Ceny mieszkań w Warszawie maj 2026: oferta 20 063 zł/m², a u notariusza 13,7% mniej

Warszawski rynek deweloperski przekroczył w maju 2026 r. psychologiczną barierę: średnia cena ofertowa wzrosła do 20 063 zł/m² (raport Otodom z 19 maja 2026 r.). Przy mieszkaniu 50 m² oznacza to katalogowy ticket 1 003 150 zł, a sześćdziesięciometrówka z planem rodzinnym kończy się przy 1,2 mln zł. Jeśli planujesz kredyt 750 tys. zł na zakup mieszkania w stolicy, jedna liczba zmienia całą kalkulację: to nie 20 tys. zł/m², tylko 17 300 zł/m² płacisz realnie u notariusza.

Ile naprawdę kosztuje średnie mieszkanie w Warszawie w maju 2026?

Średnia oferta w Warszawie pierwszy raz w historii przebiła 20 tys. zł/m² i osiągnęła 20 063 zł/m² (Otodom, maj 2026 r.). W tym samym czasie 800 kupujących podpisało umowy w pierwszej połowie maja za średnio 17 300 zł/m², a Narodowy Bank Polski w Informacji kwartalnej za I kw. 2026 r. raportuje cenę transakcyjną 16 475 zł/m² na rynku pierwotnym - spadek o 0,6% kwartał do kwartału.

Różnica między tym, co ogłaszają deweloperzy, a tym, co podpisują kupujący, wyniosła w I kw. 2026 r. 1 581 zł/m² (dane Otodom). W praktyce mieszkanie 55 m² z oferty 1,1 mln zł zamyka się u notariusza na ok. 950 tys. zł, po negocjacjach, rabatach i pakietach miejsc postojowych w cenie. To 14% ceny katalogowej, którego media zwykle nie pokazują, gdy bije się rekord.

Dla porównania: rynek wtórny w Warszawie w I kw. 2026 r. zamknął się medianą transakcyjną 16 393 zł/m², ze spadkiem 1,7% r/r (dane NBP). To pierwszy raz od trzech kwartałów, kiedy obie strony rynku zaczynają iść w dół jednocześnie, choć katalogowy nagłówek mówi o rekordzie.

Dlaczego oferta oderwała się od ceny u notariusza? Mechanizm windy podażowej

900 nowych mieszkań wprowadzili deweloperzy do oferty w dwa tygodnie maja 2026 r., a ich średnia cena wyniosła 23 100 zł/m² (raport Otodom). To prawie 5 700 zł/m² powyżej obecnej średniej ofertowej i 6 600 zł/m² powyżej tego, co rzeczywiście płacą kupujący. Z rynku zniknęły tańsze projekty pełne pierwotnych zapasów, a w ich miejsce weszły nowe inwestycje z wyższym pułapem cenowym - i średnia matematycznie skacze.

"Skoro z rynku zniknęły tańsze lokale, a ich miejsce zajęły nowe i wyraźnie droższe, to średnia warszawskiej oferty niemal automatycznie wzrosła." - Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, Otodom (raport rynkowy, 19 maja 2026 r.)

Cena 20 063 zł/m² nie odzwierciedla rynku - to, powiem wprost, cena oczekiwana przez deweloperów, którzy chcą przetestować górną granicę zdolności kredytowej Polaków po obniżkach stóp. Fakt, że w pierwszej połowie maja sprzedało się tylko 800 mieszkań po średnio 17 300 zł/m², pokazuje, że popyt nie podąża ślepo za nową ofertą. Kupujący wybierają tańsze projekty z 2024-2025 r. albo czekają na pełne przełożenie obniżek stóp NBP.

Czy 1 mln zł za 50-metrowe mieszkanie to teraz norma w Warszawie?

Przy średniej ofertowej 20 063 zł/m² mieszkanie 50 m² kosztuje katalogowo 1 003 150 zł, a przeciętne mieszkanie oddane w 2026 r. ma 92,2 m² (Główny Urząd Statystyczny, dane styczeń-kwiecień 2026 r.) - co według ofertowej średniej daje ticket 1,85 mln zł. Realne ceny transakcyjne sprowadzają to do ok. 865 tys. zł za 50 m² i 1,6 mln zł za 92 m².

Milion złotych za standardowe trzypokojowe mieszkanie w stolicy staje się punktem psychologicznego odniesienia, ale to oferta katalogowa, a nie kwota, którą realnie wyciągasz z konta po negocjacjach. Banki liczą zdolność kredytową od ceny umowy u notariusza, a nie od ulotki dewelopera - to istotne, jeśli planujesz kredyt 750 tys. zł i masz 200 tys. zł wkładu własnego. Twój budżet realnie sięga 950 tys. zł, czyli mieszkanie ok. 55 m² po cenie transakcyjnej 17 300 zł/m².

Na rynku wtórnym sytuacja jest jeszcze bardziej po Twojej stronie: mediana 16 393 zł/m² oznacza, że za te same 950 tys. zł kupisz ok. 58 m² gotowe do wprowadzenia. Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym to nie tylko cena za m², ale też koszty około-transakcyjne (PCC 2% na wtórnym vs 23% VAT w cenie rynku pierwotnego) - sprawdź swoją sytuację w kalkulatorze raty kredytu.

Co to zmienia w racie kredytu 750 tys. zł?

Mieszkanie za 950 tys. zł z wkładem 200 tys. zł (LTV 79%, loan-to-value czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości) i kredyt 750 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3M 4,2% (trzymiesięczna stopa, po której banki pożyczają sobie pieniądze) plus marża 2,1% daje ratę ok. 5 070 zł/mc. Jeśli zignorujesz różnicę między ofertą a transakcją i wycelujesz w mieszkanie 50 m² po cenie ofertowej 20 063 zł/m² (1 003 150 zł), z tym samym wkładem kredyt rośnie do 803 tys. zł, a rata do ok. 5 430 zł/mc. To 360 zł więcej miesięcznie i 108 tys. zł więcej odsetek przez 25 lat.

Praktyczna konsekwencja: w cyklu zakupowym mieszkania za 1 mln zł różnica między ceną ofertową a transakcyjną to nie kosmetyka, tylko 100-130 tys. zł realnych pieniędzy. Negocjacja z deweloperem nie jest dla śmiałków - jest dla każdego, kto rozumie statystykę i widzi spread ofertowo-transakcyjny w danych Otodom i NBP. Sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym i porównaj aktualne marże w rankingu kredytów hipotecznych.

Co dalej z cenami: prognozy PKO BP i scenariusz Q3-Q4 2026

Centrum Analiz PKO BP w raporcie "Rynek Mieszkaniowy 1q26: Wiatr w oczy" prognozuje wzrost cen mieszkań o 3-5% r/r w 2026 r., przy czym większość ruchu w górę spodziewana jest w II połowie roku, po pełnym przełożeniu siedmiu obniżek stóp od maja 2025 r. do marca 2026 r. Stopa referencyjna NBP spadła do 4,00% w grudniu 2025 r. i prawdopodobnie pójdzie dalej w dół, do 3,50%, wg prognozy PKO BP i Pekao.

Otodom przewiduje, że w II kw. 2026 r. cena transakcyjna w Warszawie ukształtuje się na poziomie 16 800-16 900 zł/m². Statystyka podaży nie pomoże: w okresie styczeń-kwiecień 2026 r. oddano w Polsce 60 tys. mieszkań (GUS, komunikat z 24 kwietnia 2026 r.), o 2,0% mniej niż rok wcześniej, a w budowie pozostaje 852,5 tys. lokali. Pozwolenia na budowę wzrosły o 15,8% r/r, ale efekt nowej podaży zobaczymy najwcześniej w 2027-2028 r.

Wzrost o 3-5% w 2026 r. to moim zdaniem scenariusz dolny. Jeśli stopy spadną do 3,50%, popyt kredytowy w Warszawie odblokuje setki tysięcy potencjalnych kupujących, a deweloperzy wykorzystają to do dalszego pchania cen w górę. Czytelnik planujący zakup w II połowie 2026 r. powinien liczyć się z ceną transakcyjną 17 500-18 000 zł/m² na koniec roku, a nie 17 300 zł/m² jak teraz. To prognoza, a nie rekomendacja inwestycyjna - decyzja zależy od Twojej zdolności kredytowej, horyzontu i tolerancji na ryzyko stopy zmiennej.

Komentarz redakcji: dlaczego nagłówek o 20 tys. zł/m² jest mylący

Średnia ofertowa 20 063 zł/m² (Otodom, maj 2026 r.) to liczba ważna, ale jako wskaźnik intencji deweloperów, a nie kondycji portfela kupującego. Przeanalizowaliśmy strukturę 900 mieszkań wprowadzonych w dwa tygodnie maja: to projekty premium z Mokotowa, Wilanowa i Śródmieścia, gdzie deweloperzy testują granice 23-25 tys. zł/m². W tym samym czasie z oferty zniknęły mieszkania z Białołęki, Bemowa i Bielan za 14-16 tys. zł/m², które się sprzedały lub były ostatnimi sztukami z poprzednich inwestycji.

Interpretacja takiego rekordu jako sygnału do paniki budzi mój sceptycyzm. Wbrew nagłówkom "Polaków nie stać", ceny transakcyjne w I kw. 2026 r. spadły o 0,6% kw/kw na rynku pierwotnym i 1,7% r/r na wtórnym (NBP, kwiecień 2026 r.) - to nie jest rynek przegrzany, to rynek z gigantycznym spreadem ofertowo-transakcyjnym. Sprawdź Decyzjomat Kupno vs Wynajem, jeśli wahasz się, czy nie przeczekać tej gry cenowej, oraz kalkulator zdolności kredytowej, zanim podpiszesz cokolwiek u dewelopera.

Więcej analiz finwire.pl o rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości. Warto przeczytać też Ceny mieszkań w Warszawie kwiecień 2026: nowe lokale +11,5% rdr, Ceny transakcyjne mieszkań I kw. 2026: spadek 1,2-1,4% w 7 miastach oraz Ceny mieszkań w 2026 - kupować teraz czy czekać na spadki?.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny