Najem krótkoterminowy 2026: rejestr CWTON, kary do 50 tys. zł i strefy zakazu w gminach od 2029

Projekt UC135 Ministerstwa Sportu i Turystyki, którego pierwsza wersja trafiła do konsultacji w styczniu 2026 r., wprowadza Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) i daje gminom narzędzie do wyznaczania stref całkowitego zakazu najmu krótkoterminowego od 1 stycznia 2029 r. Według danych branżowych w Polsce działa dziś ok. 80 tys. lokali w tym segmencie, a tylko w 2025 r. zarezerwowano przez Booking i Airbnb 44,39 mln noclegów (dane Forsal, marzec 2026).

Co konkretnie przewiduje projekt UC135?

Projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (numer UC135, MSiT) jednoznacznie wpisuje najem krótkoterminowy w definicję usługi hotelarskiej. Granica to 30 dni: pobyt krótszy automatycznie podlega reżimowi ustawy o usługach hotelarskich, dłuższy traktowany jest jako klasyczny najem cywilnoprawny.

Kluczowy element to rejestracja w CWTON - elektronicznej ewidencji prowadzonej przez gminy, z numerem identyfikacyjnym widocznym w każdym ogłoszeniu (Airbnb, Booking, OLX, social media, strona własna). To bezpośrednia implementacja Rozporządzenia (UE) 2024/1028 Parlamentu Europejskiego i Rady z 11 kwietnia 2024 r. o gromadzeniu i wymianie danych dot. usług najmu krótkoterminowego, które jest stosowane w całej UE od 20 maja 2026 r.

Resort sportu i turystyki przygotował projekt także z myślą o szarej strefie. Według szacunków MSiT, do 35% rynku najmu krótkoterminowego funkcjonuje dziś poza ewidencją podatkową - część branży hotelarskiej szacuje ten odsetek nawet na 60%. Państwo traci na tym setki milionów złotych rocznie z tytułu PIT, ryczałtu i VAT.

Kary do 50 tys. zł i numer w ogłoszeniu - kto musi się zarejestrować?

Maksymalna kara administracyjna w projekcie UC135 wynosi 50 000 zł i obejmuje dwa scenariusze: brak rejestracji lokalu w CWTON oraz brak numeru CWTON w treści ogłoszenia. To duża zmiana, bo dziś osoba wynajmująca jedno mieszkanie turystom przez Airbnb w praktyce funkcjonuje bez kontroli ewidencyjnej.

Obowiązek rejestracji obejmie każdego, kto świadczy usługę noclegową na okres do 30 dni - niezależnie od tego, czy ma jeden lokal, czy sześćdziesiąt. Próg sześciu lokali i 30 miejsc noclegowych odgrywa rolę tylko w kontekście wymagań przeciwpożarowych: poniżej tego progu ustawa przewiduje uproszczenia ppoż, a powyżej trzeba spełnić pełen standard hotelarski (opinie rzeczoznawcy ppoż, instalacje alarmowe, drogi ewakuacyjne).

Projekt nakłada też obowiązki na samorządy. Związek Województw RP wskazał w opinii do projektu, że nowe kompetencje (prowadzenie CWTON, kontrola wpisów, postępowania administracyjne ws. kar) mają trafić do urzędów marszałkowskich bez pełnej oceny kosztów i bez gwarancji finansowania.

Czy strefy zakazu uderzą w Kraków, Warszawę i Gdańsk?

Możliwość wyznaczania stref całkowitego zakazu najmu krótkoterminowego wchodzi w życie od 1 stycznia 2029 r. - cztery lata po przyjęciu ustawy. Rady miast Krakowa, Warszawy i Gdańska, w których problem wypierania mieszkańców przez turystów jest najpoważniejszy, dostaną realne narzędzie do ograniczenia podaży lokali wakacyjnych w wybranych dzielnicach.

Skalę zjawiska widać w danych GUS i raportach branżowych: w samym sierpniu 2025 r. Małopolska zanotowała 1,57 mln noclegów rezerwowanych online, Pomorskie 1,54 mln, a Zachodniopomorskie 1,24 mln. Trzy regiony przekroczyły w jednym miesiącu milion noclegów - i to są regiony z najsilniejszą presją na lokalny rynek mieszkaniowy.

