Najem krótkoterminowy 2026: rząd przyjął ustawę bez stref zakazu dla gmin - co zmienia się dla rynku 65 tys. lokali

Rada Ministrów przyjęła 14 lipca 2026 r. projekt ustawy UC135 regulujący najem krótkoterminowy - nowelizację ustawy o usługach hotelarskich przygotowaną przez resort sportu i turystyki. Z rządowej wersji wypadła najostrzejsza broń gmin, czyli prawo do wyznaczania stref wolnych od najmu na doby, co dla właścicieli ok. 65 tys. mieszkań na tym rynku (Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego, 2024) oznacza mniej barier, a dla sąsiadów w kamienicach - mniej ochrony.

Ustawa miała być tarczą dla mieszkańców i uczciwych hotelarzy, a wyszła z niej rejestracja plus kilka wymogów bezpieczeństwa. Stąd zarzut o "bezzębność", który przykleił się do projektu jeszcze zanim trafił do Sejmu. Rozłam poszedł przez samą koalicję i to on jest tu prawdziwym newsem, nie sam fakt regulacji.

Co dokładnie przyjął rząd 14 lipca 2026?

Projekt UC135 traktuje każdy wynajem lokalu na okres do 30 dni jako usługę hotelarską i tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) - publiczny rejestr, w którym musi się znaleźć każdy apartament czy dom oferowany turystom. To wdrożenie unijnego rozporządzenia STR 2024/1028, które nakłada na kraje członkowskie obowiązek ewidencji krótkiego najmu i raportowania danych platformom.

Sednem nowych zasad są trzy elementy: obowiązkowy wpis do CWTON, wymogi bezpieczeństwa (w tym przeciwpożarowe) oraz limit skali. Projekt wprowadza próg 6 lokali i 30 miejsc noclegowych w jednym budynku - po jego przekroczeniu właściciel wchodzi w reżim pełnych wymogów hotelowych, z całą związaną z tym biurokracją i kosztami. Poniżej progu obowiązki są lżejsze, co ma chronić drobnych właścicieli jednego czy dwóch mieszkań.

Szczegóły rejestru CWTON, numeru ewidencyjnego i kar za jego brak opisywaliśmy przy okazji wcześniejszej wersji projektu UC135. Pełną dokumentację prowadzi Ministerstwo Sportu i Turystyki.

Dlaczego strefy zakazu wywołały wojnę w koalicji?

Strefy zakazu, czyli obszary, w których gmina mogłaby całkowicie zakazać najmu na doby, wypadły z rządowej wersji projektu przyjętej 14 lipca 2026 r. i to jest oś sporu. W pierwotnych zapowiedziach to gminy miały decydować, gdzie Airbnb ma prawo bytu, a gdzie nie. W wersji, która wyszła z Rady Ministrów, tego narzędzia po prostu nie ma.

Najgłośniej zaprotestowała Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej i liderka Polski 2050. W ostrym wpisie nie zostawiła na projekcie suchej nitki.

"Zero praw dla gmin w ustanawianiu stref wolnych od Airbnb. Zero praw dla mieszkańców w decydowaniu, czy mają burdel czy hotel za ścianą. Taka ustawa wyszła dziś z Rady Ministrów." - Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej (Polska 2050), wpis w serwisie X z 14 lipca 2026 r.

Polska 2050 zapowiedziała złożenie w Sejmie poprawek przywracających gminom prawo do tworzenia stref całkowicie wolnych od krótkiego najmu oraz wzmacniających głos mieszkańców w decydowaniu o charakterze okolicy. To oznacza, że batalia o kształt ustawy dopiero się zaczyna - rząd przyjął projekt, ale ostateczne przepisy uchwali parlament po wakacjach. O tym, jak strefy zakazu wypadły z projektu jeszcze na etapie prac rządowych, pisaliśmy w osobnej analizie lipcowej.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Harmonogram jest rozłożony na kilka lat, a nie na jeden dzień. Obowiązki ewidencyjne wynikające z prawa unijnego ruszają najwcześniej, pełne wymogi przeciwpożarowe najpóźniej - w 2031 r. Poniżej kalendarium najważniejszych dat wynikających z projektu UC135.

Rozciągnięcie reformy na pięć lat to świadomy zabieg - branża dostaje czas na dostosowanie, a gminy na przygotowanie planów. Problem w tym, że mechanizm stref, datowany na styczeń 2029, w rządowej wersji nie ma na czym się oprzeć, bo samo prawo gmin do ich tworzenia zniknęło.

Co ustawa zmienia dla rynku 65 tys. lokali?

Rynek krótkiego najmu w Polsce to według Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego ok. 65 tys. mieszkań (dane za 2024 r.), z czego prawie 60 tys. lokali wystawiono na Airbnb, a ponad 35 tys. na Booking - przy czym ok. 85% ofert z Bookinga pokrywa się z Airbnb. Najwięcej ogłoszeń koncentruje się w Warszawie (ponad 10 tys.) i Krakowie (ok. 8 tys.).

