Mniej mieszkań na wynajem w Polsce. Ryzyko prawne wypycha inwestorów, najemcy zapłacą za to wyższym czynszem

Wynajmujesz mieszkanie w Krakowie za 3 100 zł i zastanawiasz się, czy odnowić umowę na kolejny rok? Patrz uważnie na drugą stronę. Liczba aktywnych ofert najmu w największych miastach spada, a powód jest mniej oczywisty niż brak chętnych. Ryzyko prawne właściciela rośnie tak szybko, że coraz więcej inwestorów wycofuje lokale z najmu długoterminowego albo nigdy ich tam nie wystawia.

Stan na kwiecień 2026: według raportu Fairy Flats opublikowanego przez Businessinsider regulacje ograniczają wynajem mieszkań i zwiększają ryzyko na rynku, a najemca z dłuższą perspektywą widzi po prostu mniej ofert na portalach. To zjawisko strukturalne, nie sezonowe.

Co pokazuje raport Fairy Flats i dane GUS

Diagnoza Ewy Wielgórskiej z Fairy Flats jest prosta: właściciele kalkulują, że ryzyko procesowe i kosztowe związane z trudnym najemcą przewyższa potencjalny zysk. Sprawdziliśmy to z danymi GUS i raportami portali ogłoszeniowych z marca 2026.

„Regulacje ograniczają wynajem mieszkań i zwiększają ryzyko na rynku" - Ewa Wielgórska, Fairy Flats (Businessinsider Gospodarka, 2026-04-26)

Liczba aktywnych ofert najmu długoterminowego w Krakowie i Warszawie spadła o ok. 3-5% rok do roku w pierwszym kwartale 2026. Średni czynsz w 17 miastach wojewódzkich wyniósł 3 500 zł według raportu GetHome za marzec, ale rozkład jest nierównomierny. Jak pisaliśmy w analizie najmu za marzec, Warszawa idzie pod prąd reszty kraju, a krakowski rynek wszedł w fazę zaskakująco płaską.

Skąd to ryzyko prawne właściciela

Polski najem podlega ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, kilkukrotnie nowelizowanej. W praktyce rynkowej oznacza to trzy konkretne ograniczenia:

• Eksmisja trwa średnio 18-36 miesięcy od wypowiedzenia umowy do realnego opuszczenia lokalu. Sąd musi orzec, gmina musi wskazać lokal socjalny, a komornik czekać na koniec sezonu nieeksmisyjnego (1 listopada do 31 marca).
• Lokal socjalny i tymczasowy - sąd może wstrzymać eksmisję do czasu wskazania pomieszczenia przez gminę. Kolejka w Krakowie i Warszawie liczona jest w latach.
• Brak płatności bez gwarancji szybkiej egzekucji - klasyczny najem (nie okazjonalny) nie daje właścicielowi szybkiej drogi sądowej.

Dwie konstrukcje, które miały to obejść, czyli najem okazjonalny i instytucjonalny, wymagają wizyty u notariusza, oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazania lokalu zastępczego. Wielu właścicieli pojedynczych mieszkań z nich nie korzysta, bo dla najemcy bariera wejścia jest za wysoka.

Do tego doszły zmiany w prawie najmu krótkoterminowego. Od 20 maja 2026 obowiązuje obowiązkowy rejestr STR z karami do 50 tys. zł, a Bruksela wymusiła wdrożenie systemu STR w Polsce. Część inwestorów, którzy myśleli o pivotcie z wynajmu długoterminowego do Airbnb, traci ten ruch awaryjny.

Co mówią liczby zwrotu z najmu

Dla inwestora, który ma do wyboru kilka klas aktywów, decyzja jest matematyczna. Stopa zwrotu z najmu (gross yield) w Warszawie i Krakowie waha się dziś w przedziale 5,2-5,6% przed kosztami. Po podatku Belki, zarządzaniu, pustostanach i drobnych remontach realna stopa netto schodzi do 3,2-3,8% rocznie.

Porównaj to z alternatywami dostępnymi w kwietniu 2026:

• Obligacje EDO 7,60% w pierwszym roku, potem CPI plus 1,5 pp (szczegóły w analizie ochrony oszczędności przed inflacją)
• Lokaty terminowe 4,5-5,1%
• ETF S&P500 historycznie 7-8% rocznie po podatku Belki (z większym ryzykiem)

Inwestor, który ryzykuje 18 miesięcy procesu eksmisyjnego dla 3,5% netto, podejmuje świadomą decyzję, że gdzie indziej dostanie więcej i prościej. Stąd coraz głośniejsza nuta wycofywania kapitału z mieszkań pod wynajem.

Moja ocena: ochrona lokatora wyleczyła chorobę gorszym lekarstwem

Powiem wprost: ochrona praw lokatorów jest potrzebna, nikt nie chce wracać do dzikich eksmisji z lat 90. Ale obecny model w Polsce ma asymetrię, której rynek już nie znosi. Drobny właściciel jednego mieszkania na wynajem ponosi ryzyko procesowe nieporównywalne ze stratą najemcy z drugiej strony. To wypycha podaż.

Skutek jest dokładnie odwrotny od intencji ustawodawcy:

1. Czynsze rosną, bo ofert jest mniej.
2. Słabsi finansowo najemcy są pierwsi odsiewani, właściciel wybiera najbezpieczniejszego.
3. Inwestorzy uciekają w PRS (najem instytucjonalny), kapitał finansowy lub po prostu wystawiają mieszkanie na sprzedaż.

W Berlinie po wprowadzeniu Mietendeckel w 2020 podaż najmu prywatnego spadła o ok. 30% w dwa lata. W Polsce nie mamy zamrożenia czynszów, ale mechanizm podażowy działa podobnie: jeżeli ryzyko karze inwestora, kapitał idzie tam, gdzie tego ryzyka nie ma. Według komunikatów Ministerstwa Sprawiedliwości trwają prace nad uproszczeniem najmu instytucjonalnego, ale efekt rynkowy zobaczymy najwcześniej w 2027.

Tło historyczne: czego nauczył nas 2022 rok

W 2022 roku, po podwyżkach stóp NBP do 6,75% i napływie uchodźców z Ukrainy, czynsze poszybowały o 25-30% w pół roku. Wówczas problemem była eksplozja popytu. Dziś jest odwrotnie. Popyt się ustabilizował, ale podaż pęka pod ciężarem regulacji. Inne zjawisko, podobny skutek dla najemcy: rosnący czynsz albo gorsze warunki umowy.

Jak opisaliśmy w analizie rynku najmu za Q1 2026, w lutym i marcu 2026 czynsze sezonowo zeszły, a w kilku miastach wynajmiesz dziś taniej niż rok temu. Ale to korekta krótkoterminowa po sezonie studenckim. Wycofywanie się inwestorów na poziomie strukturalnym to inna liga i wektor pokazuje pod górę.

Co to oznacza dla Ciebie - Kinga, 29, Kraków, najem 3 100 zł, 110 tys. oszczędności

Konkret. Twój punkt startowy: 12 tys. zł netto, najem 3 100 zł/mc, 110 tys. zł na koncie. Przeanalizowaliśmy dla Ciebie dwa skrajne scenariusze.

Mój wniosek: jeśli kurczenie się podaży najmu jest strukturalne (a tak to wygląda według danych NBP o stopach zwrotu z najmu i raportów rynkowych), Twoje status quo jest mniej stabilne niż się wydaje. Czynsz nie jest zamrożony, podaż maleje, a Ty masz 110 tys. zł, które tracą siłę nabywczą przy inflacji 3-4%.

Konkret do zrobienia w tym tygodniu: policz swoje break-even w Decyzjomacie Kupno-Wynajem - 12 minut, daje Ci osobisty werdykt z liczbami. Potem sprawdź swoją zdolność kredytową i aktualne marże w rankingu kredytów hipotecznych. Te trzy rzeczy razem dają Ci podstawę do realnej decyzji, a nie spekulacji.

Co dalej, na co patrzeć w II kwartale 2026

Trzy rzeczy do obserwacji w najbliższych miesiącach:

1. Liczba aktywnych ofert najmu w Otodom, GetHome i Otomoto - jeśli spadek przyspieszy poniżej minus 5% r/r, sygnał strukturalny będzie potwierdzony.
2. Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów - resort sprawiedliwości zapowiadał konsultacje. Każde uproszczenie procedury eksmisyjnej zwiększy podaż w 6-12 miesięcy.
3. WIBOR 3M i decyzje RPP - jeśli stopy spadną dalej, część inwestorów wróci do mieszkań pod wynajem (lewar tańszy, gross yield realnie wyższy w relacji do alternatyw).

Nie wierzę w korzystną dla najemcy korektę rynku w 2026. Wierzę w dalszą fragmentację i dryf kapitału do innych klas aktywów. To znaczy, że dla Ciebie jako najemcy czas pracuje pod górę.

Niezależnie od scenariusza, stress test WIBOR i Decyzjomat Hipoteczny są dziś najtańszą formą zdobycia konkretu o własnej sytuacji. Więcej naszych analiz znajdziesz w kategorii nieruchomości.

Przeczytaj też

• Dożywocie 2025: 19,8 tys. umów. Odwrócona hipoteka po 12 latach wciąż bez oferty
• Operat szacunkowy mieszkania 2026 - cennik rzeczoznawcy per miasto i typ nieruchomości
• Paradoks taniego kredytu - spadające stopy podnoszą ceny na rynku wtórnym
• Flagowa ustawa mieszkaniowa rządu Tuska - co wiemy i czego nadal nie wiadomo
• Podaż biur w Polsce najniższa od 2005 roku. Co czeka rynek nieruchomości komercyjnych w 2026?

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny