W skrócie

  • 800 nieruchomości na sprzedaż przez PKP S.A. w maju 2026 r., w tym ponad 400 mieszkań (komunikat pkp.pl, maj 2026 r.).
  • 19 tys. zł to najniższa cena wywoławcza, większość ofert mieści się w przedziale 40-65 tys. zł (dane Rzeczpospolita, 2026 r.).
  • Większość lokali wymaga gruntownego remontu - realny koszt wejścia po modernizacji i opłatach rośnie do 130-200 tys. zł.
  • 17 492 zł/m² wynosi średnia cena ofertowa rynku wtórnego w Warszawie w marcu 2026 r. (Otodom).
  • Bartoszyce, Mrągowo, Braniewo, Racibórz dominują w ofercie - lokalizacje peryferyjne z niskim popytem najmu i strukturalnym wyludnianiem.

PKP S.A. wystawiła w 2026 r. około 800 nieruchomości w przetargach, w tym ponad 400 mieszkań (komunikat pkp.pl, maj 2026 r.). Najtańsze lokale startują od 19 tys. zł, w Warszawie na Pradze Południe ceny dochodzą do 350 tys. zł za 42,28 m², a średnia cena ofertowa rynku wtórnego w stolicy to 17 492 zł/m² według danych Otodom z marca 2026 r. Przy 110 tys. zł oszczędności możesz kupić mieszkanie w mniejszym mieście za gotówkę, ale realny koszt po remoncie i opłatach potrafi sięgnąć 200 tys. zł. Sprawdziliśmy, dla kogo oferta PKP rzeczywiście ma sens, a dla kogo jest tylko marketingową pułapką.

Ile mieszkań PKP wystawiła na sprzedaż w 2026 r.?

PKP S.A. udostępniła w maju 2026 r. blisko 800 nieruchomości w przetargach, w tym ponad 400 mieszkań (źródło: pkp.pl/pl/nieruchomosci-przetargi, maj 2026 r.). Spółka skarbu państwa od kilku lat porządkuje portfel nieruchomości, który przez dekady puchł od dawnych mieszkań służbowych, kamienic przystacyjnych i lokali pokolejowych. Najwięcej ofert mieszkaniowych przypada na województwa śląskie, dolnośląskie, mazowieckie i pomorskie - od Wrocławia po Bartoszyce.

Na platformie zakupowej PKP eB2B równolegle trwa jedna z aukcji - lokal użytkowy o powierzchni 30,12 m² we Wrocławiu przy ul. Hubskiej 20, z ogłoszeniem z 12 maja 2026 r. i terminem składania ofert do 25 maja 2026 r. Część przetargów lutego 2026 r. odbyła się w siedzibie PKP S.A. przy ul. Kamiennej 8 w Krakowie. Procedura jest ustna lub pisemna - ceny ustalają rzeczoznawcy majątkowi.

Portfel mieszkań PKP to w przeważającej mierze pustostany. Lokale latami pozostawały niewynajęte, część była użytkowana w bardzo podstawowym standardzie. Z perspektywy spółki to aktywa generujące koszty utrzymania bez przychodów - stąd presja na wyprzedaż. Z perspektywy kupującego to ryzyko strukturalne: kupujesz mieszkanie, którego rynek lokalny nie chciał nabyć w normalnej cenie.

Dlaczego ceny startują od 19 tys. zł?

Ceny ustalają rzeczoznawcy majątkowi na podstawie wyceny technicznej, a większość lokali wymaga gruntownego remontu (komunikaty PKP S.A., 2026 r.). Procedura przetargowa dopuszcza obniżkę do 2/3 wartości wyjściowej, jeśli dwa kolejne przetargi zakończą się bez rozstrzygnięcia. Dlatego oferty z Bartoszyc, Braniewa czy Mrągowa schodzą do 19 tys. zł - rynek lokalny po prostu nie chce ich kupić w wyższej cenie.

Procedura jest jasna: większość mieszkań sprzedawana jest w drodze przetargu ustnego (licytacji) lub pisemnego, a jeśli dwa kolejne kończą się bez rozstrzygnięcia, lokal trafia do negocjacji - jednak nie taniej niż za 2/3 wartości startowej. PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych - 2% wartości na rynku wtórnym) dolicza się osobno, podobnie jak taksę notarialną i wpis do księgi wieczystej.

Dla porównania - GUS w marcu 2026 r. odnotował 15 937 oddanych do użytkowania mieszkań (+3,1% r/r) i 22 938 mieszkań, których budowę rozpoczęto (+4,7% r/r). W tym samym czasie na rynku wtórnym Warszawy ceny ofertowe wzrosły o symboliczne 0,7% r/r (dane Otodom, marzec 2026 r.). Innymi słowy - rynek tworzy nową podaż w dużych miastach, a stara podaż PKP w mniejszych miejscowościach starzeje się szybciej, niż znajduje nabywców.

Jaki jest realny koszt wejścia w mieszkanie PKP po remoncie?

Cena wywoławcza 25 tys. zł za 35 m² to dopiero początek. Realny koszt wejścia obejmuje: PCC 2% (500 zł), taksę notarialną i wpis do księgi wieczystej (ok. 2 500 zł), remont generalny w standardzie pod wynajem (1 800-2 500 zł/m² według cen budowlanych z marca 2026 r., czyli 63-87 tys. zł dla 35 m²), wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej (15-25 tys. zł), kuchnię i łazienkę (20-30 tys. zł). Łącznie: 125-167 tys. zł.

Przy 110 tys. zł oszczędności wchodzisz w taką inwestycję z buforem na granicy bezpieczeństwa. Każda komplikacja - ukryta wada konstrukcyjna, awaria pieca, problem z dachem kamienicy pokolejowej - wymusza dopłatę z kredytu gotówkowego (RRSO 14-18% w 2026 r.) lub kredytu hipotecznego, do którego mieszkanie po PKP może w ogóle się nie kwalifikować jako zabezpieczenie. Banki wymagają operatu szacunkowego, a dla lokalu w Bartoszycach po latach pustostanu rzeczoznawca bankowy potrafi zejść 30-40% poniżej kosztu zakupu plus remontu.

Porównaj to z mieszkaniem warszawskim PKP - 42,28 m² na Pradze Południe za 350 tys. zł. Tu już płacisz prawie po rynku (8 280 zł/m² wobec średniej Warszawy 17 492 zł/m²), ale tylko dlatego, że lokal wymaga gruntownego remontu w stolicy. Dodaj 100-130 tys. zł na modernizację i wychodzi 480 tys. zł - to już cena za gotowe mieszkanie 50 m² na Targówku z drugiej ręki. Test rynkowy: nikt o zdrowych zmysłach nie zlicytuje takiej oferty PKP, jeśli ma alternatywę na otwartym rynku.

Czy mieszkanie PKP się opłaca jako alternatywa dla najmu?

Wynajem kawalerki w Krakowie kosztuje średnio 3 100 zł/mc (dane Otodom, marzec 2026 r.). Mieszkanie kupione przez PKP S.A. w Bartoszycach za 25 tys. zł, po remoncie wartym 100-130 tys. zł, wynajmiesz lokalnie maksymalnie za 800-1 200 zł/mc. ROI brutto wychodzi 6-9%, ale tylko teoretycznie - wakat w miastach poniżej 25 tys. mieszkańców sięga 15-25% w skali roku (szacunki agencji najmu, 2026 r.), a koszty utrzymania pustego lokalu (czynsz administracyjny, fundusz remontowy, media w trybie czuwania) pochłaniają 250-400 zł/mc.

Po skorygowaniu o wakat i koszty efektywna stopa zwrotu spada do 3-5% rocznie - czyli mniej niż obligacje detaliczne EDO (10-letnie, w pierwszym roku stały kupon, dalej CPI + marża; oprocentowanie startowe 5,35% w maju 2026 r. według oferty MF). Powiem wprost: kupowanie mieszkania PKP w mniejszym mieście wyłącznie pod wynajem to słabsza inwestycja niż EDO przy znacznie wyższym ryzyku i pracy własnej. Jeśli zastanawiasz się nad alternatywą, policz break-even w Decyzjomacie Kupno-Wynajem - mechanika kalkulacji jest ta sama, tylko punkt wyjścia inny.

Inny scenariusz - kupno na własne potrzeby, np. drugie mieszkanie wakacyjne lub lokal dla rodzica w mniejszej miejscowości - może mieć sens. Tu liczy się wartość użytkowa, nie ROI. Ale wtedy nie powinieneś porównywać oferty PKP z lokatą czy obligacjami - powinieneś porównywać z normalnym mieszkaniem na lokalnym rynku, gdzie często znajdziesz lepszy stan techniczny w cenie 50-70 tys. zł.

Komentarz redakcji: okazja czy pułapka pustostanu?

Sprzedaż blisko 400 mieszkań przez PKP S.A. w 2026 r. (komunikat pkp.pl, maj 2026 r.) trzeba czytać przez pryzmat demografii. Według GUS Bartoszyce straciły 8% mieszkańców między 2010 a 2024 r., Braniewo i Mrągowo notują podobne trendy. Tania cena maskuje ryzyko strukturalne: kupujesz mieszkanie w miejscu, z którego ludzie wyjeżdżają. Ewa Palus, główna analityk Tabelaofert.pl, w komentarzu dla Bankier.pl (2026 r.) zwraca uwagę, że stabilizacja cen w pierwszej połowie 2026 r. wynika z wciąż wysokiej podaży - a PKP dokłada do tej podaży kilkaset lokali, których rynek nie wchłonie naturalnie.

Moim zdaniem oferta PKP S.A. ma sens w trzech wąskich scenariuszach: (1) kupno kamienicy pokolejowej w atrakcyjnej dzielnicy Wrocławia, Katowic lub Opola, gdzie rynek jeszcze rośnie; (2) lokal wakacyjny w miejscowości turystycznej (Mrągowo blisko jezior); (3) mieszkanie dla bliskich, którzy faktycznie tam mieszkają. Poza tym jest to klasyczna pułapka uśpionych pieniędzy - tania cena wciąga w wieloletni projekt remontowy, którego nigdy nie odzyskasz przy odsprzedaży.

Według prognoz Otodom sprzedaż mieszkań w segmencie deweloperskim wzrośnie w 2026 r. o 10-15% r/r (raport Dane Otodom, marzec 2026 r.), a ceny ofertowe deweloperskie w 7 największych miastach wzrosły o 6,4% r/r w Q1 2026 r. To pokazuje, gdzie naprawdę jest popyt - w głównych aglomeracjach na nowym budownictwie z gotowym standardem. Wybór mieszkania pokolejowego w Bartoszycach to świadoma decyzja o stanięciu z drugiej strony tego trendu.

Liczby dla portfela 110 tys. zł

Możesz przeznaczyć całą sumę na mieszkanie PKP w mniejszym mieście (25 tys. zł cena wywoławcza + 80 tys. zł remont + 5 tys. zł opłaty = 110 tys. zł), zostając bez bufora i z aktywem trudnym do upłynnienia. Alternatywa: 80 tys. zł na lokacie 4,5% (3 600 zł/rok brutto, 2 916 zł netto po Belce 19%) plus 30 tys. zł na EDO 5,35% (1 605 zł brutto/rok, 1 300 zł netto) - łącznie 4 216 zł rocznej premii bez ryzyka i bez pracy własnej.

Drugi wariant: dalej wynajmować w Krakowie za 3 100 zł/mc i inwestować nadwyżkę. Po 5 latach masz 110 tys. zł kapitału plus odsetki na lokacie i EDO (ok. 22-25 tys. zł skumulowanego zysku), gotowe do wkładu własnego w kredyt hipoteczny w Krakowie. To bezpieczniejsze niż mieszkanie pokolejowe w Bartoszycach. Jeśli chcesz porównać oba scenariusze liczbowo, sprawdź kalkulator najem vs kupno lub policz ratę przyszłego kredytu w kalkulatorze hipotecznym.

Więcej analiz z rynku mieszkaniowego znajdziesz w naszej kategorii nieruchomości i w pełnej analizie kupić czy wynajmować mieszkanie w Polsce 2026. Warto też zerknąć na zestawienie rynku pierwotnego vs wtórnego i najnowsze ceny mieszkań w Warszawie z kwietnia 2026 r. oraz analizę realnego kosztu najmu w 2026 r.. Decyzję o kupnie warto skonfrontować z Decyzjomatem Hipoteki, nawet jeśli planujesz zakup za gotówkę - pokazuje on, ile realnie kosztuje dany metr w danym mieście.

Co dalej z portfelem PKP?

W kolejnych miesiącach 2026 r. PKP S.A. ma dalej zwiększać liczbę przetargów - to konsekwencja porządkowania majątku spółek skarbu państwa. Jeśli interesuje cię konkretna lokalizacja, śledź bezpośrednio oficjalną stronę przetargów PKP i platformę zakupową PKP eB2B - tam pojawiają się ogłoszenia z 2-4 tygodniowym wyprzedzeniem. Przed udziałem w licytacji zamów inspekcję techniczną u niezależnego rzeczoznawcy (koszt 800-1 500 zł) - to najtańsze zabezpieczenie przed kupnem aktywa z ukrytą wadą.

Narzędzia do Twojej decyzji