W skrócie

  • 14 245 zł/m² wynosi średnia transakcyjna na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (NBP, I kw. 2026) - spadek o 0,3% rdr.
  • 13 477 zł/m² na rynku wtórnym, o 0,7% mniej kw/kw i rdr - presja cenowa wyraźniej widoczna w starym budownictwie (NBP).
  • Gdańsk z najmocniejszym wzrostem +5,35% rdr na rynku pierwotnym, Wrocław ze spadkiem -2,48% rdr (dane NBP).
  • Deweloperzy chętniej idą na rabaty pozacenowe (wykończenie, parking, odłożona płatność) niż na nominalne cięcie cennika (PKO BP, czerwiec 2026).
  • 3-5% wzrostu rdr prognozuje PKO BP w skali całego 2026 r., z większością ruchu w II półroczu - to zmiana kierunku wobec obecnej korekty.

Rynek pierwotny w 7 największych miastach Polski osiągnął w I kw. 2026 r. średnią transakcyjną 14 245 zł/m² - o 0,3% mniej niż rok wcześniej, według raportu kwartalnego NBP opublikowanego w czerwcu 2026 r. Jeśli wynajmujesz w Krakowie kawalerkę za 3 100 zł i odkładasz 110 tys. zł na wkład własny, ten kwartał potwierdza prostą rzecz: presja na pośpieszne decyzje nie istnieje, cena 50 m² w stolicy Małopolski stoi w miejscu, a rabaty u deweloperów są dziś bardziej realne niż rok wcześniej.

Stan na czerwiec 2026 r. - dane NBP i Centrum Analiz PKO BP (Narodowy Bank Polski to instytucja prowadząca politykę pieniężną i monitorująca rynek nieruchomości; CPI to indeks cen konsumpcyjnych, w marcu 2026 r. 3,0% rdr wg GUS).

Gdzie ceny spadły w I kwartale 2026?

Średnia transakcyjna na rynku pierwotnym wyniosła 14 245 zł/m² w 7 metropoliach, a na wtórnym 13 477 zł/m² (NBP, dane za styczeń-marzec 2026). Najtańsze nowe lokale od deweloperów kupisz w Łodzi (9 758 zł/m²), najdroższe w Warszawie (16 475 zł/m²) i Krakowie (15 384 zł/m²). Stolica zanotowała przy tym spadek 0,6% w ujęciu kwartalnym - to drobna korekta, ale w skali roku oznacza, że za ten sam metr w 2025 r. byłoby drożej, nie taniej.

Ceny transakcyjne mieszkań w I kw. 2026 wg NBP (zł/m²)
MiastoRynek pierwotnyRynek wtórnyKomentarz NBP
Warszawa16 47516 393spadek 0,6% kw/kw na pierwotnym
Kraków15 38415 110stabilizacja
Gdańskpowyżej średniejpowyżej średniej+5,35% rdr na pierwotnym
Wrocławponiżej średniejponiżej średniej-2,48% rdr na pierwotnym
Łódź9 7587 971najtańsze miasto z 7
Katowiceponiżej średniej8 054presja cenowa na wtórnym

Różnice między miastami pokazują, że nie ma już jednego trendu krajowego. Gdańsk jako jedyny zarobił 5,35% rdr na nowym budownictwie, a Wrocław stracił 2,48% rdr - to różnica prawie 8 punktów procentowych między dwoma miastami metropolitalnymi. NBP w komentarzu do raportu pisze wprost, że rynek wszedł w fazę zróżnicowania, a kierunek zmian zależy od lokalnej podaży i popytu, nie od warszawskiej narracji. Szczegółowe rozbicie po 7 miastach znajdziesz też w naszej analizie cen transakcyjnych I kw. 2026.

Co realnie negocjować u dewelopera w 2026?

Rabaty cenowe sięgają 5-15% w projektach z dużym zasobem niesprzedanych lokali, według raportu "Rynek Mieszkaniowy 1q26: Wiatr w oczy" Centrum Analiz PKO BP z czerwca 2026 r. Ekonomiści banku wskazują, że deweloperzy chętniej idą na ustępstwa pozacenowe niż na nominalne cięcie ceny: wykończenie pod klucz, miejsce parkingowe w cenie, odłożony termin płatności do końca 2026 r. albo bonus za szybką decyzję.

Pakiet pozacenowy jest dziś bardziej realny do wynegocjowania niż 10% rabatu z metra - moim zdaniem to gra warta świeczki. Powiedzmy sobie szczerze - deweloper, który tnie cenę na cenniku, psuje marketing wcześniejszych sprzedaży i komplikuje raportowanie do giełdy. Ten sam deweloper, który "dorzuca" wykończenie warte 80-100 tys. zł, nie psuje cennika, a Tobie zostaje 80-100 tys. zł, których nie wykładasz z 110 tys. zł oszczędności. To różnica między startem do banku z 14% wkładu a startem z 24%.

Dlaczego stabilizacja może nie potrwać?

Sześć obniżek stopy referencyjnej NBP (głównej stopy procentowej ustalanej przez RPP - Radę Polityki Pieniężnej) w 2025 r. doprowadziło ją do 4,00% w grudniu 2025 r. Ekonomiści PKO BP i Pekao celują w 3,50%, a ING w 3,25% do końca 2026 r. - to uruchamia większą zdolność kredytową kupujących i, przy ograniczeniu nowej produkcji o 15-20% wg Centrum Analiz PKO BP, tworzy klasyczny mechanizm rozjeżdżania się popytu i podaży.

Według ekonomistów PKO BP (raport "Wiatr w oczy", czerwiec 2026 r.), prognoza wzrostu średnich cen transakcyjnych w 2026 r. mieści się w przedziale 3-5% rdr, z większością tego ruchu w II półroczu. Brzmi spokojnie, ale dla porównania - tegoroczne dane NBP pokazują spadki 0,3-0,7% rdr, więc skok do +3-5% w drugiej połowie roku to zmiana kierunku o 4-5 punktów procentowych w jednym kwartale. Cisza przed falą - powiem wprost, jeśli czekasz na spadek rzędu 10-15%, dane go nie podpierają.

Co kupującego z 110 tys. zł oszczędności realnie czeka?

Kredyt hipoteczny 650 tys. zł na 25 lat przy stopie referencyjnej NBP 4,00% i typowej marży 2,1% (oprocentowanie efektywne ok. 6,2%) daje ratę około 4 270 zł/mc. Przy najmie 3 100 zł/mc i odkładaniu 1 700 zł/mc na ETF (Exchange Traded Fund - notowany na giełdzie fundusz indeksowy) przez 10 lat masz ok. 290 tys. zł kapitału przy 7% rocznym zwrocie po 19% podatku Belki - po dekadzie posiadacz mieszkania ma lokal warty ok. 720 tys. zł i saldo kredytu około 530 tys. zł.

Liczby dla rynku krakowskiego są konkretne: mieszkanie 50 m² na rynku pierwotnym przy średniej NBP 15 384 zł/m² to 769 200 zł, na wtórnym przy 15 110 zł/m² - 755 500 zł. Przy 110 tys. zł wkładu (14,3% wartości lokalu) wpadasz pod rekomendację S KNF (Komisji Nadzoru Finansowego), która zwykle wymaga 20% wkładu - musisz dosypać około 44 tys. zł albo skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu. Policz swój scenariusz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem albo w kalkulatorze raty kredytu - to konkretne narzędzia, nie ogólnik. Pełny break-even w 10-letnim horyzoncie pokazujemy też w analizie kupić czy wynajmować mieszkanie w Polsce 2026.

Komentarz redakcji - stabilizacja jako okno, nie jako norma

Spadek cen mieszkań pierwotnych o 0,3% rdr w I kw. 2026 r. (NBP, czerwiec 2026 r.) i wtórnych o 0,7% rdr po czterech latach dynamicznych wzrostów to dla rynku stabilizacja, a dla kupującego - okno taktyczne, nie nowa norma. Uważam, że nie warto czekać na spadek rzędu 10-15%, bo dane go nie podpierają - liczby NBP to korekta techniczna w ramach jednego punktu procentowego, nie odwrót trendu.

Drugie półrocze 2026 r. może zaskoczyć, jeśli odkładasz decyzję ze strachu przed kolejną hossą - powiem wprost. Sześć obniżek stóp w 2025 r., prognoza dojścia do 3,25-3,50% w 2026 r. i ograniczenie nowej produkcji deweloperskiej o 15-20% to klasyczny zestaw bodźców do podwyżek cen. PKO BP daje 3-5% rdr jako scenariusz centralny - przy budżecie 750 tys. zł oznacza to 22-37 tys. zł różnicy w cenie tego samego mieszkania. To budzi mój sceptycyzm wobec narracji "poczekamy jeszcze pół roku, ceny spadną".

Więcej analiz finwire o polskim rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości. Polecam też naszą analizę cen w Warszawie w maju 2026 oraz zestawienie kupować teraz czy czekać na spadki, a swoją sytuację kredytową sprawdź w Decyzjomacie Hipoteka lub kalkulatorze najem vs kupno.

Narzędzia do Twojej decyzji