W skrócie
- 11 maja 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt UD361 - drugą nowelizację ustawy deweloperskiej w ciągu pół roku.
- Modele urządzeń sanitarnych i AGD deweloper będzie musiał podać w prospekcie na lata przed faktyczną instalacją.
- 45,2 tys. mieszkań oddano w I kw. 2026 r. - spadek o 1,4% r/r ([dane GUS](https://stat.gov.pl/), maj 2026 r.).
- Historia postępowań cywilnych i karnych dewelopera trafi do obowiązkowych ogłoszeń - po raz pierwszy od wejścia ustawy w życie w 2021 r.
- Wizualizacje muszą być wyraźnie oznaczone jako materiały poglądowe - koniec sztucznych renderów bez ostrzeżenia.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT, kierowane przez Krzysztofa Paszyka) opublikowało 11 maja 2026 r. projekt UD361 - drugą w ciągu pół roku nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (pierwsza weszła w życie 13 lutego 2026 r. jako Dz.U. 2026 poz. 27). Deweloperzy będą musieli wpisać do prospektu informacyjnego konkretne modele instalowanych urządzeń, ujawnić toczące się postępowania sądowe i opisać standard wykończenia każdego pomieszczenia (komunikat MRiT z 11 maja 2026 r.). Kupujący mieszkanie za 1 mln zł z kredytem 750 tys. zł dostaje narzędzie, którego dotąd nie miał - prawo żądania konkretu, zanim wpłaci zaliczkę.
Co dokładnie zmienia projekt UD361 w prospekcie informacyjnym?
Projekt UD361 rozszerza prospekt informacyjny (dokument, który deweloper musi dać nabywcy przed podpisaniem umowy) o standard wykończenia, modele urządzeń sanitarnych i AGD, rzut lokalu z powierzchnią użytkową każdego pomieszczenia oraz wykaz pomieszczeń przynależnych (komunikat MRiT z 11 maja 2026 r.). Dotychczasowy prospekt podawał tylko ogólny opis - nowa wersja zamyka furtkę do podmiany urządzeń w fazie wykończenia.
"Projekt ma wzmocnić pozycję nabywcy na rynku pierwotnym, doprecyzować obowiązki dewelopera i stworzyć narzędzia do oceny wiarygodności firm realizujących inwestycje mieszkaniowe." - Ministerstwo Rozwoju i Technologii (komunikat z 11 maja 2026 r.)
Praktyka pokazywała, że klient kupował mieszkanie na podstawie wizualizacji z baterią marki Grohe, a po dwóch latach instalowano sprzęt z dolnej półki. Nowy prospekt zamyka tę lukę - deweloper będzie związany konkretem przez cały okres realizacji. To duża zmiana operacyjna, bo katalog dostawców trzeba zatwierdzić na lata wcześniej. Branża w lutym 2026 r. dostała już art. 5a ustawy, który zakazał używania pojęć typu powierzchnia po sprzedaży czy powierzchnia rozliczeniowa - powierzchnia użytkowa musi być jedna i liczona według Polskiej Normy.
Szczegóły wcześniejszej nowelizacji opisaliśmy w analizie o zakazie waloryzacji ceny i czterokrotnej opłacie rezerwacyjnej - tamta ustawa załatwiła ceny, projekt UD361 załatwia treść oferty.
Ile danych musi ujawnić deweloper przed pierwszym ogłoszeniem?
Każde ogłoszenie sprzedaży będzie musiało zawierać rzut lokalu, powierzchnię użytkową każdego pomieszczenia, informację o pomieszczeniach przynależnych i wyraźne oznaczenie wizualizacji jako materiałów poglądowych (projekt UD361, MRiT, 11 maja 2026 r.). Deweloper zostanie zobowiązany do ujawnienia historii działalności - toczących się postępowań cywilnych i karnych wobec spółki celowej i spółki matki.
To zmiana paradygmatu. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w stanowisku z lutego 2026 r. ostrzegał, że pierwsza nowelizacja zostawia luki interpretacyjne - PZFD krytykował literalne brzmienie art. 5a, bo Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wydał 16 lutego 2026 r. interpretację, która w praktyce dopuszcza równoległe funkcjonowanie dwóch standardów powierzchni użytkowej. Druga nowelizacja po trzech miesiącach pokazuje, że MRiT przyznaje rację krytykom.
Według komunikatu MRiT ogłoszenie sprzedaży lokalu będzie musiało spełniać minimum trzy nowe wymogi: oznaczyć każdą wizualizację jako materiał poglądowy, podać kompletną tabelę pomieszczeń z metrażem oraz odesłać do publicznej karty historii dewelopera w portalu Dom prowadzonym przez ministerstwo. Portal ma być w pełni operacyjny w 2027 r.
Jak nowe obowiązki wpłyną na ceny mieszkań w 2026 i 2027?
Wprowadzenie pełnego prospektu zwiększa koszty deweloperów o szacunkowo 50-150 zł/m² (kalkulacja redakcji finwire na bazie kosztów audytu prawnego, fotografii placu budowy i przygotowania dokumentacji standaryzowanej). Przy ofertowej cenie 20 063 zł/m² w Warszawie (Otodom, maj 2026 r.) to 0,25-0,75% wzrostu - mniej niż jeden miesiąc wahania cen.
Dla mniejszych deweloperów obciążenie będzie nieproporcjonalnie wyższe. Spółka realizująca jeden budynek w roku poniesie ten sam koszt stały audytu i dokumentacji co duża grupa kapitałowa rozkładająca go na kilkanaście inwestycji. Moim zdaniem to najbardziej niedoceniany skutek nowelizacji - regulacja faktycznie premiuje skalę, choć deklarowany cel jest odwrotny (ochrona kupującego). Mniejsi deweloperzy ograniczą sprzedaż w przedsprzedaży lub wycofają się z mniejszych miast.
Dane GUS pokazują tło. W I kw. 2026 r. oddano do użytkowania 45,2 tys. mieszkań - spadek o 1,4% r/r. Od stycznia do kwietnia 2026 r. trafiło na rynek ok. 60 tys. mieszkań (-2% r/r). Jednocześnie wydano pozwolenia na 95 tys. mieszkań (+16% r/r) i rozpoczęto budowę 74 tys. lokali. Na koniec kwietnia 2026 r. w realizacji było 852,5 tys. mieszkań - to bufor podażowy, który nowelizacja UD361 zatrzyma w fazie sprzedaży, bo część inwestycji będzie wymagała aktualizacji prospektów. Szczegóły miesięcznego pulsu rynku omawialiśmy w analizie o 15 118 startach w kwietniu 2026 r..
Wpływ na kredytobiorcę planującego mieszkanie za 1 mln zł
Kupujący 50 m² za 1 mln zł w Warszawie (cena 20 000 zł/m²) z kredytem 750 tys. zł i wkładem 200 tys. zł zyskuje konkret. Może żądać prospektu z modelami baterii, drzwi i okien, sprawdzić historię dewelopera w portalu Dom i porównać prospekty trzech inwestycji obok siebie. Przed projektem UD361 wszystko opierało się na zapewnieniach handlowca w biurze sprzedaży.
Konkret matematyczny: rata kredytu 750 tys. zł na 30 lat przy WIBOR 3M 4,2% (GPW Benchmark, maj 2026 r.) plus marża 2,1% = oprocentowanie 6,3% i rata 4 643 zł/mc. To zobowiązanie na 30 lat. Wpływ pełnego prospektu - jeśli wybierzesz właściwą inwestycję - może oznaczać oszczędność 20-40 tys. zł na późniejszych zmianach standardu (deweloper nie może zamienić ceramiki Roca na Cersanit bez aneksu). Twoja zdolność kredytowa nie zmienia się od nowelizacji UD361 - ale ryzyko kupna kota w worku spada wyraźnie. Sprawdź swój scenariusz w Decyzjomacie Hipotecznym i porównaj koszt z wynajmem w Decyzjomacie Kupno-Wynajem.
W kalkulatorze raty kredytu policzysz różne scenariusze stóp procentowych, a pełne zestawienie kosztów dodatkowych (PCC, taksa notarialna, wpis hipoteki) znajdziesz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania. Aktualne oferty bankowe z marżami są w rankingu kredytów hipotecznych.
Kalendarium ustawy deweloperskiej 2025-2027
| Data | Wydarzenie | Skutek dla rynku |
|---|---|---|
| 11 lipca 2025 r. | Wejście obowiązku codziennego raportowania cen | Deweloperzy muszą publikować ceny i historię zmian raz dziennie - również w święta |
| 4 grudnia 2025 r. | Uchwalenie pierwszej nowelizacji ustawy deweloperskiej | Dz.U. 2026 poz. 27 - zakaz waloryzacji ceny, 4x opłata rezerwacyjna przy odstąpieniu |
| 13 lutego 2026 r. | Wejście w życie pierwszej nowelizacji | Art. 5a - jednolita powierzchnia użytkowa według Polskiej Normy |
| 16 lutego 2026 r. | Interpretacja UOKiK ws. art. 5a | Dopuszczenie równoległego funkcjonowania dwóch standardów - krytykowane przez PZFD |
| 11 maja 2026 r. | Publikacja projektu UD361 (druga nowelizacja) | Modele urządzeń, historia postępowań, rzut z powierzchnią pomieszczeń |
| 2027 (planowane) | Wejście w życie UD361 + portal Dom | Pełna jawność historii dewelopera w bazie MRiT |
Czy projekt ma szansę na uchwalenie przed końcem 2026 r.?
Projekt UD361 trafił do konsultacji publicznych 11 maja 2026 r. (MRiT) - typowy proces legislacyjny od konsultacji do podpisu prezydenta trwa w Polsce 8-14 miesięcy. Realny termin wejścia w życie to przełom 2026/2027, najpewniej z 6-miesięcznym vacatio legis dla deweloperów na aktualizację prospektów. Prawdopodobieństwo opóźnień jest spore - PZFD już zapowiedział uwagi w konsultacjach.
Przyspieszenie procesu wcale nie jest pewne. Pierwsza nowelizacja (Dz.U. 2026 poz. 27) szła przez Sejm trzy lata - od pierwszych zapowiedzi MRiT z 2022 r. do podpisu w grudniu 2025 r. Druga, mniejsza nowelizacja może pójść szybciej, bo nie zmienia struktury ustawy, tylko rozszerza zakres prospektu i obowiązków informacyjnych. Najwyższe ryzyko: lobbing branży, która w stanowisku PZFD i Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów argumentuje, że koszty rosną, a podaż na rynku już teraz hamuje. Dane to potwierdzają - w I kw. 2026 r. ceny na rynku pierwotnym spadły o 0,3% r/r (NBP, maj 2026 r.).
Komentarz redakcji - druga nowelizacja w pół roku to test, nie naprawa
Projekt UD361 z 11 maja 2026 r. to druga nowelizacja w ciągu siedmiu miesięcy od uchwalenia pierwszej (4 grudnia 2025 r.). Powiem wprost - branża dostała w lutym 2026 r. niejasny art. 5a, który UOKiK musiał interpretować trzy dni po wejściu w życie. To nie jest stabilne prawo, to ciągła naprawa bieżąca. Dla kupującego ostateczny bilans jest dodatni - rośnie transparentność, słabnie ryzyko podmiany standardu. Dla rynku to minus - niestabilność prawa odstrasza inwestorów instytucjonalnych, a koszty regulacyjne uderzają najmocniej w mniejszych deweloperów, którzy obsługują miasta poniżej 100 tys. mieszkańców.
Moim zdaniem najważniejszy efekt UD361 nie dotyczy modeli baterii, tylko historii postępowań. Po raz pierwszy od wejścia ustawy deweloperskiej w życie w 2021 r. nabywca dostaje jawny dostęp do listy spraw sądowych prowadzonych przeciwko spółce celowej. To realna broń przed kupnem od dewelopera, który ma trzy procesy o niewykonanie umowy. Jeśli portal Dom faktycznie ruszy w 2027 r., zmieni to mechanikę wyboru inwestycji bardziej niż jakikolwiek przepis o powierzchni użytkowej.
Więcej analiz finwire.pl o rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a kontekst spadków cen pierwotnych w I kw. 2026 r. - w analizie o -0,3% r/r na rynku pierwotnym. Trend regulacyjny obejmie też powiązane segmenty - patrz nasze omówienie końca mikrokawalerek poniżej 25 m² we wrześniu 2026 r.. Sygnał na 2027 r.: jeśli MRiT utrzyma tempo, do końca przyszłego roku zobaczymy trzecią nowelizację - tym razem o karach za opóźnienia w odbiorze. Tej zmiany branża boi się najbardziej.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Kiedy projekt UD361 wejdzie w życie?
- 11 maja 2026 r. projekt trafił do konsultacji publicznych w MRiT. Realny termin wejścia w życie to przełom 2026/2027, z 6-miesięcznym vacatio legis dla deweloperów na aktualizację prospektów. Pierwsza nowelizacja (Dz.U. 2026 poz. 27) szła przez Sejm trzy lata - druga, mniejsza, może pójść szybciej, ale uwagi PZFD w konsultacjach mogą wydłużyć proces.
- Jakie modele urządzeń trzeba podać w prospekcie?
- Projekt UD361 wymaga konkretnych modeli urządzeń sanitarnych (baterie, wanny, miski WC) i sprzętu AGD instalowanego w mieszkaniu (kuchenki, piekarniki, lodówki, jeśli są częścią standardu deweloperskiego). Deweloper będzie związany konkretem przez cały okres realizacji - podmiana w fazie wykończenia będzie wymagała aneksu do umowy.
- Czy nowe obowiązki podniosą ceny mieszkań?
- 50-150 zł/m² to szacunkowy wzrost kosztów dewelopera związany z audytem prawnym, fotografią placu budowy i przygotowaniem standardowej dokumentacji. Przy cenie 20 063 zł/m² w Warszawie (Otodom, maj 2026 r.) to 0,25-0,75% - mniej niż miesięczne wahania cen na rynku. Mniejsi deweloperzy poniosą obciążenie nieproporcjonalnie wyższe.
- Co to jest portal Dom?
- Portal Dom to publiczna baza prowadzona przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), w której nabywca sprawdzi historię działalności dewelopera, toczące się postępowania cywilne i karne oraz ceny mieszkań w danej inwestycji. Pełna operacyjność planowana na 2027 r. - dziś portal działa w zakresie cen sprzedaży lokali.
- Ile zmieni nowelizacja UD361 w kredycie hipotecznym 750 tys. zł?
- 0 zł zmiany w racie kredytu - rata 750 tys. zł na 30 lat przy 6,3% (WIBOR 3M 4,2% + marża 2,1%) wynosi 4 643 zł/mc i nie zależy od ustawy deweloperskiej. Wpływ nowelizacji jest pośredni - lepszy wybór inwestycji zmniejsza ryzyko utraty 20-40 tys. zł na późniejszych zmianach standardu lub problemach z deweloperem.
- Czy PZFD popiera projekt UD361?
- PZFD w stanowisku z lutego 2026 r. krytycznie ocenił literalne brzmienie art. 5a pierwszej nowelizacji - po interpretacji UOKiK z 16 lutego 2026 r. dopuszczającej dwa standardy powierzchni użytkowej. PZFD zapowiedział uwagi do projektu UD361 w konsultacjach publicznych - branża argumentuje, że koszty regulacyjne hamują podaż w mniejszych miastach.
- Czy obecne ogłoszenia deweloperów już spełniają wymogi UD361?
- Nie. Większość ogłoszeń dewelopera w maju 2026 r. nie zawiera rzutu z metrażem każdego pomieszczenia, modeli urządzeń ani historii postępowań. Wymogi UD361 zostaną wprowadzone po uchwaleniu i wejściu w życie projektu (najwcześniej koniec 2026 r.). Do tego momentu obowiązują przepisy z Dz.U. 2026 poz. 27 - jednolita powierzchnia użytkowa według Polskiej Normy.
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test WIBOR +5pp - zgodnie z regułami KNF i Rekomendacji S
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
Przeczytaj też
Brak komentarzy. Bądź pierwszy!