Ustawa nie narzuca gminom konkretnych mechanizmów. Rada gminy może wyznaczyć strefy zakazu, limity dni w roku, w których lokal może być wynajmowany turystom, albo dodatkowe obowiązki (np. opłata ewidencyjna). To wzorzec barceloński w wersji polskiej - z tym, że Barcelona nie wpuszcza nowych licencji od 2014 r. i planuje całkowity zakaz STR od 2028 r. Polska startuje z opóźnieniem o jedną dekadę.

Wyznaczanie konkretnych dzielnic z zakazem będzie polityczne i lokalne. Spodziewam się, że Stare Miasto w Krakowie, Krakowskie Przedmieście w Warszawie i Główne Miasto w Gdańsku staną się pierwszymi celami - to enklawy z najwyższą intensywnością Airbnb i najgłośniejszymi protestami mieszkańców. Reszta miast może długo zostać poza regulacją.

Branża podzielona - PSWK kontra IGHP

Reakcje branży pokazują linię podziału: organizacje wynajmujących (PSWK) ostro krytykują projekt, a hotelarze (IGHP) popierają go pełną gębą.

Według Grzegorza Żurawskiego, Prezesa Zarządu Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (stanowisko PSWK z 21 stycznia 2026 r.), pierwsza wersja projektu UC135 wymagała od operatorów oświadczeń o spełnianiu standardów, których ustawa nie definiuje. PSWK reprezentuje ponad 13 tys. obiektów i postulowało wprowadzenie osobnej kategorii lokali na wynajem krótkoterminowy oraz wykazu minimalnych wymagań ppoż i sanitarno-technicznych. Po pierwszej wersji Żurawski wskazał, że żadna z uwag PSWK nie znalazła się w zaktualizowanej wersji projektu - dodano natomiast nowy obowiązek opinii rzeczoznawcy ppoż.

Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego, której prezesem od 6 marca 2012 r. jest Ireneusz Węgłowski, zajmuje stanowisko przeciwne. Według Węgłowskiego, najem krótkoterminowy to klasyczny przykład tego, jak regulacje nie nadążają za technologią platform rezerwacyjnych - tworzy się szara strefa i nieuczciwa konkurencja dla hotelarzy płacących VAT i podatek dochodowy w pełnej wysokości. IGHP popiera obowiązkową rejestrację obiektów i traktowanie wynajmujących jako przedsiębiorców turystycznych. Krzysztof Szadurski, Sekretarz Generalny IGHP, w wypowiedzi dla magazynu "Hotelarz" wskazał, że bez rejestru państwo nadal nie wie, ile realnie obiektów funkcjonuje w segmencie STR.

Moim zdaniem to spór, w którym obie strony mają racje cząstkowe. Rejestr jest racjonalny - bez niego CIT/VAT/PIT nie da się ściągnąć, a samorządom brakuje danych o skali rynku. Ale samorządowe pełnomocnictwa od 2029 r. mogą okazać się politycznym pretekstem do nadregulacji wyborczej, zamiast realnego narzędzia urbanistycznego.

Wpływ na portfel inwestora w mieszkanie pod najem

Dla osoby planującej zakup mieszkania pod najem krótkoterminowy w Krakowie nowe prawo to nie kosmetyka. Przy 110 tys. zł oszczędności i kredycie na ok. 700 tys. zł realnie kupisz dziś kawalerkę 30-35 m² w centrum lub na Kazimierzu (cena ofertowa ok. 24 tys. zł/m² wg Otodom, maj 2026). Rentowność najmu krótkoterminowego w pełnym sezonie szacuje się na 6-8% brutto, ale ten model wymaga regularnych dni dostępności, czego strefa zakazu od 2029 r. może po prostu zabronić.

Matematyka jest brutalna. Kawalerka za 750 tys. zł generuje na krótkoterminowym najmie w Krakowie ok. 4-5 tys. zł miesięcznie brutto przy obłożeniu 65%. Ta sama kawalerka na długim najmie da ok. 2 600-2 800 zł/mc. Różnica 1 800 zł/mc to dziś realna premia za ryzyko i pracę operacyjną - po wejściu strefy zakazu w 2029 r. ta premia może zniknąć z dnia na dzień, jeżeli twój lokal trafi do strefy wyłączonej z STR.

Dla osoby rozważającej kupno mieszkania pod inwestycję to argument za sprawdzeniem swojego scenariusza w Decyzjomacie Kupno vs Wynajem zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Twoje 110 tys. zł wkładu w kawalerkę w strefie zagrożonej zakazem może okazać się znacznie gorszą inwestycją niż ten sam kapitał ulokowany w mieszkaniu w dzielnicy o niższej intensywności turystycznej, gdzie strefa zakazu nigdy nie powstanie.

Widać tu też wektor dla cen. Strefy zakazu od 2029 r. mogą obniżyć ceny mieszkań w samych centrach (mniej popytu inwestycyjnego), a jednocześnie podnieść je w dzielnicach poza strefami (kapitał przesunie się tam). To scenariusz, który już zrealizował się w Barcelonie i Lizbonie - lokalna deflacja w turystycznych enklawach, inflacja na obrzeżach.

Co dalej z projektem UC135?

Projekt UC135 utknął na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów. MSiT zakładało przyjęcie ustawy w I kwartale 2026 r., żeby zdążyć przed wejściem w życie Rozporządzenia UE 2024/1028 (20 maja 2026 r.) - tego terminu nie dotrzymano. W praktyce oznacza to, że od 20 maja 2026 r. Polska stosuje wprost rozporządzenie unijne, ale nie ma własnego mechanizmu sankcji za jego nieprzestrzeganie. To luka, w której wynajmujący przez kilka kwartałów funkcjonują w prawnej szarej strefie.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz to przyjęcie ustawy w II półroczu 2026 r. z vacatio legis 6-12 miesięcy. Pierwsze realne rejestracje w CWTON to więc Q1 2027, a pierwsze decyzje gmin o strefach zakazu nie wcześniej niż 1 stycznia 2029 r. - czteroletni horyzont daje branży czas na dostosowanie, ale też tworzy pole do politycznych przepychanek w lokalnych radach.

Komentarz redakcji - rejestr to za mało

Uchwalenie ustawy o CWTON i karze 50 tys. zł rozwiązuje jeden problem: niewiedzę. Państwo wreszcie dowie się, ile lokali STR realnie działa, kto je prowadzi i ile generują dochodu. To wartościowa zmiana - bez danych ani UOKiK, ani izby skarbowe nie potrafią dziś egzekwować przepisów już istniejących (PIT od najmu, VAT przy 8% i ryczałt 8,5%/12,5%).

Ale rejestr sam nie zmieni rynku. Realne narzędzie - strefy zakazu - dostają gminy dopiero od 2029 r., a ich skuteczność będzie zależała od politycznej odwagi lokalnych radnych. Kraków już dziś rozważa strefę wolną od STR w obrębie Plant; w Warszawie temat na razie nie wszedł do debaty publicznej. Bez determinacji w samorządach ustawa może okazać się papierowym tygrysem.

Wiele zostanie do dograń. Sprawdź, jak wpisuje się to w szerszą decyzję o zakupie mieszkania w Decyzjomacie Hipotecznym i porównaj scenariusz najmu krótkoterminowego z długoterminowym w kalkulatorze najem vs kupno. Aktualne marże banków na kredyt hipoteczny dla mieszkań inwestycyjnych zestawiamy też w rankingu kredytów hipotecznych - decyzja o zakupie w mieście z wysokim ryzykiem stref zakazu wymaga twardej kalkulacji rentowności w obu scenariuszach.

Więcej naszych analiz rynku mieszkaniowego znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości. Pisaliśmy też o tym, jak regulacje najmu krótkoterminowego uderzą w turystykę i ceny mieszkań w Krakowie, pokazaliśmy efekt Barcelony nad Wisłą - 203% wzrost rezerwacji noclegów w 8 lat, a w analizie ryzyko prawne najmu mieszkań opisaliśmy, dlaczego polski rynek najmu się kurczy. Twoje liczby w kalkulatorze raty kredytu pomogą zobaczyć, ile realnie zapłacisz miesięcznie.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny