Notariusze podpisali w 2025 roku prawie 219 tys. aktów sprzedaży lokali mieszkalnych - praktycznie tyle samo, ile w 2024 r. (219 968 aktów wg danych GUS, Informacja Sygnalna z 8 lipca 2025 r.). Jeśli wynajmujesz mieszkanie za ok. 3 100 zł i odłożyłeś 110 tys. zł na wkład własny, to nie jest abstrakcyjna statystyka - to sygnał, że rynek wszedł w fazę plateau, a presja na pośpieszny zakup wyraźnie opadła.

Stan na kwiecień 2026 r.: po dwóch latach odbicia po szoku stóp z 2022 r. polski rynek mieszkaniowy szuka nowego punktu równowagi. I robi to widocznie inaczej niż jeszcze rok temu.

Ile transakcji mieszkaniowych zarejestrowano w 2025 roku?

Prawie 219 tys. aktów notarialnych sprzedaży lokali w 2025 r. wg statystyk Ministerstwa Sprawiedliwości - to poziom praktycznie identyczny z 219 968 transakcjami z 2024 r. odnotowanymi przez GUS. W ujęciu szerszym (wszystkie nieruchomości, nie tylko lokale) w 2024 r. zawarto 545,8 tys. aktów (+6,8% r/r) o łącznej wartości 257,4 mld zł (+21,1% r/r). Wstępne dane za 2025 r. wskazują na stabilizację po dwóch latach mocnych odbić.

Lokale mieszkalne to nadal największy segment polskiego rynku obrotu nieruchomościami i dominują w 14 z 16 województw. Pozostałe akty obejmują działki budowlane, domy jednorodzinne, lokale użytkowe i grunty rolne. Jeśli ktoś mówi „rynek nieruchomości w Polsce”, w 80% przypadków mówi de facto o tych 219 tys. transakcji mieszkaniowych.

Jak rok 2025 wypada na tle rekordowego 2024?

Rok 2024 był rekordem dekady. 219 968 aktów sprzedaży lokali oznaczało 3,8% wzrost wobec 2023 r. Dla porównania, w 2022 r., w szoku stóp procentowych, transakcji było tylko ok. 175 tys. - 25% mniej niż dziś. 2025 nie powtórzył dynamiki 2024 r., ale i nie zawalił się.

Według raportu Centrum Analiz PKO BP z kwietnia 2026 r., w drugiej połowie 2025 r. liczba transakcji wzrosła o 31% w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Pierwsza połowa 2025 r. była natomiast słabsza od 2024 r. - i te dwa efekty się zniosły.

Po stronie deweloperów: w 7 największych miastach sprzedano w 2025 r. ponad 40,7 tys. nowych mieszkań. To o 9% więcej niż rok wcześniej, ale rynek wtórny wziął na siebie większą część korekty cenowej.

Co mówią ceny transakcyjne na koniec 2025 r.?

Według danych NBP za IV kwartał 2025 r., średnia cena transakcyjna w 7 największych miastach to 14 251 zł/m² - o 0,8% mniej niż rok wcześniej. To pierwszy spadek r/r od 2021 r. Najmocniejsze korekty kwartał do kwartału zanotowały Opole (-7,5%) i Rzeszów (-5,2%). W Poznaniu, Łodzi i Wrocławiu również odnotowano spadki na rynku pierwotnym. Warszawa i Kraków utrzymały poziom z poprzednich kwartałów.

„Rynek wszedł w fazę równowagi, w której kluczowe znaczenie mają czynniki makroekonomiczne, struktura popytu oraz ograniczenia podażowe" - Centrum Analiz PKO BP, raport rynku mieszkaniowego, kwiecień 2026 r.

To istotne, bo po dwóch latach narracji „ceny tylko rosną” deweloperzy nagle muszą udowodnić, że kupującemu opłaca się płacić ofertową stawkę. Powiem wprost: stabilizacja wolumenu w okolicach 219 tys. transakcji plus drobny spadek cen to dla kupującego bardziej dobra niż zła wiadomość. Po raz pierwszy od 2022 r. negocjowanie 5-8% rabatu nie jest abstrakcją.

Czy stabilizacja wolumenu otwiera pole do negocjacji?

Banki i deweloperzy lubią mówić o „rynku równowagi” jak o czymś neutralnym. Moim zdaniem to za delikatne sformułowanie. Gdy wolumen transakcji nie rośnie, a oferta deweloperów na wielu rynkach nadal pęcznieje, presja jest po stronie sprzedającego. Z analizy Bankier.pl na bazie danych NBP wynika, że rynek wtórny stał się prekursorem korekt - to tam najwcześniej widać schodzenie z ceny ofertowej. Rynek pierwotny próbuje trzymać poziom, ale „rabaty negocjacyjne” sięgają już 5-8% wartości katalogowej.

Kontekst historyczny - lata 2013-2014: po szczycie cen z 2008 r. polski rynek przez prawie dwa lata stabilizował wolumen, zanim ruszyła faza wzrostowa lat 2015-2017. Jeśli powtarzamy ten schemat, kolejne 12-18 miesięcy to okno do twardych negocjacji. Potem cykl wzrostowy ruszy szybko, a banki zaczną podnosić wymagania DSTI.

Klucz:

219 tys. aktów sprzedaży lokali to nie jest poziom paniki ani krachu. To moment, w którym kupujący po raz pierwszy od 2022 r. dostaje realne pole do negocjacji - i ma na to maksymalnie 12-18 miesięcy.

Co to oznacza dla Twojego budżetu kupującego?

Konkrety dla single po 30. z 110 tys. zł oszczędności i wynajmem 3 100 zł w Krakowie. Średnia cena transakcyjna w Krakowie to dziś ok. 14 800 zł/m² (NBP, IV kw. 2025). Mieszkanie 45 m² kosztuje więc ok. 666 tys. zł. Wkład własny standardowo 20% to 133 200 zł - czyli o 23 tys. zł więcej niż masz na koncie.

Z ubezpieczeniem niskiego wkładu bank weźmie 15%, co oznacza 99 900 zł wkładu własnego. Zmieścisz się i zachowasz 10 tys. zł poduszki na koszty zakupu (taksa notarialna ok. 4 200 zł netto, PCC 2% przy rynku wtórnym = 13 320 zł, wpis hipoteki 200 zł, wycena rzeczoznawcy 600-1 200 zł). Oblicz dokładny koszt notariusza w kalkulatorze raty i sprawdź aktualne marże w rankingu kredytów hipotecznych.

Twoja rata przy kredycie 566 tys. zł na 25 lat (WIBOR 3M 4,20% + marża 2,0% wg aktualnych ofert) wyniesie ok. 3 920 zł. Czyli 820 zł więcej niż obecny wynajem - ale za swoje, nie za właściciela. Po 5 latach masz spłacone ok. 78 tys. zł kapitału. Gdybyś przez te 5 lat dalej wynajmował, wpłaciłbyś 186 tys. zł komuś innemu.

To nie jest argument „kupuj natychmiast”. To argument na zimną kalkulację z dzisiejszymi liczbami. Sprawdź werdykt w Decyzjomacie kupno czy wynajem - kalkulator policzy Twój break-even na 10-letnim horyzoncie i pokaże, kiedy własność realnie wygrywa z wynajmem dla Twojego dochodu i wkładu.

Jakie scenariusze są realne na 2026 r.?

PKO BP prognozuje wzrost cen transakcyjnych o 3-5% r/r w 2026 r., z większością tej dynamiki w drugiej połowie roku. RPP utrzymała w kwietniu 2026 stopę referencyjną na 3,75%. Adam Glapiński, prezes NBP, na konferencji prasowej po posiedzeniu Rady stwierdził: „W najbliższym czasie nie przewiduję możliwości obniżenia stóp procentowych” (komunikat NBP, kwiecień 2026 r.). Jednocześnie marcowy odczyt CPI w Polsce skoczył do 3,0%, a ropa Brent przebiła 100 USD za baryłkę - co realnie zamyka pole na cięcia stóp do końca półrocza.

Dla Twojego budżetu znaczy to dwa scenariusze:

  1. Czekasz 12 miesięcy. Ceny prawdopodobnie +3-5%, czyli 666 tys. → ok. 690-700 tys. zł. Twój wkład jest wtedy nadal zbyt mały na 20%, a 15% wymaga większej rezerwy. WIBOR raczej bez ruchu w dół, marża podobna lub nieco niższa.
  2. Wchodzisz teraz. Zamykasz cenę i ratę przy aktualnym WIBOR-ze, masz 12 miesięcy spokojnego płacenia kapitału. Jeśli WIBOR spadnie w 2027 r., rata sama zejdzie bez konieczności refinansowania.

Bezpieczniejszy nie jest jeden scenariusz „w ogóle” - bezpieczniejszy jest ten, który dopasowuje się do Twojego horyzontu. Planujesz mieszkać w tym mieście 5+ lat? Wchodzisz. Mniej? Sprawdź najpierw analizę kupić czy wynajmować w Polsce 2026 i paradoks taniego kredytu. Opisaliśmy tam, dlaczego spadające stopy nie zawsze sprzyjają kupującemu - bo windują też ceny.

Co warto obserwować w nadchodzących miesiącach

Trzy sygnały, które mówią Ci, że okno negocjacji się zamyka. Pierwszy: BIK podał rekord 13,34 mld zł hipotek udzielonych w marcu 2026 r. - jeśli ten poziom utrzyma się przez Q2, presja popytowa wróci, a deweloperzy znów zaczną odmawiać rabatów. Drugi: oferta deweloperów - jeśli liczba mieszkań „w cenach powyżej 14 tys./m²” zacznie maleć, oznacza to, że schodzą z drogich projektów i podnoszą cenę reszty. Trzeci: WIBOR 3M poniżej 4,0% - to próg, przy którym zdolność kredytowa skacze i wraca twarda konkurencja o mieszkania.

Więcej naszych analiz na temat rynku znajdziesz w kategorii nieruchomości. Jeśli planujesz zakup, policz wcześniej koszty operatu szacunkowego per miasto, werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym i strategię Decyzjomatu Nadpłata na pierwsze 5 lat spłaty - bo właśnie wtedy odsetki są najwyższe i każda nadpłata daje największe efekty.

Stabilizacja na poziomie 219 tys. aktów to nie sygnał paniki ani krachu. To moment, w którym kupujący po raz pierwszy od trzech lat ma realne narzędzie negocjacyjne w postaci stagnacji wolumenu. Nie wykorzystasz go, jeśli będziesz czekać.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji