Upadłość HREIT 2026: sąd ogłasza bankructwo spółki Sapoty - jak nie stracić wkładu u dewelopera

Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy ogłosił upadłość HREIT S.A., kluczowej spółki grupy HRE Investments kontrolowanej przez aresztowanego Michała Sapotę - to koniec starań o restrukturyzację i formalne bankructwo firmy. Prokuratura Okręgowa w Łodzi zarzuca Sapocie doprowadzenie ponad 1434 osób do niekorzystnego rozporządzenia mieniem o wartości przekraczającej 342 mln zł (komunikat prok. Pawła Jasiaka, rzecznika Prokuratury Okręgowej w Łodzi), a śledczy nie wykluczają, że realne straty sięgną nawet 3 mld zł. Stan na lipiec 2026.

Co orzekł sąd i dlaczego to porażka Michała Sapoty?

Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy ogłosił upadłość HREIT S.A., odrzucając wariant sanacji dla najważniejszej spółki grupy HRE Investments. Zarządca przymusowy, ustanowiony przez ten sam sąd 29 lipca 2025 r., już wcześniej w raporcie ocenił spółkę jako trwale niewypłacalną. Dla Sapoty, który do końca walczył o restrukturyzację pod przyjaznym nadzorem, to strategiczna przegrana - upadłość oznacza likwidację majątku pod kontrolą syndyka, a nie ratowanie biznesu na własnych warunkach.

Różnica między sanacją a upadłością jest fundamentalna. Sanacja (postępowanie restrukturyzacyjne, w którym dłużnik z pomocą nadzorcy próbuje uratować firmę i spłacać wierzycieli w czasie) daje szansę na kontynuację działalności. Upadłość to sygnał, że sąd nie widzi już takiej szansy i majątek idzie na zaspokojenie wierzycieli. Nadzorcą sądowym w wątku restrukturyzacyjnym był Sławomir Witkowski, który rekomendował sądowi oddalenie wniosku o przyspieszone postępowanie układowe.

„Zarządzenia kierunkowe w postępowaniu upadłościowym były niezbędne do pełnej ochrony interesów wierzycieli HREIT" - argumentował Marcin Kubiczek, prezes RZMK Restrukturyzacja i zarządca przymusowy spółki (komunikat zarządcy, 2025 r.). Sprawa jest jednak proceduralnie zabałaganiona: część spółek projektowych grupy, jak Warszawska 1, dostała zgodę na sanację, a wokół samego zarządcy toczyły się spory kompetencyjne. To pokazuje, że grupa HRE Investments nie jest jednym podmiotem, lecz plątaniną spółek celowych - a los wpłaconych pieniędzy zależy od tego, w którą z nich trafiły. Jak opisywaliśmy w analizie kolejnej nowelizacji ustawy deweloperskiej, ustawodawca właśnie po takich aferach zaostrza wymogi wobec deweloperów.

Ile osób straciło pieniądze w aferze HREIT?

Ponad 1434 osoby figurują jako pokrzywdzone w śledztwie Prokuratury Okręgowej w Łodzi, a wartość zarzutów po ich rozszerzeniu przekroczyła 342 mln zł. W tej liczbie mieszczą się dwie grupy: inwestorzy, którzy finansowali projekty grupy licząc na zysk, oraz nabywcy mieszkań w porzuconych inwestycjach deweloperskich. Śledczy podkreślają jednak, że to dopiero czubek góry lodowej - baza inwestorów liczy ponad 8,3 tys. pozycji, a HREIT wystawiła na sprzedaż nie mniej niż 3767 lokali.

„Pokrzywdzeni są w całej Polsce, a lista wciąż rośnie” - informował prok. Paweł Jasiak, rzecznik Prokuratury Okręgowej w Łodzi (wg komunikatów prokuratury z 2025 i 2026 r.). Michałowi Sapocie grozi do 25 lat więzienia, a Sąd Apelacyjny w Łodzi konsekwentnie utrzymywał wobec niego areszt (postanowieniem z 10 marca 2026 r. sąd apelacyjny zajmował się także wątkiem odmowy wszczęcia śledztwa z 8 grudnia 2025 r.). Prokuratura szacuje, że po pełnym rozliczeniu strat kwota może zamknąć się w przedziale 2-3 mld zł, przy nawet 10 tys. poszkodowanych.

Skala jest ogromna nawet na tle całego rynku. Notariusze podpisali w 2025 r. blisko 219 tys. aktów sprzedaży lokali (dane z rynku notarialnego), co pokazuje, jak duża część transakcji odbywa się bez pełnej weryfikacji kondycji sprzedającego - o czym pisaliśmy w podsumowaniu roku na rynku mieszkaniowym. Przy średniej cenie ofertowej w Warszawie sięgającej 20 tys. zł/m2 pojedynczy pokrzywdzony tracił często dorobek życia.

Nabywca mieszkania czy inwestor - kto odzyska więcej?

Nabywca mieszkania z klasyczną umową deweloperską ma znacznie silniejszą pozycję niż inwestor kapitałowy grupy HRE. Nabywca lokalu dysponuje roszczeniem szczególnym, powiązanym z konkretną inwestycją i często zabezpieczonym dodatkowymi instrumentami. Inwestor, który kupił udziały albo pożyczył pieniądze na projekty, staje się zwykłym wierzycielem - jego roszczenie zaspokaja się według zasad ogólnych, czyli w praktyce z tego, co zostanie po sprzedaży majątku (wg analizy prawnej portalu poszkodowanych HREIT).

Problem w tym, że tarcza ochronna zadziałała w minimalnym zakresie. Tylko kilkanaście umów nabywców HREIT było objętych ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG - fundusz zwracający wpłaty, gdy deweloper upada lub bank odmawia wypłaty z rachunku powierniczego). Powód jest prozaiczny: nowa ustawa deweloperska (Dz.U. 2021 poz. 1177) w pełni obowiązuje dopiero od 1 lipca 2024 r., a wpłaty chroni od 1 lipca 2022 r. - większość projektów HREIT ruszyła wcześniej i podlega staremu, słabszemu reżimowi. Prawo zmienia się właśnie teraz na potęgę, co opisaliśmy w tekście o zakazie waloryzacji ceny i opłacie rezerwacyjnej.

Jak ochronić 200 tys. zł wkładu, kupując mieszkanie od dewelopera?

Kupując mieszkanie za 1 mln zł z wkładem własnym 200 tys. zł i kredytem 750 tys. zł, na etapie budowy przelewasz deweloperowi w transzach nawet 900 tys. zł, zanim dostaniesz klucze i akt notarialny. To Twoje i banku pieniądze krążące poza Twoją kontrolą przez 18-24 miesiące. Afera HREIT pokazuje, co się dzieje, gdy trafią do spółki, która okazuje się niewypłacalna - odzyskanie środków bez ustawowej tarczy potrafi trwać latami i kończyć się ułamkiem kwoty.

Kluczowa jest różnica między dwoma typami rachunku powierniczego (rachunku w banku, na który trafiają Twoje wpłaty). Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy pozwala deweloperowi pobierać pieniądze transzami po zakończeniu kolejnych etapów budowy - Twoje środki topnieją, zanim mieszkanie stoi. Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy: deweloper dostaje całość dopiero po przeniesieniu własności, więc do momentu odbioru Twoje 200 tys. zł wkładu leży nietknięte. Przed podpisaniem umowy sprawdź w prospekcie, który wariant zastosowano, i policz realny koszt całej transakcji w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Schemat obrony jest prosty i policzalny. Zweryfikuj, czy inwestycja podlega DFG (projekty rozpoczęte po 1 lipca 2022 r.), sprawdź KRS i sprawozdania finansowe dewelopera, żądaj prospektu informacyjnego i przeczytaj, na jakim rachunku lądują wpłaty. Zanim zdecydujesz się na konkretny budżet i kredyt, sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym, a szczegółowy rozkład opłat notarialnych, PCC i prowizji znajdziesz w analizie kosztów zakupu mieszkania za 500 tys. zł. Aktualne warunki finansowania porównasz w kalkulatorze raty kredytu.

Upadłość zamiast sanacji - moja ocena

Blisko 630 wierzycieli z roszczeniami na około 310 mln zł popierało restrukturyzację HREIT, wielokrotnie przewyższając liczbowo zwolenników upadłości. Mimo to sąd wybrał bankructwo - i moim zdaniem słusznie. Powiem wprost: sanacja pod nadzorem powiązanym z dotychczasowym zarządem grupy, której prezes siedzi w areszcie z zarzutami oszustwa na setki milionów, byłaby proszeniem się o dalsze wyprowadzanie majątku. Upadłość jest boleśniejsza dla wierzycieli w krótkim terminie, bo zamraża plany dokończenia inwestycji, ale daje syndykowi twarde narzędzia do odzyskiwania majątku i ścigania transakcji z pokrzywdzeniem wierzycieli.

To, że część wierzycieli wolała restrukturyzację, wynika z prostej kalkulacji - w sanacji jest teoretyczna szansa na dokończenie budowy i odbiór mieszkania, w upadłości zwykle zostaje spór o pieniądze z masy. Rozumiem tę nadzieję, ale dane zarządcy o trwałej niewypłacalności nie pozostawiały złudzeń. Afera HREIT prawdopodobnie przyśpieszy kolejne zaostrzenia prawa: rozszerzenie obowiązkowego DFG, twardsze wymogi kapitałowe wobec deweloperów i większą transparentność spółek celowych. Więcej analiz na temat rynku mieszkaniowego znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a jeśli wahasz się między zakupem od dewelopera a wynajmem, policz swój scenariusz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem.

Dane o skali rynku i decyzjach sądów pochodzą z rejestrów publicznych GUS, przepisy ochronne z ustawy deweloperskiej w bazie ISAP, a informacje o zarzutach z komunikatów Prokuratury Okręgowej w Łodzi. Jeśli masz podpisaną umowę z deweloperem, którego kondycja budzi Twoje wątpliwości, następny krok jest jeden: sprawdź typ swojego rachunku powierniczego jeszcze przed najbliższą transzą - bo po ogłoszeniu upadłości będzie już za późno na wybór.

Najczęstsze pytania

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny