Wynajem 3 100 zł miesięcznie w Krakowie i 110 tys. zł na koncie, a do tego presja rosnących cen mieszkań na Kazimierzu czy Starym Podgórzu, gdzie co druga klatka wygląda jak hotelowy korytarz z kodami do drzwi. To realia osób takich jak nasza modelowa Kinga, 29 lat, single, senior PM w korpo. Stan na kwiecień 2026: krótki termin staje się oficjalnie tematem polityki publicznej, a najnowszy Tygodnik Gospodarczy PIE (kwiecień 2026) pokazuje skalę zjawiska liczbami, których nie da się dłużej zbywać machnięciem ręki.

W latach 2018-2025 Polska zanotowała drugą najwyższą w Unii Europejskiej dynamikę rezerwacji noclegów przez platformy typu Airbnb, Booking czy Expedia. Wzrost o 203 procent w przeliczeniu na 1000 mieszkańców (dane Eurostatu cytowane przez PIE w kwietniu 2026). To nie znaczy jeszcze, że Kraków wygląda jak Barcelona. To znaczy jednak, że rynek najmu krótkoterminowego w Polsce w 8 lat zmienił skalę z niszy na realnego gracza w grze o podaż mieszkań.

Klucz:

Polska wciąż jest poniżej unijnej średniej intensywności krótkiego terminu (163 vs 190 pobytów na 1000 mieszkańców), ale dynamika 203 proc. w 8 lat oznacza, że za 3-4 lata przebijemy średnią UE. Dla osoby planującej kupno mieszkania w centrum Krakowa, Wrocławia czy Gdańska to sygnał, że ceny ofertowe nie spadną tak szybko, jak sugerują nagłówki o stabilizacji rynku.

Co mówią twarde dane GUS i Eurostatu

W 2024 roku za pośrednictwem platform internetowych zarezerwowano w Polsce 39 mln noclegów, czyli o 19 procent więcej niż rok wcześniej (dane GUS, publikacja luty 2026). Łączna liczba rezerwacji pobytów wzrosła o 22,2 procent do 5,2 mln, z czego 32,2 procent przypadło na turystów zagranicznych. To oznacza, że ponad 1,7 mln pobytów zagranicznych przeszło przez platformy z pominięciem klasycznego sektora hotelowego.

W perspektywie unijnej Polska na koniec 2025 roku miała 163 pobyty rezerwowane przez platformy na 1000 mieszkańców (14. miejsce w UE wg Eurostatu). Średnia unijna to 190. Ale liderzy zostawili nas daleko z tyłu: Chorwacja 730, Malta 665, Grecja 423. Mówiąc wprost: wciąż jesteśmy rynkiem na dorobku, lecz dynamika 203 proc. w 8 lat jest najszybszą wewnątrz całej Unii poza Bułgarią.

Warto zatrzymać się przy jednej liczbie. W I kwartale 2025 r. rezerwacje pobytów wzrosły rok do roku dwucyfrowo w każdym z sześciu najpopularniejszych województw turystycznych. Tempo tego wzrostu jest 2-3 razy szybsze niż dynamika oddawania nowych mieszkań na rynku pierwotnym. Innymi słowy: popyt turystyczny przesuwa się szybciej niż podaż lokali. Przesuwa się też szybciej niż dochody, co rozjeżdża relację cena-zarobek.

Czy efekt Barcelony naprawdę dotyka Krakowa

Barcelona to klasyczny case study cytowany przez wszystkich, którzy chcą regulować krótki termin. Badania, na które powołuje się PIE, pokazują, że w dzielnicach o największym zagęszczeniu Airbnb ceny najmu długoterminowego wzrosły między 2012 a 2016 rokiem o 7 procent, a ceny sprzedaży mieszkań o 17 procent (dane cytowane w Tygodniku PIE, kwiecień 2026). Z kolei badanie ze Sztokholmu z tego samego okresu wykazało, że jedna oferta krótkiego terminu wiązała się z wycofaniem średnio 0,15 mieszkania z rynku najmu długoterminowego.

Czy te wnioski przekładają się 1:1 na Polskę? Mam wątpliwości. Po pierwsze, Barcelona, Berlin czy Lizbona miały już w 2016 r. krytyczne nasycenie krótkim terminem. Polskie miasta w 2026 r. dopiero do tego dochodzą - lokalnie. Krakowski Kazimierz, Stare Podgórze i Kleparz to dziś dzielnice, gdzie udział mieszkań w aktywnej rotacji turystycznej szacowany jest na 8-12 procent zasobu. Tam efekt Barcelony już działa. Tymczasem osiedla Bronowice, Mistrzejowice czy Kurdwanów nie zauważą zmiany, nawet jeśli regulator wprowadzi pełen rejestr STR.

Po drugie, dane GUS o cenach mieszkań w IV kwartale 2025 pokazują, że w Małopolsce indeks cen rośnie szybciej niż średnia krajowa, ale szczyt dynamiki ma za sobą. Najem krótkoterminowy nie jest jedynym ani głównym driverem tego wzrostu - to raczej splot: ograniczona podaż nowych projektów, droższe materiały budowlane i rosnąca zdolność kredytowa po obniżkach RPP.

Krótki termin: opowieść właścicieli

Typowy gospodarz Airbnb w Polsce zarabia ok. 8,3 tys. zł rocznie (dane raportu Airbnb dla Polski, październik 2025). 73 proc. wynajmuje tylko jeden lokal. Sektor wytwarza 2,5 mld zł wkładu w PKB i utrzymuje 20,4 tys. miejsc pracy. Wycofanie tych mieszkań z rotacji to realny cios w turystykę i mikroprzedsiębiorców obsługujących sektor.

Długi termin: opowieść najemców i kupujących

Mieszkanie wyciągnięte z najmu długoterminowego do rotacji turystycznej w centrum Krakowa generuje wyższy zysk netto przy 60-65 proc. obłożeniu. Dla najemcy oznacza mniej ofert i wyższy czynsz. Dla kupującego mniej mieszkań w obrocie i utrzymanie cen ofertowych powyżej tego, co wynikałoby z fundamentalnego popytu lokatorskiego.

Co to oznacza dla Ciebie

Jeśli, podobnie jak Kinga, masz 110 tys. zł oszczędności i wynajmujesz w Krakowie za 3 100 zł miesięcznie, decyzja o kupnie zaostrza się od jednej strony i łagodzi od drugiej. Po pierwsze, w dzielnicach z dużą koncentracją krótkiego terminu (Stare Miasto, Kazimierz, Podgórze) ceny ofertowe są usztywnione w górę. Mieszkanie 45 m2 na Kazimierzu, które chciałabyś kupić jako lokum dla siebie, kosztuje obecnie 720-780 tys. zł, czyli 16-17 tys. zł za metr. To realnie 60-70 tys. zł więcej niż wynikałoby z porównania do podobnego metrażu na Bronowicach Małych.

Po drugie, przyszłe regulacje (centralny rejestr STR od maja 2026 wynikający z rozporządzenia UE 2024/1028) najprawdopodobniej zdejmą część ofert z rynku turystycznego. Część właścicieli pójdzie w długi termin, część sprzeda lokale. To powinno z czasem rozluźnić podaż i delikatnie schłodzić ceny w wąskim segmencie centrum. Ale „delikatnie” znaczy 2-5 procent korekty w 2-3 lata, a nie krachu, na który czeka ulica.

Dla Kingi czysta matematyka rent vs buy wygląda tak: kredyt 650 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3M ok. 4,2 proc. plus marża 2,1 proc. to rata ok. 4 220 zł. Doliczając czynsz administracyjny, fundusz remontowy i rezerwę na podatek od nieruchomości, miesięczny koszt posiadania to ok. 4 800 zł. Wynajem 3 100 zł plus inwestowanie 1 700 zł różnicy w ETF na S&P500 daje przez 10 lat (przy konserwatywnym 7 proc. zwrocie po Belce) ok. 290 tys. zł kapitału. W tym samym czasie spłacisz ok. 120 tys. kapitału kredytu, a mieszkanie wyceniane dziś na 720 tys. (przy wzroście 2-3 proc. rocznie) będzie warte ok. 900 tys. zł.

Policz własny scenariusz w Decyzjomacie kupno vs wynajem i równolegle sprawdź zdolność w kalkulatorze raty hipotecznej. Konkretne marże dla Krakowa porównasz w rankingu kredytów hipotecznych.

Wskazówka:

Jeśli kupujesz mieszkanie w lokalizacji z silną rotacją Airbnb, sprawdź wpisy w księdze wieczystej sąsiednich lokali oraz uchwały wspólnoty. Część wspólnot od 2024-2025 przyjmuje ograniczenia najmu krótkoterminowego, co może obniżyć przyszłą wartość lokalu jako inwestycji, ale podnosi komfort życia jako lokum dla siebie.

Moja ocena: regulacja od maja 2026 to dobry kierunek, ale za późno na ratunek dla cen

Uważam, że samo wprowadzenie centralnego rejestru STR i kar do 50 tys. zł, które opisaliśmy w analizie regulacji 2026, nie zatrzyma wzrostu cen w polskich centrach miast. Powiedzmy sobie szczerze: rejestracja sama w sobie to formalność. Realne ograniczenie podaży krótkiego terminu wymagałoby instrumentów typu kwota dni rocznie (jak w Berlinie, 90 dni), licencje strefowe (jak w Barcelonie, gdzie nowe licencje przestano wydawać) lub limity procentowe na budynek.

Ministerstwo Sportu i Turystyki idzie najmniej inwazyjną ścieżką, bo musi pogodzić sprzeczne interesy: turystyki, samorządów i mikroprzedsiębiorców. Z perspektywy kupującego pierwsze mieszkanie to oznacza, że efekt Barcelony nad Wisłą będzie się pogłębiał, a nie cofał, przez co najmniej najbliższe 2-3 lata. Sondaż SW Research dla Onetu pokazał już, że większość Polaków chce zaostrzenia przepisów, więc presja polityczna na bardziej agresywne narzędzia będzie rosła.

To nie jest argument „nie kupuj”. To argument „nie czekaj na to, że krótki termin sam zniknie”. Krakowskie centrum nie odda mieszkań z dnia na dzień. Jeśli budżet i zdolność kredytowa pozwalają na zakup w lokalizacji bez krytycznego nasycenia STR, kup. Jeśli nie, kalkulacja rent vs buy z 10-letnim horyzontem inwestycji w ETF wygląda lepiej, niż sugerują znajomi mówiący „za 5 lat odłożysz na własne”.

Co warto obserwować w najbliższych miesiącach

Trzy daty są kluczowe. 20 maja 2026 wchodzi w życie unijny obowiązek rejestracji STR (rozporządzenie 2024/1028) - wtedy zobaczymy, ile ofert znika z platform po pierwszej fali kontroli. Wrzesień 2026 to oczekiwana publikacja danych GUS o cenach mieszkań w II kwartale, czyli pierwszy odczyt po wejściu rejestru. Koniec 2026 to spodziewany projekt nowelizacji ustawy o usługach turystycznych, który może wprowadzić twarde limity dni najmu krótkoterminowego rocznie.

Dla osoby planującej kupno mieszkania w 2026-2027 roku rozsądne jest patrzeć na te trzy momenty jak na kalendarz negocjacyjny ze sprzedającym. Sprzedający, który w sierpniu 2026 zobaczy 30-procentowy spadek nocy zarezerwowanych w jego lokalu, będzie chętniejszy do kompromisu cenowego niż w czerwcu, jeszcze przed wdrożeniem rejestru. Więcej naszych analiz na temat rynku nieruchomości znajdziesz w dziale nieruchomości.

Na koniec sprawdź, czy Twoja sytuacja faktycznie kwalifikuje się do zakupu w 2026 roku. Decyzjomat hipoteczny wylicza Ci werdykt na bazie 14 zmiennych, w tym lokalizacji, marży banku i marginesu bezpieczeństwa raty wobec dochodu. Bez tego porównujesz jabłka z gruszkami.

Przeczytaj też

Narzędzia do Twojej decyzji