Dla operatorów skali przemysłowej regulacja to bardziej porządek niż zagrożenie. Renters, jeden z największych graczy, zarządza blisko 5 tys. nieruchomości i sam włączył się w prace legislacyjne. Podobnie patrzy na to konkurencja.

Według Marcina Dumanii, prezesa Sun&Snow, jednego z największych operatorów najmu na doby w Polsce (komentarz dla Strefy Biznesu, lipiec 2026), większa przejrzystość rynku oznacza większe bezpieczeństwo rezerwacji, łatwiejszą identyfikację legalnie działających obiektów i lepszą jakość usług - co ma znaczenie zwłaszcza przy rezerwacjach przez internet. Innymi słowy, duzi gracze regulacji się nie boją, bo dokumentację i tak prowadzą. Uderzy ona raczej w szarą strefę i w drobnych właścicieli, którzy dotąd wynajmowali "na czarno".

Tu warto uczciwie powiedzieć, gdzie kończy się ochrona mieszkańca. Bez stref zakazu spółdzielnia czy wspólnota dalej nie ma twardego narzędzia, żeby wykurzyć hotel z klatki schodowej. Temat opłat za części wspólne w budynkach z najmem na doby rozbieraliśmy w analizie zmian we własności lokali.

Kupno mieszkania w Krakowie pod najem - czy to nadal się opłaca?

Przy 110 tys. zł oszczędności i wynajmie własnego lokum za 3 100 zł miesięcznie zakup kawalerki w Krakowie pod najem krótkoterminowy to dziś decyzja o innym profilu ryzyka niż rok temu. Metr w Krakowie kosztuje ok. 14 601 zł (SonarHome, czerwiec 2026), więc 35-metrowa kawalerka to ok. 511 tys. zł - z Twoim wkładem 110 tys. zł zostaje kredyt rzędu 400 tys. zł.

Po wejściu ustawy UC135 do tego rachunku dochodzą nowe pozycje: obowiązkowy wpis do CWTON, wymogi bezpieczeństwa i - jeśli Sejm przywróci strefy - ryzyko, że akurat Twoja lokalizacja w ścisłym centrum Krakowa trafi za kilka lat do strefy zakazu. To nie jest ryzyko cenowe, to ryzyko modelu biznesowego: mieszkanie kupione pod doby możesz być zmuszony przestawić na najem długoterminowy, a wtedy rentowność spada.

Dlatego zanim policzysz "ile zarobię na dobach", policz najpierw wariant bazowy: kupno kontra dalszy wynajem plus inwestycja nadwyżki. Sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Kupno-Wynajem, a zdolność i ratę przy kredycie 400 tys. zł w kalkulatorze raty oraz w Decyzjomacie Hipotecznym. Porównanie horyzontu 10-letniego znajdziesz też w kalkulatorze najem kontra kupno. Głębszą matematykę break-even rozpisaliśmy w pełnej analizie kupić czy wynajmować, a same ceny w stolicy Małopolski w raporcie o cenach mieszkań w Krakowie.

Moja ocena: porządek na rynku, ale ochrona mieszkańca została w szufladzie

Ustawa w obecnym kształcie robi jedną rzecz dobrze - wprowadza rejestr i wybija argument szarej strefie. CWTON i limit 6 lokali na budynek to realne narzędzia przeciwko "aparthotelom" upchanym w blokach mieszkalnych, i to zapisuję na plus. Ale nazwanie tego "regulacją chroniącą mieszkańców" jest moim zdaniem sporym nadużyciem, skoro najważniejsze narzędzie, czyli strefy zakazu, z projektu wypadło.

Powiem wprost: rząd wybrał wariant wygodny dla dużych operatorów i unijnego obowiązku, a niewygodny konflikt gmina kontra inwestor odłożył na Sejm. Spór Pełczyńskiej-Nałęcz z resztą koalicji nie jest kosmetyczny - to pytanie, czy o charakterze ulicy decyduje właściciel lokalu, czy jego sąsiedzi. Jeśli poprawki Polski 2050 przejdą, ustawa dostanie zęby i realnie zmieni układ sił w centrach Krakowa i Warszawy. Jeśli nie - zostanie rejestrem, który uporządkuje papiery, ale nie ściszy walizek na kółkach o trzeciej w nocy.

Więcej analiz finwire.pl o rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a szerszy kontekst przepływu kapitału inwestorów w analizie decentralizacji rynku. Dane o ruchu turystycznym, które napędzają ten rynek, publikuje GUS.

Co dalej

Wszystko rozegra się jesienią 2026 r. w Sejmie. Jeśli poprawki przywracające strefy zakazu zdobędą większość, właściciele lokali w ścisłych centrach powinni zacząć planować plan B na wypadek, że ich adres trafi za kilka lat do strefy. Jeśli poprawki przepadną, na najbliższe lata zostaje status quo z rejestrem - i kolejna runda sporu przy okazji wyborów samorządowych, bo temat "burdla za ścianą" nie zniknie z lokalnej polityki.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny