W skrócie

  • 13 477 zł/m² wyniosła średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w 7 miastach (NBP, I kw. 2026) - pierwszy spadek rok do roku od blisko 12 lat.
  • 14 245 zł/m² kosztował metr nowego mieszkania, o 0,3% mniej rok do roku (NBP, I kw. 2026).
  • Deweloperzy wprowadzili do oferty o 25% mniej mieszkań niż rok wcześniej, a mimo to sprzedali o 19% więcej (Otodom Analytics, I kw. 2026).
  • PKO BP i Pekao prognozują na 2026 r. wzrost cen o 2-5%, skupiony w drugiej połowie roku.
  • Rynek wtórny daje dziś większe pole do negocjacji niż pierwotny - obniżki bywają głębsze niż u deweloperów.

Mieszkania z drugiej ręki w siedmiu największych miastach staniały rok do roku pierwszy raz od blisko 12 lat - średnia cena transakcyjna spadła do 13 477 zł/m² (dane NBP za I kw. 2026, publikacja z czerwca 2026). Jeśli odkładasz 110 tys. zł i co miesiąc płacisz 3 100 zł czynszu najmu, pytanie "kupić czy dalej wynajmować" wraca z pełną siłą - i pierwszy raz od lat dane dają argument obu stronom.

Co naprawdę pokazują dane NBP za I kwartał 2026?

Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w siedmiu metropoliach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) wyniosła 13 477 zł/m² w I kw. 2026 r. (dane NBP, czyli Narodowego Banku Polskiego) i była niższa niż rok wcześniej - to pierwszy taki spadek od niemal 12 lat. Na rynku pierwotnym metr nowego mieszkania kosztował średnio 14 245 zł, o 0,3% mniej rok do roku.

To nie jest jednolita przecena, tylko rozjazd między miastami. Najdroższe nowe mieszkania kupowano w Warszawie (16 475 zł/m²) i Krakowie (15 384 zł/m²), najtańsze w Łodzi (9 758 zł/m²). Na rynku pierwotnym Gdańsk drożał najszybciej (+5,35% rok do roku), podczas gdy Warszawa (-1,72%) i Poznań (-1,67%) notowały największe spadki - pełne dane znajdziesz w informacji kwartalnej NBP. Mówienie o "taniejących mieszkaniach w Polsce" jest więc skrótem myślowym. Tanieje konkretny segment - rynek wtórny w wybranych miastach - i o ułamki procent, nie o kilkanaście.

Dlaczego rośnie fala ofert sprzedaży?

Liczba mieszkań wystawianych na sprzedaż przez właścicieli rośnie, bo sprzedający przestali dyktować warunki. Po dwóch latach gwałtownych wzrostów (rynek przyspieszał o kilkanaście procent rocznie w 2023 r.) ceny ofertowe oderwały się od tego, co kupujący są gotowi zapłacić - i część ofert wisi w serwisach miesiącami, zmuszając do korekt.

Po stronie deweloperów obraz jest odwrotny niż w mediach. W I kw. 2026 r. firmy wprowadziły do sprzedaży około 11,8 tys. mieszkań w największych miastach, o 8% mniej niż kwartał wcześniej i aż o 25% mniej niż rok wcześniej (Otodom Analytics, I kw. 2026). W tym samym czasie sprzedały około 14,8 tys. lokali, o 19% więcej rok do roku. Deweloperzy hamują z nową podażą, a popyt wrócił - w Warszawie liczba transakcji wzrosła o niemal jedną trzecią. To rynek wtórny puchnie od ofert, nie pierwotny.

Siłą napędową popytu jest tańszy kredyt. Od maja 2025 do marca 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej (RPP, organ NBP ustalający stopy) obniżyła stopy procentowe siedmiokrotnie, co podniosło zdolność kredytową gospodarstw domowych. Jak opisywaliśmy w analizie spadających stóp i rynku wtórnego, tańszy pieniądz nie schładza cen - on dolewa paliwa do popytu.

Czy to już rynek kupującego?

Rynek kupującego pojawił się, ale tylko na rynku wtórnym i tylko w negocjacjach - nie w postaci spektakularnych przecen w aktach notarialnych. Sprzedający weryfikują swoje założenia po miesiącu czy dwóch bezowocnej sprzedaży i schodzą z ceny, jednak analiza cen z aktów notarialnych nie pokazuje głębokich korekt.

"To bardzo dobry okres na negocjacje cen" - Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse, w komentarzu dla serwisu Parkiet (2026 r.).

Według Jańczuka rok 2026 to czas wojny cenowej między deweloperami a rynkiem wtórnym, a kupujący na rynku wtórnym mogą liczyć na rabaty często głębsze niż u deweloperów. Druga strona sporu brzmi zupełnie inaczej. Według Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, nierównowaga między popytem a kurczącą się podażą może się pogłębić, a jej konsekwencją będzie dalszy wzrost cen - ekspert mówi wprost o "niepokojących sygnałach tworzącej się bańki cenowej". Dwóch analityków, dwie odwrotne diagnozy z tych samych danych - i to najlepiej pokazuje, dlaczego decyzja o zakupie nie jest dziś oczywista.

Kupić teraz czy dalej wynajmować? Liczby dla 110 tys. zł oszczędności

Przy 110 tys. zł wkładu, wynajmie 3 100 zł miesięcznie i kawalerce 50 m² w Krakowie na rynku wtórnym (ok. 14 500 zł/m², czyli 725 tys. zł) potrzebujesz kredytu około 615 tys. zł. Rata przy oprocentowaniu ok. 6,5% na 25 lat to mniej więcej 4 150 zł miesięcznie - czyli o ponad 1 000 zł więcej niż dzisiejszy czynsz najmu. To różnica, którą warto policzyć na własnych liczbach.

Najem 3 100 zł/mc + inwestycja nadwyżki

Koszt miesięczny: 3 100 zł
110 tys. zł zostaje zainwestowane
Elastyczność: pełna, zero kredytu
Ryzyko: czynsz rośnie z inflacją, nie budujesz majątku w nieruchomości

Zakup 725 tys. zł, kredyt 615 tys. zł

Rata: ok. 4 150 zł/mc (6,5%, 25 lat)
Wkład własny: 110 tys. zł
Po latach: majątek w mieszkaniu zamiast czynszu w błoto
Ryzyko: wzrost stóp podnosi ratę, koszty utrzymania i remontów

Matematyka break-even zależy od jednego założenia: czy ceny dalej rosną. Jeśli sprawdzi się scenariusz PKO BP (wzrost cen transakcyjnych o 2-4% w 2026 r.) lub Pekao (3-5%), to czekanie kosztuje - rok zwłoki przy mieszkaniu za 725 tys. zł oznacza 15-36 tys. zł drożej. Jeśli jednak rynek wejdzie w stabilizację albo płytką korektę, najemca z zainwestowanym wkładem nic nie traci. To nie jest decyzja "teraz albo nigdy" - to kalkulacja, którą warto przeliczyć w Decyzjomacie Kupno-Wynajem i sprawdzić własną zdolność w kalkulatorze najem vs kupno. Pełny rozkład kosztów rozpisaliśmy w analizie break-even kupna i najmu.

Moja ocena: stabilizacja, nie przecena

Spadek cen wtórnych o ułamki procent (NBP, I kw. 2026) to korekta na obrzeżach, nie zmiana trendu - i moim zdaniem nagłówki o "kupujących, którzy mają dość drożyzny" mylą nastroje z faktami. Nastroje rzeczywiście się pogorszyły, ale liczba transakcji deweloperskich wzrosła o 19% rok do roku. Polacy narzekają na ceny i jednocześnie kupują więcej. To nie jest rynek w odwrocie.

Fundamenty wciąż ciągną ceny w górę. W Polsce przypada 386 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec średniej europejskiej 467 (dane przywoływane przez Centrum Analiz PKO BP), płace rosną, a stopy spadają. Przy kurczącej się nowej podaży trudno o trwałe spadki - i dlatego do ostrzeżeń o "bańce" podchodzę sceptycznie, ale i do nadziei na duże przeceny też. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na 2026 r. to płaski rynek z lekkim odbiciem w drugiej połowie roku, dokładnie jak prognozuje Centrum Analiz PKO BP w raporcie "Rynek Mieszkaniowy 1q26". Dostępność cenowa poprawiła się o 20-30% rok do roku, bo wynagrodzenia (wg danych GUS) rosną szybciej niż ceny mieszkań - i to, a nie spadki cen, jest realnym oknem dla kupujących.

Więcej analiz finwire.pl o cenach i rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się na zakup, ratę i marże policzysz w Decyzjomacie Hipotecznym oraz sprawdzisz limit w kalkulatorze zdolności kredytowej. Warto też zestawić ten obraz z danymi o cenach pierwotnego i wtórnego z I kw. 2026 oraz spadkami cen transakcyjnych w 7 miastach.

Co dalej obserwować w 2026 roku

Najważniejszy sygnał to decyzje RPP - kolejna obniżka stóp podniosłaby zdolność kredytową i prawdopodobnie zepchnęła ceny w górę, gasząc dzisiejszą przewagę kupującego. Druga rzecz to tempo nowej podaży: jeśli deweloperzy utrzymają hamowanie (-25% rok do roku w I kw. 2026), kurcząca się oferta sama wywinduje ceny w drugiej połowie roku. Dla najemcy z gotówką oznacza to konkretny test - obserwuj komunikaty NBP po posiedzeniach RPP i lokalną liczbę ofert w swoim mieście, bo to one, a nie ogólnopolskie średnie, zdecydują o tym, czy czekanie się opłaci.

Narzędzia do Twojej decyzji