkanie wartości 1 mln zł, rata aktualnie ok. 5 070 zł miesięcznie według naszego kalkulatora raty przy WIBOR 3M 4,05 proc. i marży 2,1 proc.

Scenariusz Rata kredytu Podatek roczny TCO miesięczne
Stan obecny 5 070 zł 70 zł 5 076 zł
Kataster 0,5 proc. 5 070 zł 5 000 zł 5 487 zł
Kataster 0,8 proc. 5 070 zł 8 000 zł 5 737 zł
Kataster 1,0 proc. 5 070 zł 10 000 zł 5 904 zł

Przy stawce 1 proc. miesięczny koszt utrzymania mieszkania rośnie o 828 zł. To 16 proc. obecnej raty. Dla osoby na dochodzie 14 tys. zł netto z DSTI ustawionym blisko progu KNF (50 proc. dochodu) oznacza, że bank policzyłby tę pozycję jako stałe obciążenie. Skutek - spadek zdolności kredytowej o 50-70 tys. zł. Dla Piotra może to być różnica między „dostanę 750 tys. na 1-milionowe mieszkanie" a „bank wycina mnie do 700 tys.". Policz własną sytuację w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Drugi efekt jest jeszcze bardziej istotny. Wzrost rocznych kosztów utrzymania o 5-10 tys. zł realnie obniża wartość rynkową mieszkania, bo przy danym dochodzie kupujący może sobie pozwolić na droższe lub tańsze mieszkanie zależnie od podatków. Ten mechanizm w krajach z katastrem zwykle skutkuje obniżką cen o 5-15 proc. w pierwszych dwóch latach po wprowadzeniu - tak działo się w Czechach po reformie z 2012 roku i częściowo w Estonii. Dla osoby planującej kupno za 12 miesięcy paradoksalnie nie jest to zła wiadomość. Dla osoby, która kupiła rok temu, to bezpośrednia strata kapitału.

Jeśli planujesz kredyt w 2026 albo 2027 roku, sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym z dwoma scenariuszami: bez katastralnego i z 0,5 proc. od wartości. Różnica w werdykcie pokaże, jak duża jest realna ekspozycja Twojego budżetu na ryzyko polityczne. A jeśli ciągle wahasz się między kupnem a wynajmem, Decyzjomat Kupno vs Wynajem pokaże break-even przy różnych scenariuszach podatkowych.

Czy projekt ma szanse w Sejmie

Moja ocena jest jednoznaczna - w obecnej kadencji nie. I to z trzech powodów.

Po pierwsze, koalicja rządząca nie jest jednomyślna. PSL otwarcie sprzeciwia się katastrowi od dekad, a Polska 2050 podchodzi z dużą rezerwą. Bez tych dwóch klubów Lewica ma 26 mandatów na 460. Matematycznie niewystarczające.

Po drugie, minister finansów Andrzej Domański w wypowiedzi z marca 2026 roku wyraźnie odciął się od projektu, mówiąc że „nie planujemy podatku katastralnego w obecnej kadencji". To dość mocna deklaracja jak na ministra, który zwykle waży słowa. Pełny komunikat jest dostępny na stronach Ministerstwa Finansów.

Po trzecie, i to jest mój główny argument - 75 proc. sprzeciw w konsultacjach to sygnał, którego żaden klub poselski przed wyborami parlamentarnymi 2027 nie zignoruje. Polityczna klasa średnia jest w Polsce zbyt silna jako elektorat, żeby ryzykować realną stratę głosów dla projektu, który nie ma większości.

Ale uwaga - to nie znaczy, że temat zniknie. Wręcz przeciwnie. Projekt Lewicy działa jak balon próbny. Sprawdza, jak społeczeństwo reaguje na sam pomysł. Jeśli w 2027 roku zmieni się układ polityczny i wzrosną potrzeby budżetowe (deficyt strukturalny, koszty zbrojeń, demografia), kataster wróci. Wtedy ze stawkami niższymi i bardziej rozłożonymi w czasie. Jak ktoś pamięta dyskusję o podwyżkach VAT z 2010 i 2011 roku, dynamika była bardzo podobna - od pierwszych projektów do realnej ustawy minęły 3-4 lata.

Co dalej i co obserwować

Trzy rzeczy do śledzenia w najbliższych miesiącach. Pierwsza - czy projekt zostanie przekazany do pierwszego czytania w maju 2026, czy zatka się na poziomie konsultacji. Drugie - czy GUS opublikuje aktualizację raportu o cenach nieruchomości za Q1 2026, bo to zwykle moment, kiedy debaty o podatku katastralnym wracają do agendy. Trzecie - co z budżetowym pakietem od ministra Domańskiego, który ma być zaprezentowany do końca półrocza.

Dla osób kupujących mieszkanie w 2026 albo 2027 roku praktyczna rekomendacja brzmi tak: nie zmieniaj decyzji teraz. Projekt nie ma większości i nie wejdzie. Ale w analizie własnego budżetu warto dorzucić scenariusz „kataster 0,5 proc. za 5 lat" i sprawdzić, czy budżet to wytrzyma. Jeśli rata plus 0,5 proc. wartości rocznie wciąż mieści się w komfortowych 35-40 proc. dochodu netto, decyzja jest bezpieczna. Jeśli przekraczasz 50 proc. - to sygnał, że kupujesz zbyt drogie mieszkanie albo bierzesz zbyt duży kredyt.

Warto też zerknąć na powiązane analizy. O tym, jak NSA potraktował media w rozliczeniu najmu, pisaliśmy w analizie podatku od najmu 2026. O cenach operatu szacunkowego, który zaczyna mieć znaczenie również dla wyceny katastralnej, tutaj. A jeśli liczysz na program Pierwsze Klucze przy zakupie pierwszego mieszkania, sprawdź aktualne limity cenowe per miasto.

Aktualne marże i WIBOR znajdziesz w rankingu kredytów hipotecznych, a pełną listę kosztów zakupu (PCC, taksa notarialna, wpis hipoteki) policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania. Więcej naszych analiz znajdziesz w kategorii podatki oraz w kategorii kredyty.

Wskazówka:

W rozmowie z bankiem nie pytaj o „podatek katastralny" tylko o „dodatkowe obciążenia na nieruchomości". Niektóre banki już dziś pytają o roczny podatek od nieruchomości w analizie zdolności - a to oznacza, że są technicznie gotowe na zmiany.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji